房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于房地产本身具有现实性、固定性、保值性、安全性等特点,故房地产抵押作为债的担保形式之一，在实践中被广泛采用。抵押贷款具有以下的特点：（1）抵押人对住房有占有、使用和收益的权利；（2）抵押人不履行债务时，债权人（抵押权人）有依法处分房地产，优先受偿的权利；（3）贷款期限较长，利率较低,正是由于抵押贷款有这许多优越特点,它被金融部门和消费者同时认可，而其中的商品房“按揭”,让许多人实现了“我想有个家，一个不需要多大的地方……”的心愿，也因此改变了中国人的消费观。目前抵押在房地产市场中越来越普遍，无论是购房者、银行、房地产管理部门、司法机关都涉足其中。
　　然而,在人们天天与抵押打交道的同时,在许多涉足其中的部门、人员都对抵押期限存在着模糊观点。这些观点初看恰似有理,深究有失偏颇,若不澄清,贻害不浅。笔者结合三明市具体情况对“抵押期限”作如下探讨，望能对实际工作有所帮助。
　　目前对“抵押期限”的模糊认识，主要有两种（观点一与观点二），观点一认为：抵押期限=债务应履行期限；观点二认为：抵押期限=债务应履行期限+处分抵押物所需时间。
　　如果按照观点一，则抵押权的实现难乎其难，甚至是不可能的，也就是说抵押权实际上不存在。所谓债务应履行期限是指主债合同约定的债务发生之日起至该债务清偿期止。“债务发生之日起”，也就是债务发生日，这个时点很明白，而清偿期则是债权债务双方约定而设立的，在清偿期届满之日起，债权人（抵押权人）方可请求清偿。依此观点，一旦债务实际发生，债权人在清偿期届满前是不可以请求清偿的（除非债务人愿意在清偿期前提前偿还债务）；而清偿期满后，债权人虽可请求清偿债务，但因超过了合同约定的债务应履行期限，导致抵押权“超期”而不复存在，即使按对年对月对日法则，充其量抵押权的实际生命已只有清偿期届满日这一天。要在这一天内完成不动产的抵押物的转移、所有权过户、债权本息回收等一系列程序是绝无可能的，无疑这是一个错误观点。
　　如果按照观点二，也就是说抵押期限应该是在观点一的基础上考虑加上处分抵押物所需的时间（这个时间认为是三个月至一年）。此观点的一个主要弊端在于处理抵押物所需时间难以确定,也因双方看 法不一而无法在债务发生前的抵押合同中约定。所需处分时间的长短是难以把握和被认可的。过短的时间可能因变现速度与变现价值成反比，而不能形成合理的交易价格，一者可能产生债务清偿不足，再者也对债务人有失公平；过长的时间可能使贷款利息增加、市场价格下跌、抵押物折旧加速等因素而使债务人的清偿效果不佳。
　　上述两种观点的根本错误在于对抵押权的从权特征缺乏正确、充分的认识，割裂了担保物与被担保债权的对应关系，并且错误地把保证担保与抵押担保混为一谈。
　　抵押期限，实际上是抵押权自取得之日起至灭失之日止的时间区段间。因此如何把握抵押权的起止点，是理解抵押期限的关键。《担保法》第四十一条规定“抵押合同自登记之日起生效”；第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭”。也就是说，抵押权是依赖于债权的存在而存在，并以债权的实际存续期为自己的存续期，并非约定的债务应履行期。
　　在现实中，抵押当事人一般都要在抵押合同中约定债务人应履行债务期限，这是必要的惯例。其一，它把债权合同与物权合同形成有机的联系；其二，抵押合同一旦签订并办理了登记，债权人便取得了抵押权；其三,在这个期限内,如果债务人不能按约定履行债务，抵押权人即可自这个期限的最后一日起申请行使抵押权，不论行使抵押权周期多长(处分时间多长)，只要债还在，权就不灭。因此可用下式表示抵押期限更严密。
　　抵押期限=债务应履行期限+债务迟延履行期限
　 “债务应履行期限”的意义在于：首先，在此期限内抵押物受到极大限制。抵押人负有保持抵押物完好，不致其价值减损的义务，而且未经抵押权人书面同意不得将其转让、再抵押等等；而抵押权人处于实现抵押物的“期待”阶段，尽管这种“期待”不是抵押权人所希望的，但为债务的实现提供了根本的保证。其二，该期限是为抵押权人开始行使抵押权而约定的，而不是为抵押权消灭而约定的。其三，该期限的约定，使抵押权才真正有了意义，如果无期限，抵押权人也就没有了行使抵押权的权利了。
　 “债务迟延履行期限”的意义在于：其一，保证了抵押权人的债务较好的实现，减少了金融放贷的风险。其二，纠正了债务人的不正确侥幸心理,认为可以借用“超过诉讼时效”而逃债。其三，有利于双方的履约，减少了因快速变现抵押物带来的债务人经济损失。
　　正确、统一地认识抵押期限，对于保证房地产交易活动的安全有着具体的现实意义。当然，人人都盼望有个家，家是温馨的港湾，家是放“心”的地方。既然抵押促进了“家”的实现，大家就应该共同遵守抵押的游戏规则。