房价稳升

    投资当道

    ２００４年福州楼市房价稳中有升，福州购房者既揪心又高兴，揪心的是房价涨了，得多花钱买楼去，高兴的是房价涨了，自己的房子也升值了，投资有了可喜回报。本报福房指数分析表明，福州房价还将继续稳中有升，以小户型为主导的投资是否也将继续红火？市场给人信心的同时，也会揭示一些真相。

    房价稳中有升

    从福州市房地产交易登记中心的统计数据来看，今年1至11月福州市区商品房住宅合同登记平均价格为2938元/平方米，比去年同期2756元/平方米增长6.6%。

    从本报福房指数系统反映的数据来看，今年1～11月份福房指数线呈现“上升—下降—上升—下降—平稳”的格局，在5月、7月出现高峰，随着下半年一系列宏观调控措施的出台，土地的8·31大限和信贷供给的限制以及央行上调金融机构存贷款基准利率等均对市场形成一定的冲击，造成7月份以来福房指数有明显的回落。但短期的涨跌不会影响上升的趋势，所以今年11月份的福房指数较1月份上升了7%。从福房指数的走势看，今后一段时间指数不可能出现大幅下跌，未来几个月市场走势将以平稳为主，预计明年春天会出现一定幅度的上升。

    以上数据分析充分表明，今年房价相对理性，稳中有升。

    “外资”来榕

    房价骤增

    应该说，福州经济水平不断发展是推动房价稳步上涨的一大因素，这是市场经济规律的必然结果。另一方面，住宅开发成本的不断提高也直接推动着房价上涨。由于实行土地拍卖制度，土地限量供应，使开发商为争夺有限的土地资源竞相抬高地价，土地购置费用不断增加也加大了商品房开发成本，房价上涨在所难免。

    从市场需求方面看，房价上涨的另一个因素来自外地民间资本对地产的大规模投资。首先，福州市素有侨乡之称，据不完全统计，至今为止祖籍福州的旅外华人、华侨和港澳台同胞多达360余万人，这也是一个庞大的海外消费群，他们更可称得上是保持福州楼市繁荣的后劲力量。

    其次，福州作为省会城市，其中心城市人口集聚及辐射带动效应已经显山露水，吸引着福州八县、省内其他地市、甚至江浙一带的购房者或投资客蜂拥而至。有关统计数据表明，今年福州外来人口购房占44%左右。

    今年福州楼市第一个焦点，便是在全国楼市素有“虎狼之师”之称的温州购房团挥师南下进入我省宁德、福州、厦门市。他们以投资为主要目的大量“炒楼”，造成福州个别区域住宅供应紧张，局部地区的楼盘价格迅速攀升，引发了本地消费者盲目跟进，致使本土潜在的相当比例的需求购买力被提前透支。在那段时期，福州不少开发商喜上眉梢，楼盘广告投入大大缩减，到温州参加房展会的本土开发商一时骤增。

    来自福州市房地产交易登记中心的统计数据显示，今年仅第一季度温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积达12万平方米，购房资金高达4.6亿元；第一季度，外省人在福州购买的比例为11.6%，温州人的购买比例为5.81%。也就是说，两个外省人在福州购房，就有一个是温州人。

    从目前看，温州购房团给福州楼市留下的看得见的恶果是：其一，局部区域交付使用的小区“空关率”太高；其二，二手市场上诸多“次新房”炒作严重，有价无市。

    另一方面，温州购房团的行为无形中激发了本地民间资本炒房投资的热情，当温州购房团从福州楼市全面撤离后，福州本土炒家却开始跟风，大肆投资，这从福州的小户型市场可见端倪。

                             摘自〈东南快报〉

    小户型投资热

    今年，推向市场的小户型项目有写字楼改装的，也有原创的，还有作为商业地产项目配套使用的。阳光365、宏运·帝豪国际、中融商务公馆、铂晶时代、白领沙龙等等都是比较典型的小户型项目。

    上半年福州楼市整体走热甚至出现供不应求的情况，小户型也延续着近两年来的畅销态势。五四路、五一路、六一路和工业路上的小户型项目一经推出，便被购房者抢购。在人们的消费印象中，似乎投资小户型就是挖到了金矿。

    小户型的购买群体中，投资者占60%左右，自住者占30%，另外作为多功能第二居所的占了近10%。

    据不完全统计，今年下半年到明年，福州将投入使用的小户型数量超过6000套。这其中是否有过度饱和的开发？是否有盲目投资带来高比例的“空关率”？其投资回报前景是否真那么乐观？明年，就会知道结果的好坏。