文章来源：海峡都市报

“居者住其屋”将是今后政策导向

Ｎ本报记者 夏庆／文
　　　　　　　　　　　孔瑜／图

　  对有着置业传统的中国人来说，“居者有其屋”一直是中国人的梦想。但“居者有其屋”，为什么就不能过渡为“居者住其屋”？为什么不能只讲所“居”，而不求所有？租一个房子，其实照样也能过上“鸟入巢、蜗入壳”大宅之中其乐也融融的生活。
      未来国家可能会调整鼓励全民买房的政策导向，将拥有产权房的人口数量与租房满足居住需求的人口数量的比例调整至1∶3，与新加坡等房地产业较发达的国家持平。这是记者从2006中国（海西）蓝筹地产高峰论坛得到的信息。这意味着，在未来中国的房地产市场上，租房的人可能会比买房的人要多。

房屋居住功能应突出

 　“房地产天生就具有双重属性，住房问题是一个重要的社会问题。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在老百姓的观念中，房子就是家，有了房子才等于有了家，有了家才能安居，安居才能乐业，因此其具有公共产品属性；同时，由于其能够及时变现，具有较强的流动性，从而成为一种重要的财富储藏手段，具有一种商品属性。在中国城市化和工业化的双重推动下，房地产产品受制于土地资源的稀缺性，价值稳定，且价值不断上涨，成为一种稳定的投资产品。
      与之相对应的是，中国房地产市场的需求也分化成两个部分：一是真正的居住性需求，它由普通工薪阶层不断增长的收入所支撑；二是财富储藏性和投资性需求，这其中包括二次置业或是多次置业的工薪阶层，同时也包括一些手中握有大量货币性财富的中小企业主及一部分以投资为目的的个人投资者和企业投资者。由于以投资为目的的投资者手中往往拥有规模较大的资本，会迅速推高一个城市或是一个地区的房地产市场的价格，使这个城市或是这个地区的房地产市场的价格脱离当地实际性的居住需求所能支撑的价格体系。因此，目前北京、上海、广州、深圳等发达城市的房地产价格不断上涨，而且呈现一种非理性的发展态势，这其中除了存在一部分合理的居住性需求外，大量的需求都源自于财富储藏型需求和投资需求。
      聂梅生说，目前，由于房地产的财富储藏型需求和投资需求不断增长，极大地推高了房地产市场的价格水平，使得大量的房地产产品脱离了居住性需求所能支撑的市场体系，进入了房地产投资性市场，大量的房地产产品成为一种投资产品退出了消费市场，这是目前我国房地产价格迅猛上涨的重要原因。同时，它也产生了严重的社会问题，大量的居民无法通过自己的正常收入购买住房或是负债沉重，对构建和谐社会带来极大的冲击。
      因此，现在中国的房地产市场迫切需要进行一个转型，即需要突出房地产的公共产品属性，为不同阶层提供不同类型的住宅产品，比如为高收入阶层提供别墅产品，为普通工薪阶层提供商品房，为中低收入阶层提供廉租房或经济适用房。
      对此，建设部政策研究中心副主任秦虹在论坛上还认为，要用税收严格限制投资性需求，把投资性需求压到一个较小的稳定性比例，防止房地产市场因投资性需求波动产生大的波动。比如说，将房地产税费征收的重点从以交易环节为主，转向以持有环节为主，也就是说，对持有多套住房的人群课以重税。

保障低收入群体有房住

       住房问题关系到千家万户，是人民群众切身利益之所在，而目前房价居高不下，普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担。这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。因此聂梅生在本次高峰论坛上提出，目前迫切需要国家对房地产市场进行细致的调控，充分运用财政、税收、行政、法律等各种手段，全面梳理房地产市场的需求，强化房地产的公共产品属性。
      建设部政策研究中心副主任秦虹表示，在国外，住房需求是循序渐进的，人们可以实现梯级住房消费，即有钱人住在郊区，普通白领住在城市，低收入人群住在政府提供的住房中。而在中国，由于人们的住房需求是从1998年“房改”之后才集中释放的，人们只要有钱都可以在房地产市场中买到房。在这种需求“爆发”的房地产市场中，高收入阶层往往是最具竞争力的，市场供应的重点自然也倾向于高收入人群。因此，对于中低收入者来说，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。因此，目前需要政府有规划的，合理引导住房消费需求和消费模式，控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长，并通过行政手段来抑制房价，保障低收入人群的住房需求。“目前的重点是，调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。要根据各地的实际，制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”，秦虹说。
     “不管是经济适用房、廉租房，还是限价房，都是国家专门针对低收入家庭建立的一种保障性住房，但这种社会责任不应该加到开发商头上，因为作为开发商是不愿意建低利润的房子的。”在2006中国（海西）蓝筹地产高峰论坛上，福州心家泊地产总经理王铮说，开发商是一个企业，它考虑的是将产品做好，提供给社会，赚取利润，给政府上缴更多的税收，国家可以利用这些税收来建设保障性住房，也就是说，应当将房地产的商品属性交予开发商来考虑，而政府应该来关注商品房的公共产品属性。
  “保障性用房应当有别于普通商品房。”聂梅生认为，从一般情况看，房地产业应该是竞争性的产业，应该由市场机制调节，但它确实牵涉一些市场不能解决的公共产品供给的问题，这就需要政府对房地产业中带有公共产品性质的领域发挥更多的政策调节作用。
      这个问题上的政策理性，至少应体现在两个层面：在一般性的、竞争性的、不需特殊政策倾斜的市场领域，按照一般政策引导就行；但是在公共产品性质的领域，就应该附加特殊的政策引导和政府干预。比如说，应当限制经济适用房、限价房、廉租房等保障性用房的上市流通。
      聂梅生表示，我们现在要保障居者有其屋，保障低收入人群的居住权利，重头戏就是要限制保障性用房的上市流通，要解决这个问题怎么办？就是必须要有政府的补贴，否则就无法限制其上市流通，但目前的关键问题是缺钱。政府要给保障性住房建设补贴的钱从何处来？聂梅生认为，以前有规定政府土地出让这就需要通过税制改革来实现，从房地产流通市场中的税收中取出一部分用以保障性用房的建设。

“居者有其屋”
不必都买房

    “中国人历来有置业的传统，但是今后中国的房地产市场和房地产政策提倡的却是‘居者有其屋’，不必都买房。”秦虹说，今后，中国的房地产市场要逐步形成多层次房产消费体系，消费者应当选择适合自己的消费方式，而完全不必人人买房。
      所谓多层次房产消费体系，指的是不同收入阶层、不同房产需求的消费者根据自身的经济实力，来购买高、中、低档房产或是选择租房。
       这些年让“居者有其屋”一直是政府的重点工作目标，然而，“安得广厦千万间”是个美好的理想，其现实有个逐步完善的过程。作为第一步，每个人都拥有独立的生活空间。任何实事求是的人都应当承认，即使政府花了大力气帮助中、低收入家庭购房，但仍有相当数量的群体依然买不起房。既然如此，从改善居住条件的角度出发，租房应当是一个不错的选择，政府推出廉租房的理由也是如此。
        其实就是在房地产业发达的地区和国家，也不是每个人都可以拥有产权房的，其购买产权房人群与租房人群的比例大约在1∶3。中国台湾资深地产策划人黄文章在论坛上说，在中国台湾，虽然住房私有化程度很高，但也不是每一个低收入者都有产权房，当地政府对这部分人也提供政府建造的住宅供其居住。
　　秦虹说，对最低收入阶层，政府只能通过廉租房来解决“居者住其屋”的问题，这是和市场经济的发展、政策理性相连接的。不论是从国际经验来看，还是从中国国情的制约条件来看，在市场经济发展过程中，无论这个房子便宜到什么程度，要让所有最低社会保障的阶层都能拿到有产权的住房，是不可能的。
       为此，中国政府为廉租房制定了相当系统而严格的制度，提供相对合理的廉租房用地，控制其标准与成本，还介入一系列的建造环节，从建房规划到选择建筑商，房屋设计及其后的工程监理、验收、分配，以及甄别入住者，并且当一些低收入者脱贫脱困后，还应当要求、引导其搬出，以便让更需“雪中送炭”的人入住。
       这样做管理成本很高，但从整个社会的和谐稳定来看还是值得的。