文章来源：海峡都市报

　　中国台湾资深策划人黄文章在论坛上发言

Ｎ本报记者 孙剑／文　孔瑜／图
       
　“十一五”规划中提出，要推进中国的城镇化建设，就必须打造以城市群为主导发展模式的空间发展格局，而城市群的发展规划必将带动房地产行业的黄金期。
　　11月18日，在中国（海西）蓝筹地产高峰论坛上，建设部政策研究中心副主任秦虹、中国工商联住宅产业商会会长聂梅生、国务院发展研究中心产经部李志能博士、中国台湾资深地产策划人黄文章、心家泊地产总经理王铮等业内人士针对“中国全球化、城市化趋势下房产行业应如何面对”等问题进行了热烈的讨论。

【现状】

城市化进程脚步加快
走城镇化发展道路

      20世纪以来，世界城市化的道路经历了由较小的城镇－大都市－大都市区－大都市地区－形成具有世界意义的城市这样一个发展历程。其实，所谓城市化，主要是指人口、非农产业向城市积聚，以及城市文明、城市地域向乡村推进的过程。而在中国，城市化进程虽然比国外晚，但这几年来发展的速度一直在加快。
      在迈向现代化的道路上，中国的城市化进程也不可避免地拉开帷幕，但在形成的过程中，模式却与西方国家有所不同。虽然都是人口向城市积聚的过程，西方国家的建设经验也有不少值得借鉴的地方，但中国有着自己的特殊国情，现代化、工业化和城市化三者并行不悖，因此，在发展过程中，还是要具体问题具体分析。
      中国工商联住宅产业商会会长聂梅生在中国（海西）蓝筹地产高峰论坛上表示，中国有9亿农民阶层，如果这些人不能富起来，其中的大部分不能转化为城市居民，那么中国的现代化、城市化就无从谈起，需要大量人力资源的工业化也无法实现。因此，在中国城市化的进程中，庞大的农民群体的转变问题成为亟待解决的关键因素。
      其实，中国在早期城市化发展的初期也走过与国外相同的模式，并已然形成了如北京、上海、广州等超大型的城市，但在另一方面却忽略了农村的发展，因此，大部分农村地区各项基础设施不足。大量的农民进城，但城市却不能提供更多的就业机会。这时，城市的规模就成为一个长期争论不休的问题。由于过多的人口涌入城市，也给城市带来了包括交通、就业、环境恶化等问题在内的各种“疑难杂症”。聂梅生认为，就算再形成十几个超大规模的城市，也很难容纳中国这么多的农民，因此，中国城市化的发展还是必须走发展城镇化的道路，以协调城市与农村的发展关系。
      面对经济全球化、区域一体化、社会信息化时代的到来，城市的发展和建设面临着许多新的情况，城市作为经济社会发展的主要载体，在整个国民经济和社会发展以及人民生活中具有举足轻重的地位和作用。在我国，由于人口、土地等历史条件，已经形成了长江三角洲和珠江三角洲这样高密集、高城市化的地区；而现在，随着城镇化的推行和进一步深入，在北京、上海等周边地区都形成了许多小型的城镇。这个过程，是中国城镇化的过程，也是中国新农村建设与城市建设相结合的过程。

【矛盾】

土地规划功能单一
房屋拆迁文化难留

      尽管在过去的几十年内，中国从一个贫穷落后的发展中国家，通过改革开放等措施发展成为在世界上具有重要地位的经济大国，但在发展的过程中，由于经验不足，走过不少弯路，出现了不少问题，也产生了不少矛盾。
  因此，在谈及国外城市化建设的经验时，聂梅生说，尽管我国国情和西方国家不同，但他们在发展过程中的不少经验还是值得我们学习的。例如在城市建设、房产发展的过程中，提倡发展土地混合功能。
      长期以来，尽管我国土地规划的审批都十分细致，但土地使用功能单一，住宅用地就是用于建设住宅，商业用地就是用于发展商业，不能改变。因此，在城市发展的后期，也出现了不少问题。例如在北京，我国社区形成的初期所规划的大面积小区，多采用封闭式的管理方法，100万、200万平方米的小区，全都规划为单一的住宅，但发展到现在，这样的小区都出现了不少社会问题。
      聂梅生表示，如果当时这样大面积小区的土地规划审批以小城镇的功能来定位，那么，这些小区都会具有经济、社会、教育、商业的功能，成为一个较为完整的城镇化地区，而这些社会问题，也就自然而然地消失。因此，聂梅生认为，在中国城市的发展过程中，强调土地混合功能的实现，是很有必要的。
      但也有业内人士表示，规划土地的混合功能实际上是强调除了居住功能以外的区域相关配套，要求一个区域内，不仅要有居住的功能，还要满足居民商业、娱乐等方面的需要。而从某种意义上说，福州有好几个区域已经实现了土地的混合功能。这些区域不仅适宜居住，并且有着完善的配套设施，娱乐、消费、交通各司其职，生活便利。其实，强调土地的混合功能，归根结底，说的就是城市区域内配套的完善，以及明确的区域功能规划。
      此外，在谈到土地功能规划和房产建设的问题时，心家泊地产总经理王铮在论坛上强调，大面积的土地规划和房产建设，除了要相应地考虑到建筑设计、规划布局等问题外，更重要的是，要注意保留该城市或者区域的文化。在福州城市发展的过程中，曾经多次出现大面积区域拆迁的情况。居住多年的人搬走，重新建设后另一批居民（其中大部分是外地人）搬入，该区域一直以来传承的文化也就随着搬迁的人消失殆尽。这样，不仅使一个城市失去了其原本丰富多彩的文化内涵，也造成人口年龄层次单一、需求单一等各种问题，而这是在房地产建设中不可忽视的。
      因此，王铮认为，城市的规划应该从总体来思考，但拆迁时要细分为几个小块面积的区域来进行，保留一部分人口，保留一部分有特色的建筑，从而也保留下该区域的特色文化。

【对策】

以发展城市群为主
房产建设交通先行

      随着中国工业化程度的不断加深，中国城镇化的快速发展成为必然的趋势。但不可否认的是，中国在城镇化发展的过程中，也走了一些弯路。今年，国家出台的“十一五”规划，为中国的城镇化进程不断推进指明了发展方向。
      在中国（海西）蓝筹地产高峰论坛上，中国台湾资深策划人黄文章介绍了台湾发展的经验。他认为，交通的发展在中国台湾地区经济圈的形成中起到了很大的作用。中国台湾地区最早由分散的经济点组成，后来铁路的贯通，使中国台湾地区形成了五大经济圈；而后高速公路的发展，又使五大经济圈浓缩为三个，城市分工更加明确，经济飞速发展；现在正在建设的高速铁路，则将会使台湾地区现有的三大经济圈凝聚为一个，打破原本的商业格局，并促进经济发展。
       黄文章认为，城市的发展都基于交通的发展，而交通的发展则带动周边地带房产的发展，房产的发展，又是城市经济发展的重要组成部分，因此，这都是相辅相成的。交通，把原本各自封闭的区域贯通在一起，带来了经济的腾飞，在中国城市化发展的过程中，是值得借鉴和参考的经验。
       因此，在谈到城市化趋势下中国的发展时，建设部政策研究中心副主任秦虹表示，中国的城市发展，不是一个以点为主、分散、各自为政、孤立的封闭式的发展，而是以经济相互交融、功能相互分工的以城市群为主体的发展模式。此外，在“十一五”规划中也提到了不同城市群之间高速交通的规划，这对中国城市化发展有着极其重大的意义。

【展望】

城市地产协调发展
规划布局自然形成

      建设部政策研究中心副主任秦虹在论坛上介绍了中国城市发展今后的规划。她说，中国全国规划了15个城市群或经济圈，现在看来较为成熟的是珠江三角洲、长江三角洲以及黄渤海地区，而今后，其余的经济圈也会慢慢兴起。15个经济圈的发展，将会使中国经济发展的格局出现明显的变化。而这些经济圈的发展过程，也就是这些城市房地产行业发展的黄金时期。
       城市群的发展，必然使其中的每个城市都具备一定的城镇属性，而这些城市的交通、建筑发展成为重中之重。秦虹认为，在这个发展过程中，每个城市都必须找到自己的定位，而城市化的形成过程，也就是这些城市房地产发展的过程。城市群中的龙头城市，也必然是房地产业前景最好的区域。因此，整体而言，城市的发展和房地产行业的发展是密不可分的，城市化进程的加快，也必将带来房产发展的新时期。
       在城市群发展的过程中，除了要从宏观上把握整体规划布局外，也要从细处着眼，判断执行细节时方向的正确性。王铮认为，之所以一些城市可以形成城市群，是靠它们之间相同、相似或相近的文化脉络结合起来的。因此，在城市群发展的过程中，城市文化的传承是城市之间是否有凝聚力的重点。
       福建各地文化不同，因此，房地产产品的定位和规划也不同。无论是政府还是开发商都要多留一个心眼，注重把城市的特征、个性、文化的特色融入到房地产的建设中去，形成独特的城市文化脉络。