按照国际经验，一般在房价上涨时推出房贷资产证券化比较适宜；而房价下跌时很难找到买家，所以成功率不高

　　建行近日宣布，首单个人住房抵押贷款支持证券的基础资产,将从上海、江苏、福建三家分行的住房抵押贷款资产中选择。

　　“今年进行证券化的目标贷款资产规模将达到50亿元,其中划给上海分行的额度为30亿元。”建行上海分行房地产金融业务部总经理助理闵雪松7月6日说。

　　醉翁之意

　　“如果使长期被占用的银行贷款转化为证券出售给投资者，则整个金融系统就有了一种新的流动性机制”，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，毫无疑问，个人住房抵押贷款证券化有利于银行迅速回流资金，扩大融资渠道。商业银行的风险被分散给了其他投资机构和单个投资者，提高了银行系统的安全性。”

　　“融资不是最主要的目的”，上海建行某不愿透露姓名的人士表示,尽管发行资产支持证券可以增加银行现金流,提高资本充足率,但对于已经获得财政支持,并引进美洲银行、淡马锡两家外资战略投资者的建行来说,重要的是,通过资产证券化达到优化资产负债结构、增加中间业务收入比例的目的。

　　“要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。”尹伯成说。

　　“尤其是以房地产信贷业务为龙头的建行，房贷的异常波动将会影响投资者对建行的盈利预期和投资信心，从而影响建行的顺利上市。”上海复旦大学金融系主任孙立坚教授分析。

　　“房贷资产证券化可以帮助银行摆脱这两方面的压力。”孙进一步表示。

　　逆市推行

　　“从理论上讲，普通购房者的确会受益房贷证券化。”美联物业上海区域董事刘志忠先生认为，房贷证券化将在一定程度上分散银行的风险。而风险降低之后，银行有可能适度放宽按揭贷款的尺度，同时贷款利率也可能因此下降，从而减轻购房者的供楼压力。

　　但在现实中，这还是可望而不可及的事情。建行试点初期涉及的资金规模非常小，在1万多亿的总份额中，被证券化的部分几乎可以忽略不计，因此不可能产生明显的效果。如果风险过高，发行证券无人购买，银行面临着更大风险。购房人受益房贷证券化就更为不易。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对此种金融创新前景比较看好。但她亦认为，政府应首先从需求稳定的低端产品，即廉租屋、经济适用房入手，实现房贷资产证券化。

　　她透露，下一步，银行会还相应推出一些新的金融产品，以解决金融风险。国内金融市场将出现一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。房贷资产证券化实现后，还会有一些新的房地产贷款风险管理产品在中国市场出现。

　　部分专家也对现在推出房贷证券化，会否“买主”缺失有疑虑：毕竟目前国内证券市场很不完善，证券定价无法反映其真实价值，同时住房抵押贷款证券的购买主体——机构投资者，从数量上和质量上来讲差强人意。

　　“如果是在房价下跌过程中，我们肯定不会买这样的资产。”一位机构债券分析员对记者分析，第一笔资产证券化的运作非常重要，如果运作不当流产，市场对其失去信心，以后再想推出就没有那么容易了。

　　模式之争

　　三年来，这已经是建行的第六度冲刺。而融资模式的变更，在这次获批中起到了至关重要的作用。

　　表外融资与表内融资之争，尘埃终于落定于前者。“两者的区别，在于银行的证券化资产将拿来出售还是拿来抵押”，闵雪松解释，“采用这种表外运作模式，通过信托的设立、资产的分离和发行主体的安排等法律手段，将原始权益人资产向特设机构转移，形成了一个破产隔离实体，把资产池中的资产偿付能力与原始权益人的资信能力分离，能够真正保证破产分离的实现。”

　　而此前呼声颇高的浦发银行房贷证券化方案暂被搁置。据悉，浦发银行修改后提出的方案，是将其提供的基础资产由券商完全买断，然后转化为证券出售，如果银行房贷资产发生风险，承担风险的将是以企业为主的机构投资者。

　　据透露，建行将采用特殊目的信托（SPT）方式，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于其中长期信贷资产的信托计划或者债券，以实现资产的真实出售，并由中外知名评级机构提供证券评级。

　　建行上海分行表示,正在按照总行要求进行住房抵押贷款资产清理,为下一步建立资产库做准备。该行已开始就个人住房抵押贷款的利率形式、证券分层与评级以及投资意向等问题开始征求投资者意见。

　　时机抉择

　　受宏观调控政策的影响，上海房地产市场近期持续低迷，成交萎缩。由于对贷款项目的资格要求更为严格，同时，利率的升高也提高了贷款的门槛。

　　上海银监局截至5月末的最新统计表明，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款3898亿元，当月新增53.6亿元，同比多增31亿元。其中个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元。

　　在新增房贷规模下降、资金充裕却放贷无门之时，银行拿出现有住房抵押贷款资产来发行抵押支持证券，动力何在？

　　尹伯成认为，从利益驱动的角度考虑，目前很多金融机构积极要进行资产证券化更多的是希望将不良的资产推向证券市场。发行抵押支持证券融来的资金又再面临无处放贷的局面，反而将按揭贷款产生的利息让渡给投资者，这并非银行所愿。

　　他的担忧是，国内证券市场本来已经是一种“病入膏肓”的状态，如果将银行内不良资产通过试点推给证券市场，无疑会给证券市场“雪上加霜”。

　　但建行方面表示，“为保证此次证券化基础资产的优质性，建行承诺对不符合标准的贷款进行回购。”

　　“按照国际经验，一般在房价上涨时推出房贷资产证券化比较适宜；而房价下跌时很难找到买家，所以成功率不高。”房地产投资专家洪曦认为，在目前楼市新政压力下，房价进入高位盘整、走势不明时期，“这可能是房贷资产证券化推出的最后时机”。

　　孙立坚也认为，前期房价急速上涨过程中，银行一直将房贷视作优质资产，在暂时没有影响流动性之前，银行不愿意将这块资产拿出来进行证券化，所以错过了房价上涨这一好时机。但现在如果再不拿出来进行资产证券化的话，恐怕以后很难再受到投资者的追捧。