与此同时，记者发现榕城许多开发商在营销上开始求新、求变，自主与市场动向紧密契合。一位业内人士分析认为，这仅仅是个开始，随着“十五条意见”特别是90平方米的住房要占到70%比例这一细则的深入实施，未来市场的同质化竞争将不可避免，曾经像卖白菜似的营销模式将要发生创新变化。

　户型设计90平方米也出品质房

“90平方米以下户型要占70%以上”这预示着一个新时代——90平方米时代的到来。在这个主流政策之下，许多开发商开始主动响应，并力求实现户型设计的一个突破和创新。融信第一城、大景城就是最具典型的代表之一。

融信第一城·三味舒屋90平方米的舒适空间

“国十五条”以后，如何把90平方米以下的产品户型做好，得到了很大的重视，这一点在融信第一城·三味舒屋的户型里有很明显的体现。融信第一城Ⅲ期三味舒屋亮相之初就亮出了“90”牌，而在随后的宣传中，融信地产不断强调其对90平方米户型产品的把握程度。“即使是90平方米的中、小户型，也要确保空间的舒适性，这并不是难以两全的事情”，以三味舒屋为例，90平方米以下的户型占了近50%。融信对客户群的判断是，融信90平方米以下产品的最大客户群体是参加工作不久，希望居住环境得到改善的年轻人。因此，在户型设计方面，就会注意到居住空间的舒适性，在去除了过道等“面积浪费”，保证两房的合理居住面积之外，融信在户型设计方面保留了舒适居住空间对客厅、餐厅的要求。同时，融信还在90平方米户型中引入了入户花园。这些，都是为了使功能空间既达到舒适，也尽可能实现完备的功能。

　　景城地产系列产品将中小户型进行到底

70平方米做到两房半，80平方米做到小三房，凭借着在当时看来还属于非主流的户型设计，大景城在2005年的榕城一炮打响。而且时间也证明了大景城的前瞻性，房产新政出台之后，曾经非主流的设计遍地开花，正逐步成为主流。

　　今年，景城实业将中小户型路线延伸到了旗下所有的项目之中。今年新推项目时代春秋以及即将推出的金山好景城都以中小户型为主。然而紧凑并不意味着生活品质的低下，在户型设计上，景城实业旗下项目空间都会尽量紧凑，将过去严格分割、相对独立的使用空间进行适度、合理的整合，减少一些不必要的户型交通面积以及其他一些不必要的面积。如厨房与餐厅的整合、卧室与书房的整合、起居室与书房的整合等，因为这几者之间的空间可以适当重合在一起。

趋势90平方米将继续蔓延

虽然目前福州市场上真正开始设计90平方米以下户型产品的开发商还不多，但是已经有不少开始觉得有研究的必要。因为除了新近拍的几幅地块已经明文规定90平方米以下户型要占70%以外，11月即将推出的一个拍卖地块也明确提出了相关要求。

　　从产品设计的角度来看，90平方米以下的居家型产品要想做得好，比如说有合理尺寸的两房或两房半户型，最好是低公摊的多层或小高层产品。90平方米以下产品的户型设计趋势如何，归根到底还是看项目的客户群定位。不同项目由于地段、配套以及开发商的预期价格等原因，它的客户群是不一样的。不能单纯地说做小而全，但功能空间可能有所拘束的产品就不好；也不能单纯地追求空间的舒适，二者虽然可能难两全，但不对立。什么样的产品好，关键还是看市场的反应。

　　支招小面积也有大空间

　　其实，中小套型住宅并不是新生事物，在国内也存在着一些户型的经典之作，例如在深圳，早期也有不少中小户型产品，由于户型小、总价低、首付少、月供轻松等，使得外来白领工作3-5年就可以开始供楼。

　　户型越小，产品定位越不能含糊，这样才能在有限空间内更好体现对应消费群的生活舒适感。小户型一般分两类：一种是空间不多、功能有侧重的针对相应人群的特种小户型；另一种则是麻雀虽小五脏俱全的大众式经济型小户型。

　　特种小户型可分为过渡型、过客型、养老型。过渡型的消费对象为刚刚置业起步的单身或小两口的年轻一族。设计可采用灵活间隔增加厅、房的空间宽松感，减少不必要的厨房工作区面积，可采用开敞式空间或其他活泼流通的空间形式；过客型的消费对象主要为短期商旅人士或为便利工作而设第二居所的人士。使用特点与过渡型相近，设计同样可以减少厨房、洗晾区的空间，增加起居与休息的空间，但特殊在于它比过渡型的常住功能更弱，而档次品味要求更高，要突出小而精致；养老型的住宅使用功能上构成简单，但是要注意提供单元外的公共交流场所，满足老人在精神层面的居住需求。

　　普通经济型小户型面向普通家庭，在有限面积内满足正常家庭人口所必需的使用功能，做到麻雀虽小、五脏俱全，在设计上最重要的是均好性，一方面要均衡满足各项功能，另一方面则要小心考究空间尺度和实用率，不能浪费空间。

　　另类营销终端制胜

　　今年“客户会”又加入了许多新军，“三木会”“中庚会”就在其中。这也是继融侨会、名城会、泰禾会、中庚会、仁文会、君临会之后，又新兴成立的客户俱乐部组织。而据记者了解，目前还有多家实力开发商正在筹备成立客户会。此外，包括金辉集团在内的更多的开发商开始建立客户服务中心。众多“客户会”和“客户服务中心”的成立，意味着福州的房地产市场，将呈现从产品营销时代迈向客户营销时代的巨大转变。同时，一场客户资源争夺战也将随之拉开序幕。

　　三木会：进一步整合资源

　　实际上，从2003年开始，三木集团就成立了客户服务中心，主要从事房产维修、协调解决交房后的客户投诉等售后服务工作；后来服务中心的功能逐步扩展，又开始举办一些业主的联谊活动。而此次三木会的成立将为业主提供包括售前、售中、售后全方位的服务。

　　“客户资源的争夺，是未来营销的关键”，三木集团客户服务中心主任王勇认为，由于早期的房地产营销，只注意产品交易的完成，因此在销售过程中，开发商注重的是产品的独特性，注意力主要集中在产品的创新上。但随着近年来土地市场“招拍挂”的深入展开，房地产市场也正日益集中到几家大的开发商手中。这些大开发商的实力越来越接近，开发的产品也渐渐同质化，在这样的背景下为了能够占领更多的客户资源份额，福州开发商纷纷谋求从产品营销转变为客户营销。

　　同时王勇还表示，有关部门出台的越来越多法律法规，对开发商的要求也越来越规范，而消费者愈加深入的维权意识，特别是业主间的集体维权意识，必然要求开发商关注客户营销。

　　中庚会：让客户切实感受产品品质

　　“今后，我们的工作重心就是要逐步转向客户服务和举办形式多样的客户联谊活动。”中庚营销顾问营销部经理林鄞表示，在此理念之下，中庚今年成立了中庚会并创办了企业刊物。

　　“住宅不同于其他商品，购房者只有在真正入住之后才能感受产品的品质。对于新的购房者来说，老客户的口碑往往是其购房的重要依据，因此对于开发商来说，老顾客在地产营销中所起的作用无法估量。所以开发客户、研究客户、细分客户、维系客户等一系列以客户为中心的营销行为应运而生，而这个承载的平台就是客户会。”

　　金辉客户服务中心：增值服务是金钥匙

　　今年金辉集团也成立了客户服务中心。“金辉集团在福州扎根了十年，开发了很多不同类别的产品，也累积了相当的客户资源，此时推出客户服务中心尤为必要”，金辉集团企划部经理林碧沉对记者说。

　　林碧沉说，房地产企业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式，当今买方市场的条件下，房地产企业为客户提供满意的置业服务、产权服务责无旁贷，优质个性化、增值服务才是企业走向成功的金钥匙。