伴随着6月1日房产新政的实施，沉寂多时的房产个税再度浮出水面，引起业内人士的高度关注。7月2日，建设部有关负责人表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点，在全国范围内尚无推广时间表，这一说法普遍被业内看作是取消个税的前奏。然而，仅仅相隔8天，7月10日国家税务总局明确表示，二手房交易所得缴个税并非新政策，应与契税、营业税等一起征收。房产个税到底是征还是不征，不仅政府主管部门高层间意见不一，而且国内各城市的做法也大相径庭。那么，福州的情况又是如何呢？

　　职能部门：从未停止征收个税

　　福州市房地产交易登记中心有关人士在接受记者采访时表示，二手房交易缴纳个税并非新政策，根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税税种包括了个人所得税。今年实行的宏观调控政策，调整的主要是营业税，其他税收政策并没有变化。该中心作为税务部门委托的代征单位，多年来从未停止征收房产个税。

　　该人士告诉记者，课征个税的依据主要有二条，一是《个人所得税法》，里面规定：转让财产的收入额减除财产原值和卖出财产时支付的有关费用后，按其余额缴纳20%的个人所得税。二是财政部等三部委1999年出台的278号文件，对个人出售住房所得如何征收个税分三种情况做了具体规定：1.个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用；2.个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额；3.职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　财政部等三部委文件同时规定了享受优惠政策的两种情况，一是对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　业内揭秘：个税征收有名无实

　　虽然有关部门表示个税征收没有取消，但是据记者了解，目前二手房交易中真正上缴个人所得税的只占少数，买卖双方为了合理避税，往往采取低报房价款的做法，即让增值部分的房价变为0。一位在中介公司供职多年的资深经纪人告诉记者，低报房价款已成为二手房交易市场公开的秘密，真正上缴个人所得税的比例占整个市场的比例还达不到一成，征收房产个税“名存实亡”。

　　为什么个人所得税征收会遇到“执行难”？据这位不愿透露姓名的经纪人介绍，买卖双方低报房价，目的很明确，就是想逃税。因此，受利益驱动是产生这一现象的根本原因。然而，真正产生这一现象的深层次原因在于相关法律政策欠完善。

　　首先，《城市房地产管理法》虽然规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但并没有具体的实施细则。尽管相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估系统，但是，影响房屋价格的因素非常多，不仅有地段、面积、交易日期、周边环境等因素，还受交易者的心理、偏好、对未来的预期、讨价还价能力、交易双方之间的关系等等许多条件的制约。因此，对于真实的成交价，相关主管部门很难监督并掌握，最终还是由买卖双方说了算，只要申报的价格不是低得离谱，一般都用不上评估的手段，这就给逃税以可乘之机。

　　其次，二手房大都带有装修，装修部分价格由谁评估、怎么评估，暂没有政策依据。比如，甲3年前以20万元购买一套住房，装修花了10万元，现在市场价涨到40万元，增值了10万元。假设甲现在要出售此房，如果把装修款算到房屋增值部分而缴纳增值税，显得不尽合理；另外，装修部分价格弹性很大，受影响因素又很多，价格该怎么算，由谁算，目前没有个统一标准规范来遵循。如果不计算装修费用，即甲增值部分是20万元的话，那么，甲就得交4万元的增值税。这笔不菲的数目甲一般不愿意承担，通常是将它加到总房价中，抬高房价，这样就增加了房屋出售的难度；或者就是向相关主管部门少报成交价，逃避因房产增值而应缴的个人所得税。

　　行家观点：强征不利市场发展

　　为了抑制房地产投机，近一段时间，南京、北京市朝阳区、青岛等地，对出售二手房所得开始严格征收20%的个人所得税。但是，由于强征给二手房市场带来了剧烈震荡，最近，南京、北京朝阳区地税部门却又相继取消了这种做法。

　　南新房产中介总经理杨岳剑认为，从6月1日开始实施的对购房未满两年再转让全额征收营业税的规定，已经给市场以沉重打击，福州多数中介公司的交易量萎缩了30%～50%，这个时候如果再强征个人所得税，有可能致使稚嫩的二手房市场面临“灭顶之灾”。

　　因为这一税收政策在打击炒房的同时，也会打击整个房地产市场。从长期来看，强征个税将可能使二手房市场陷入两个极端：或者是二手房存量长期得不到释放，或者是在需求的带动下二手房税费成本被转嫁到购房者手中，房价飙升。这和房产新政的初衷稳定房价背道而驰。

　　双安中介的总经理郑爱新给记者算了一笔账，福州近5年的平均房价上涨了1倍，如果在购房5年内卖出，单单个人所得税部分，交易成本就达到了20%，加上其他税费，以及当时的交易费用、装修成本、利息损失、5年间人民币逐年贬值部分，看似房产增值，实为可能亏本。他认为，征收个税比之前任何一项政策都要严厉得多，由于交易成本突然上升，购房人观望气氛将进一步浓重，这将给近几年好不容易培育出来的二手房市场予重创。去年，福州二手房市场占整个房地产市场份额的30%，与国外成熟的50%～60%的市场份额相去甚远。因此，从二手房市场的长远发展考虑，此时强征个税对市场不利。

　　不少业内人士进一步指出，强征个税将导致二手房价格普遍上涨。在比价效应下，部分买家有可能转而购买低价位的新房，二手市场的需求向住房一手市场分流，一手市场的房价将保持坚挺。这其实是在助涨一手房价，其结果是影响地产一、二级市场的良性互动，更不利于人们梯级消费观念的形成。

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　　房地产交易五大税种

　　个人所得税根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。

　　契税为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。目前福州的做法是：个人购买普通住宅按成交价1.5%征收，个人购买高级住宅及单位购买住宅按成交价3%征收。

　　营业税国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。福州目前采取的是营业税及附加，税率为5.55%。

　　土地增值税土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。目前福州的做法是：个人购买高级住宅及单位购买住宅的，土地增值税按增值额的30%(增值0.5倍以下)、40%(增值0.5～1倍)、50%(增值1～2倍)、60%(2倍以上)四级超率累进税率计征。

　　印花税根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。海峡都市报