住宅开发与商业繁荣历来是一对相扶相伴的“姐妹”———大规模住宅开发带来的居住人口创造商业投资巨大商机，商业配套又反过来改善人居环境。在东福州大批楼盘相继进入交房入住期之际，近日，东福州唯一的商业步行街———“好来·屋之星光大道”项目正式启动。伴随着一批大型商业的入驻和商业步行街的启动，东福州人居与商业的“生态环境”日臻完善。

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大福州架构“泛商圈”格局

    从传统的东街口商圈、台江商圈、五一商圈到新兴的工业路商圈、火车站商圈以及即将形成以“好来·屋之星光大道”商业步行街为核心的东福州商圈，记者发现，目前福州商圈格局已经开始越分越细，功能也越来越齐全，过去“大而全”的商圈概念已经开始向区域型的“泛而精”演变。

传统商圈“大而全”

    在传统的商圈概念中，福州在城市的商业发展中形成了“三核心三中心”的商圈格局。“三核心”是指三大核心商圈，即以东街口为中心的核心商圈、以五一广场为中心的核心商圈、以元洪城为中心的台江商圈。“三中心”是指中亭街、津泰路和利嘉城三个中心商圈。

    东街口商圈：它由四大主路，即八一七路、鼓屏路、杨桥路、东街及周边众多支路组成。拥有五个大型商场，即东百、新华都、东方百货、大洋百货以及投资１亿美元兴建的冠亚广场。东街口商圈是福州传统的百货零售商圈，是福州历史最悠久、规模最大、商铺最密集、经营品种最齐全的商圈。

    五一商圈：它由三大主路，即五一路、古田路、八一七路及广达路等周边众多支路组成。拥有先施百货、先施大厦、铁道大厦、电讯大厦、华都等商场，是集电讯、电子、百货等于一身的商贸商圈，是福州最大的电讯市场。

    台江商圈：它由三纵两横，即八一七南路、五一南路、六一路、江滨路、台江路及达江路、玉环路等众多支路组成，包括元洪城、元洪步行街、中亭街以及在建的君临天华等，是一个商品类型较丰富的商贸商圈。


新兴商圈“泛而精”

    在城市的发展变革中，伴随着城市的“长大”、房地产的开发方兴未艾，福州已经开始裂变出更多新商圈。新兴商圈虽然没有传统商圈的业态丰富，但是力量也不容小觑，甚至其辐射范围已逐渐逼近核心商圈，具有强大的发展前景和投资潜力。

    东福州商圈：它以一条线形布局的商业步行街———“好来·屋之星光大道”为核心，南接风光秀丽的水上公园，向北延伸直达国际零售业巨头沃尔玛超市，是福州东区绝版的黄金宝地。该步行街将打造成为一个“温馨亲切、立体、全方位”的商业空间，建成后，内容可涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种商业门类，把福州东区周边的交通网络和商业网点连成一体，使其不仅成为整个东区最大的商业配套中心，还可截留连江、马尾等客源，辐射市中心部分消费群体，其投资价值首屈一指。

    目前东福州已经开发了世纪金辉、盛天·现代城、实华·蓝湾雅境、东方水都、东方纽约以及即将在东区最后一块宝地上建成的好来·屋等大量高尚住宅。可以预见，东福州将聚集大批优质消费人群，消费潜力十分巨大。

    工业路商圈：主要由万象城和宝龙·城市广场两大商业项目组成。其建成将提升工业路的商业氛围和街区消费档次，对工业路商圈的形成有着深远影响。可以预见，一个以Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ为主、其他街区商业为辅，结构完善、层次清晰、业态丰富、消费便利的工业路商圈将迅速形成，其辐射力还可透过闽江沿岸直达金山生活区。

    火车站商圈：随着火车站新站房的落成并投入使用，随着省、市两级政府加大火车站地区专项整治工作的力度，使火车站独具的地域优势得以充分发挥，脱胎换骨后的火车站商圈，成了众多实力商家哄抢的“黄金码头”。永辉超市的进驻、新华都的“改版”、财富第一街的即将亮相、福州温州商城的选址……同时也给火车站带来强大的人流、物流。

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商业与住宅互成卖点

    商业与住宅历来是一对相扶相伴的“姐妹”———大规模住宅开发带来的居住人口创造商业投资巨大商机，商业配套又反过来改善人居环境。一个大规模居住区的开发，商业与住宅必须协调发展，缺一不可。只有两者步调协调了，居住的生活便利性才能迅速改观，吸引大批购房者入住。由此带来的大量居住人口又将形成巨大的消费能力，给商业配套带来强大客流，只有经营者经营成功，才有投资者的稳定租金收益和店面的稳步升值。这似乎是一个环环相扣的“圈”，只有良性的循环形成，这个“圈”才能真正画圆，越画越大。

    传统的福州商圈局限在东街、台江一带，近几年，随着沃尔玛、麦德龙、好又多等跨国大卖场的进驻，福州市民真真切切地感受到了国际大卖场给日常生活带来的便利，于是大卖场附近的楼盘纷纷升值。从这一点来说，沃尔玛、麦德龙对金牛山一带房地产开发以及仓山房地产的崛起起到巨大的推动作用。

    此外，福州的五一路好又多附近、西门永辉超市一带以及沃尔玛长城店、好又多五里亭店沿线都逐渐形成了辐射性的商圈，甚至由于居住环境和交通状况的改善，新商圈大有超越或取代老商圈之势，于是房价也节节攀升。

    福州人向来是以实用主义至上的，买房子也是一样，如果“开门七件事”都得坐公交车或开私家车去办，那未免太麻烦了。业内人士认为，商圈的形成将对提升居住区的功能成熟度起巨大作用，政府在制定规划时，特别是新区开发，应当有意识地去培养和营造出一些商圈和住宅区相结合的城市区域特征。作为开发商而言，如果小区在营造景观外，还能够多引进一些卖场进驻，或者把具有商业比例的楼盘做得精致一些，无疑对购房者能形成强大的吸引力。

    而实际上记者发现，已经有楼盘开始实行“高品质住宅＋高定位商业”的开发模式，位于福州东区的“好来·屋之星光大道”走的就是这条路线。作为福州东区的“封笔之作”，好来·屋的住宅部分坚持“纯粹享受主义”的原则，充分结合地块优势。小区东边是河面宽达２０米的浦东河，而沿河将规划建设成健康休闲带，小区南部是已建成的水上公园和光明港，区内以中国现代园林造景方式打造“水边的香格里拉”。同时，入户花园、观景电梯、全明设计、后现代建筑风格、套内完美功能布局无一不将“享受生活”表现得淋漓尽致，入选“中国百强经典住宅项目”当之无愧。

    在商业步行街的营造方面，它将聚集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多样性的高级化市场功能，以城市综合体的方式进行立体开发，形成完善的城市配套及公共设施，致力打造东福州的一个商业中心，为这里的居民带来全新的消费生活环境，缔造一种都市的生活情调，一种创造财富的新机遇。    

                摘自《东南快报》