●美联储近日第9次加息后，央行表示，未来人民币利率是否调整将取决于原油价格

　　●开发贷款难导致部分项目延期开盘，目前开发商多通过提高销售速度加快回笼资金

　　近日以美联储连续9次加息为代表的全球加息周期，令房贷紧缩政策再次成为人们关注的焦点。中国人民银行行长周小川明确表示，中国利率目前尚处于适当水平。在决定未来利率水平时，需要观察石油价格趋势，以及该趋势所带来的通货膨胀风险。而此波动也引发了业内因下半年供应量减少而对开发商贷款的关注。专家预测，开发贷款门槛不会因此降低，房价不稳定性还会使银行继续提高开发贷款审核标准。

　　中国人民银行行长周小川近日表示，中国经济增长率情况良好，但需要调整某些经济领域的增长，业内认为，这主要是指房地产业。

　　「市场变化」

　　加息近四个月银行业务量保持平稳

　　加息使商业银行面临较大生存压力，作为优质贷款的个人房贷则成为目前银行力争的业务项目。

　　紧随美国联邦储备委员会上周加息0.25个百分点，汇丰控股有限公司（以下简称汇丰控股）日前也将香港最优惠贷款利率上调了0.5个百分点，5年期贷款利率达6.25%.与此同时，中银香港也将利率上调至6.25%，东亚银行最优惠贷款利率则从6.0%上调至6.5%.而在以美联储连续9次加息为代表的这次全球加息周期中，人民币并不在其中。

　　港元利率调整后，中国人民银行相关负责人曾表示，人民币利率近期无调整计划。中国人民银行行长周小川6月27日在出席瑞士巴塞尔召开的国际清算银行大会时也明确表示，“中国利率目前处于适当水平”。周小川在接受媒体采访时认为，未来的利率水平将取决于原油价格，并与中国今年的粮食收成情况密切相关。他还表示，在决定未来利率水平时，需要观察石油价格趋势，以及该趋势所带来的通货膨胀风险。他说，中国的经济增长率情况良好，但需要进行一些结构性改革来调整某些经济领域的增长。

　　有业内专家分析认为，周小川所说的“调整某些经济领域的增长”主要是指目前宏观调控下的房地产业。

　　在央行二次加息的一次记者招待会上，央行有关负责人也明确表示，要从宏观调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。事实上，这些政策的陆续出台至少对短期抑制房地产市场投资过热确实起到了一定作用。

　　在二次加息后的第四个月，记者从中国银行北京分行个贷处了解到，虽然央行两次提高了利率，但加息至今这几个月该行业务量并没有太大变化，整体表现较为稳定。民生银行、招商银行个贷处则告记者，因受央行加息影响，目前商业银行均面临较大的生存压力，而作为优良贷款的个人房贷则是目前银行力争的业务项目，一些相关优惠政策也在酝酿中。

　　「各持己见」

　　政府还会在房贷利率上下工夫

　　观点：法国与德国个人住房持有率仅为30%- 40%，但北京与上海分别高达85%和81%，此现象不正常

　　对于目前中国是否已进入加息周期，还是只是引导消费者形成一个进入加息周期的心理预期，业内专家争议较大。不少专家认为，为更加有效地降低房价增速，国家势必还会再出组合拳政策，而再次加息则是其中一项重要内容，只有加息，并提高首付款比例，才能切实抑制投资行为，降低房价涨幅。

　　一位不愿透露姓名的业内著名金融专家表示，虽然前段时间一系列金融政策出台后，部分区域房价增幅有所减缓，但目前房地产投资过热现象在全国仍有所蔓延。最近5年来导致房地产投资过热，很重要的一点就在于银行利率过低及银行资金的易获得性，致使消费过热，大量没有支付能力的消费群体纷纷进入房地产市场。

　　据了解，法国与德国个人住房持有率仅为30%- 40%，美国为68%，但北京则为85%，上海为81%.“这些发达国家房地产市场发展了几百年，而中国房地产市场仅发展了十几年就远远超过西方国家几百年的持有率，此现象很不正常。”这位金融专家表示，如果房价在系列宏观经济调控下仍持续快速增长，政府势必还会在房贷利率上下工夫。

　　金融信托专家孙飞博士也认为，国家出台宏观调控政策，提高房贷门槛，就是要使房地产市场更加规范化。如果房价继续增长，通过加息手段来抑制需求不失为一条控制房价的有效手段。

　　中国再次加息就目前形势并不适宜

　　观点：美国房贷利率仅为3％，如果再次加息将继续加大人民币升值压力，同时会影响到国内消费能力

　　香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武则认为，中国目前不宜加息。他称，目前国内购房者贷款利率已达6.12％，出现了房贷支付困难的现象，而一些高端项目首付已达到四成，并要求在15年内还清。目前房地产市场发展已近百年的美国房贷利率也仅为3％，还不及我国房贷利率的一半。王济武认为，目前这种高利率贷款政策不宜长期执行，如果房地产投资处于长期打压过程中，会导致原材料价格降低，这势必会影响到国内消费能力，对整个经济也会造成负面影响。

　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎也赞同王济武的观点，他表示，一系列宏观金融政策出台之后，房价并没有真正受到影响，但销售量却急剧下降。如果继续加息，银行势必会提高房贷首付款比例，倘若这个比例足够高，将进一步抑制消费需求，影响整个房地产业的健康发展。而在目前美国已再次加息的情况下，如果我国也持续加息，将继续加大人民币升值压力。所以再次加息对于目前形势而言并不适宜。

　　■市场预测

　　开发贷款审核可能更严

　　许多项目低开高走正是为了保证后续资金

　　目前国家金融方面的系列宏观调控政策对开发商已造成了很大影响，不少项目推迟入市或拱手转让。

　　原预计今年下半年入市的新盘数量可能远远少于此前预期。业内认为，导致这一现状的原因之一是部分开发商资金链出现了问题。

　　开发自有资金已提至七成

　　王济武向记者表示，目前银行对房地产开发贷款处于紧缩状态，而在现今我国金融市场中其他融资渠道还不完善的情况下，部分开发商只能采取高息银行贷款的融资方式。据王济武介绍，早期开发商可以三成自有资金贷到七成款项，但目前情况正好相反，拥有七成自有资金才能贷到三成款项。

　　建筑材料价格整体下跌

　　王济武称，金融紧缩政策对开发商开发贷款影响较大，很多原计划可以批下来的贷款目前处于停滞状态。据王济武介绍，原计划与香港百骏（中国）投资控股有限公司开发的别墅项目———碧水庄园同期入市的5个项目，由于拿不到开发贷款，现在几乎都陷入停滞状态。同时，房地产市场的紧缩政策也影响到其他相关产业的发展，早期价格暴涨的铁矿石等建筑材料目前整体下跌。

　　欲出让土地开发商增多

　　某融资公司负责人向记者表示，去年他们还在主动与各项目开发商联系融资事宜，但最近几个月，主动找他们的开发商却越来越多，其中不乏一些国有房地产企业，一部分是想转让项目，另一部分则是想出让早期囤积的土地。而这当中涉及的物业类型也较为丰富，住宅、写字楼、别墅和经济适用房几乎全部囊括在内。这位负责人认为，房贷紧缩是导致目前这种情况的直接原因。

　　鸿华高尔夫总经理虞文谦认为，从土地实行招拍挂以来，开发房地产项目的门槛就不断增高。银行两次加息后，个人房贷市场所受影响很快就显现出来。但开发贷款紧缩政策所产生的影响则相对滞后，不过一年左右时间市场影响也会逐渐凸显。如提高开发商自有金持有比例，使一些项目出现不得不延缓开盘或直接转手。

　　开发商贷款审核将更严

　　鹏润地产发展中心业务总监陈云峰认为，虽然下半年房地产开发项目有可能减少，但从银行宏观调控风险角度来看，开发商贷款门槛依然不会降低，房价不稳定性还会使得银行继续提高开发商贷款审核标准。

　　陈云峰向记者表示，目前开发商只有在拿到开工证之后才能从银行获得贷款，而在拿到这笔款项之前，开发商需要在前期投入土地出让金、拆迁补偿款等大笔资金，贷款款项一般只能用在工程环节上。

　　实际上，目前宏观调控对开发商、银行都造成了不小压力。陈云峰表示，目前具备一定实力的房地产企业只能依靠自有资金开发项目，同时加快销售速度，快速回笼前期投入资金。

　　“尤其对于体量较大的项目，在前期投入大笔资金后，为防范工程前期开发风险，必须加快销售进度，国美第一城的低开高走正是基于这种考虑。”陈云峰向记者表示。

　　■银行动向

　　部分银行相继推出优惠政策吸引贷款

　　实际上，紧缩银行信贷规模是把双刃剑，不但让开发商融资困难，对银行利益也是一个不小的损失。所以在不少地方出现了银行与政府的博弈，银行与开发商的博弈。

　　银行内部也存在博弈

　　王济武表示，目前房地产市场正处于一个关键拐点，房贷利率的提高及信贷规模的紧缩一方面在一定程度上打压了购房者的投资及消费热情，另一方面也使开复工面积出现危机，同时导致一手、二手市场交易量减少。而对银行来说，一方面在宏观政策调控下要缩紧房贷，另一方面也要努力扩大房地产贷款来补充自身业务量，其内部也存在博弈。

　　公衍奎表示，目前银行缩紧房地产市场的贷款额度，也直接影响到其自身业务量。银行存贷款业务是其主要利润来源，因此宏观调控对银行整体房贷业务打击较大，一些银行由此也于近期相继推出了部分优惠政策以吸引贷款。

　　未来金融政策影响将减弱

　　陈云峰认为，银行要防范金融风险，需要对开发商资质及自有资金比例等层层审核。而在此期间，开发商也要承受可能无法融资的风险。这种双重性风险使开发商贷款受到很大打压。

　　而宏观调控也给银行房贷造成了新风险。公衍奎表示，早期房贷市场处于迅速增长阶段，银行并不存在较大风险。但由于目前房价存在诸多不稳定因素，使这种风险得以长期累积，如果利率继续调整，势必会加大市场的这种不确定性，从而给银行房贷造成不可预测的风险。

　　孙飞表示，目前房地产市场面临的金融风险依然严峻，所以银行提高房地产贷款门槛也是有效减少自身经营风险的途径之一。但值得注意的是，未来的房地产融资方式不可能只有银行一个渠道，而是包括房地产信托基金，境外投资银行、境外地产基金、境外直接投资机构等，特别是到2006年，中国金融业全面开放时，会吸引更多金融产品及机构进入，银行将面临完全的市场竞争体制，届时，单方面提高或压低房贷门槛对房地产市场的影响都不会像目前表现得这么明显，中国也将出现真正意义上的房地产金融。