文章来源：海峡都市报

Ｎ本报记者　李宁／文

      近年来，房地产价格持续上涨，大量中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距，这也引起了国家的高度重视，从去年的“国八条”到今年的“国六条”都把房地产市场供应结构的调整列入宏观调控的重中之重，特别是今年来，国家把住房保障体系的构建作为房地产调控的头等大事。作为发展中国家，我国的住房保障制度才刚刚起步，需要解决和完善的问题还有很多。而20世纪初以来，发达国家为保证“人人享有适当的住房”，满足低收入者的基本居住需求，先后建立了较完善的住房保障制度。学习和借鉴西方“舶来经验”，在住房市场化、商品化的今天，无疑对完善我国的住房保障体系，真正做到“安居中国”有着重大的启迪意义……在11月18日举行的海西蓝筹地产高峰论坛上，建设部政策研究中心副主任秦虹研究员作了主题发言，就主要发达国家的住房政策的共同经验进行总结。会后，秦虹接受了记者的专访。
能买房的买房
能租房的租房
       有一种观点认为，“居者有其屋”就是应当使每个市民都拥有一套属于自己的舒适住房。其实住房需求并不等于买房需求，也就是说，有房住并不等于要有自己的房住。即使发达国家也不是人人都有自己名下的住房，也不是所有买得起房的人一定会去买房。从国际经验来看，只有少数居民能够购买得起新建商品住房，大多数居民通过从住房二级市场购买二手房以及租赁方式解决住房问题。
      一个健全的住房保障体系是让能买房的买房，能租房的租房。“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策。美国自有住宅率为68%，大约32%的家庭承租住宅；英国住房自有率维持在60%～70%，30%以上的住宅采用租赁的消费方式；日本自有率为60.2%，租赁率约34.1%。归纳起来看，住宅自有率一般占三分之二、租赁约占三分之一。
      此外，许多发达国家和地区都制定带有保障性质的公共住宅制度。比如美国就将其称为“社会住宅”，与经济适用房性质类似。由于各国经济发达程度和福利水平差别较大，其对住房保障制度的重视程度也不一样。发展中国家如巴西、墨西哥、泰国、印度等都比较被动，即使有相关的政策也缺乏执行力度；发达国家和地区如日本、美国、多数西欧国家比较关注；荷兰、德国、瑞典、新加坡等少数高福利发达国家非常重视，如新加坡目前的“政府组屋”所占全国住宅的比例高达80%以上。这些国家的公共住宅由政府直接建设或引入企业参建，部分出售，部分出租。
  其实，住房是价值最大的超级耐用消费品，一套住宅少则几十万元、多则上百万元，受经济发展和收入水平的限制，不可能人人都买得起一套住房。即使在经济发达的国家，例如，美国的住房自有率为65.5％，瑞典为42％，其余家庭靠租房入住，政府只是对低收入者提供含有房租补贴的廉租屋。过分强调要“人人都买得起房”，不但现在做不到，将来也难以做到。
鼓励开发商
多建中低价房
      在纽约政府通过容积率奖励或免税激励开发商自愿提供低价住房，通过贷款总额和贷款成数双指标控制投资性购房。
      在伦敦，政府通过对住房抵押贷款免征利息率，促使银行提供低息贷款帮助有困难的家庭购房，2000年英国共免除居民住房抵押贷款利息税约17亿英镑；此外，购房者如果有保险公司担保，可以最高达到90％～100%的贷款成数，还可以与定期人寿保险相结合，借款人在贷款偿还期内每月偿付利息，同时又缴纳人身保险费，到人寿保险到期时，用到期的人寿保险收入归还抵押贷款。
      在日本，为推动住房建设、改善居民的住房水平，政府还制定有相当完善的税收调节政策，在交易环节税赋较轻以活跃市场，促进存量资源的流动，在住房持有环节征收不动产税，以调节住房占有的优劣和大小，物业税每年征收，税基按评估值的80%计征，税率为1%。
      美国明确划分高、中、低收入者的界限，每年一次予以公布。根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。他们一开始就坚持建设小户型低造价住宅。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付户收入25%的租金，超过部分由政府付给出租房主。
      秦虹说，我国正处于体制转轨的关键时期，也是各种社会矛盾多发时期。在这种情况下，体制转轨能否顺利进行，在相当程度上取决于能否建立起一个较为完善的社会保障体系，包括住房保障体系。学习和借鉴其他国家和地区住房保障制度对于解决我国住房保障制度存在的问题，完善我国住房保障体系具有重大意义。