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| ２００４年福州楼市风云录 |
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2004-12-29 |
温州人“炒房”留下后遗症
２００４年福州楼市第一个“焦点”，便是在全国楼市素有“虎狼之师”之称的温州购房团挥师南下进入我省宁德、福州、厦门市。他们以投资为主要目的大量“炒楼”，造成福州个别区域住宅供应紧张，局部地区的楼盘价格迅速攀升，引发了一场本地消费者盲目跟进的争相“购房风”，致使本土潜在的相当比例的需求购买力被提前透支，在那段时期，宁德、福州等地不少开发商心情舒畅，本土媒体上有关地产项目的广告迅速回落，到温州参加房交会的本土开发商逐渐增多。
来自福州市房地产交易登记中心的统计数据显示，２００４年，仅第一季度温州人在福州的买房交易量共计１０７２宗，交易总面积达１２万平方米，购房资金高达４．６亿元；第一季度，外省人在福州购买的比例为１１．６％，温州人的购买比例为５．８１％。也就是说，两个外省人在福州购房，就有一个是温州人。
与此同时，２００４年第一季度福州住宅价格均价达到了２８４８元／平方米，比２００３年第四季度住宅均价的２７２６元／平方米，涨了１２２元／平方米，涨幅达４．４８％。
本土社会有识之士迅速呼吁有关部门予以理性关注；银行等相关部门对外来购买者提高了按揭门槛；本土消费者则关注“炒后”房价的走势；本报也以《温州购房团虎视福州楼市？》为题对其给予市场的影响、对策等做了客观分析，理性引导市场。
温州购房团带给福州楼市的影响最大的一点是，无形中激发了本地民间资本炒房投资的热情，在温州购房团隐身退出福州市场后，福州各大楼盘的开盘还能频频传来捷报，其中都闪烁着本土炒家的身影，市场好似一派红火。
但后续跟进的本土民间资本能否如温州客一般或小赚一笔，还是面临被套风险，我们将拭目以待。
大型商业地产项目集中面市
上演商圈争霸赛
２００４年，是福州商业地产发展史上最具震撼力的一年。
先是今年５月份，在众多商业地产项目中商业面积最大的“宝龙城市广场”，邀请福州各大媒体考察厦门商业，借此向社会公开宝龙城市广场欲作福州第一大商业购物中心的蓝图，欲打造金山、仓山与市区的商业“桥头堡”，吸取两大区域几十万人口的消费力。而在半年的时间中，宝龙公司加快了招商的步伐，在全国各地积极招商。
紧接着行动的是位于台江商圈核心位置的“君临天华”项目。开发商福州华辰地产欲凭借“君临天华”步行街重塑台江新商业中心。为了实现这一愿望，开发商一方面整合各大专业公司资源形成强大招商团队着手招商；另一方面，不断开展各种活动吸引投资客的注意。从９月至１２月止，内部认购、买筹、带准业主考察先进城市商业、开盘、举办商业研讨会等一系列营销活动，无不表现出开发商欲在激烈的竞争中先人一步力争客户资源的目的。
雄踞南门兜的“冠亚广场”也不甘示弱，在１１月份，连续举办几场“冠亚广场主力业态竞争策略”论坛，邀请福州各种业态的品牌商家聚集一堂进行研讨。在对市场进行摸底的同时，更有意争取经营者的加盟。据开发商对该项目做出的预测，开业后其日客流量可达２万多人次，年营业额将达到８亿元人民币，将使东街口商圈向南扩展，甚至重心南移。
就在近期，一向低调、一副与世无争样子的“欧倍德万象商业广场”也加大了媒体广告的投放，频频露脸，参与到商业地产争夺战中来。
除了四个大型商业地产项目外，还有“碧水云天”、正大商业广场、盛天现代城的国际大卖场、锦绣福城商业部分及金山“丽景天成”商业部分等商业物业，也不甘示弱，各踞一方，侍机崛起。
据不完全统计，今年福州正在开发或已经可供销售的商业地产面积超过１００万平方米，位居历年商业地产开发面积之最。目前全市的商业面积已是供过于求的局面。在这种情况下，商业地产大规模、集中面市，带来的结果是考验市场的消化力。
另外，众多项目都以新型商业形态入市，在检验市场兼容能力的同时，也检验着各大开发商对新型商业物业的把握和理解。在这一场残酷的竞争中，谁能笑到最后，谁就笑得最好。
“调控”提高门槛
行业优胜劣汰加剧
从２００３年６月的央行１２１文件到８月的国务院１８号令，到２００４年３月的“指引”——《商业银行房地产贷款风险管理指引》，到前段时间国务院最新的通知，再到１０月中国人民银行作出加息决定。所有的这些政策都无一例外地喻示出房地产行业的发展被推倒了风口浪尖上，宏观调控的“高压”即抬高了行业进入的门槛，行业洗牌更加残酷地展开。
１２１文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；它对开发商自有资金的规定也只有３０％。而接下来国务院的通知更为严格，该通知对房地产开发商的资本金要求从２０％上升到了３５％。意味着房地产开发商的银行负债率不能超过６５％。
显然，面对金融政策的收紧，负债率过高的房地产企业一旦资金链断裂，就将被无情地淘汰出市场。其中“指引”将开发商的自有资金比例从２０％上升到３５％，一下子提高了１５个百分点，这是许多开发商此前始料不及的。许多开发商都是按照２０％的自有资金比例进行预算的，“指引”将打乱了他们的手脚，一些实力较弱的开发商因此“闹钱荒”。
１０月的加息，需求方市场的反应并不明显，却令开发商加快心跳。福州不少开发商表示，银行加息直接导致财务成本增加，这样的压力可能会改变一个房地产企业的竞争能力，最终的结果是开发企业将面临行业洗牌。他们还表示，银行加息后对于一些刚刚发展起来的企业也很不利，以前开发商多少都会借助银行资本进行土地储备，或是直接通过银行资本来获取土地。如今，大部分的开发商都会很慎重地考虑自己的企业是否要借助银行资本来做大做强。
虽然现在信托、基金、典当等房产融资方式已经出现，但对于“干旱”的房地产行业来说，其作用仍然杯水车薪；虽然不少开发商有境外融资的能力或民间融资的来源，但是融资成本的加大无疑为开发商增大了压力。因此，一旦银行融资受阻，开发商的资金不可避免地面临严峻考验。
因此，资金积累多少、如何融资，必定是明年开发商关注最多的话题之一。
“大规模＋高定位”
造就大盘开发方程式
２００４年上半年，融侨地产２８００亩的“江南水都”一期开盘，开启了福州大盘运动的序曲；下半年有４０多个新楼盘先后亮相或上市，总占地为５０００余亩，其中有半数以上的项目的开发面积在１００亩以上，其中还不乏有巨型项目，例如，１４００亩的“名城港湾”、１２３４亩的“东方威尼斯”、８００多亩的“家·天下”、７００多亩的“仁文·大儒世家”等等。
如果说追求规模开发是福州开发商们冲刺“量”的一种表现，那么“中高档次”定位则是开发商们提升住宅品质的一种方式。
近年推出的大多数住宅项目定位都往“中高档次”方向发展，为了让自己开发的产品能在同类产品中脱颖而出，开发商在产品品质的提升上都加大了投入力度。不少楼盘的开发商更注重提高产品的附加值。
有的注重打造居住环境。如“海润滨江花园”，社区中规划了大面积的水系及各式园林景观，目的就是为了营造一个自然、舒适的人居环境；又如“香江红海园”，开发商为了给购房者营造一种浪漫、休闲、自在的生活方式，将楼盘规划为建在福州两大原生态纯公园——金山公园和乌龙江湿地公园之间，绿化率高达４２％。
有的重视产品自身的含金量。如“心家·泊”，开发商加大了项目高科技含量的投入，率先使用分户式家居新风系统、入户卡式密码防盗系统等智能化产品；又如“仁文·大儒世家”申请打造国家康居示范小区。
有的注重产品创新，提升个性品位。如“名城港湾”导入目前国际上最先进的“ｎｅｗｔｏｗｎ”开发模式，建设一个“国际度假休闲生活区”。又如“融信第一城”自创了新型住宅户型——“情景洋房”。
由于下半年几乎所有新推出的项目都符合“大规模＋高定位”这一准则。有业内人士指出，这是近年来福州房地产发展规模化、品牌化和专业化进程加快的产物。也使得大盘项目层出不穷成为２００４年福州楼市住宅产品的一大特色。
然而，新开发的商品房档次越来越高，推盘量越来越大，普通住宅在市场上的比例却越来越少，导致商品住宅结构性供求失衡，其结果是需求与市场形成脱节，表现为绝大多数的普通消费者买不到合适的房子，而开发商们则在争夺数量有限的具备中高档消费能力的人群。
房价稳中有升
外来购房人群比例上升
今年１至１１月福州市区商品房合同登记平均价格３２６１元／平方米，比去年同期３０７３元／平方米增长６．１２％；其中住宅２９３８元／平方米，比去年同期２７５６元／平方米增长６．６％。
由于实行土地拍卖制度，土地限量供应，使房地产企业为争夺有限的土地资源竞相抬高地价；土地购置费用不断增加也加大了商品房开发成本，推动房价上涨。
持续几年保持火热的福州房地产，几乎耗尽了本地的购房需求。那么又是什么力量在支持着２００４年福州楼市的繁荣？支持着房价的持续上升？
毋庸置疑，民间资本投资房地产热情的与日俱增，在一定程度上奠定了房价上升。
随着城镇化进程的加快，中心城市人口集聚及辐射带动效应逐步显现，促进了房地产市场有效需求的增加。福州作为省会城市，其魅力不言而喻，福州八县乃至全省各地区的人口前来购房。据统计福州市区购房者中，外来人口购房占４４％左右。
再者，福州市素有侨乡之称，据不完全统计至今为止祖籍福州的旅外华人、华侨和港澳台同胞多达３６０余万人，这也是一个庞大的海外消费群。他们更可称得上是保持福州楼市繁荣的后劲力量。据悉，福州世茂外滩花园的商业部分的购买比例中，旅外华侨的购买比例超过总量的８０％。
但是应该看到，随着开发量的不断扩大，市场原有的购买力已消耗殆尽。如何保持甚而扩大有消费力的群体，应看政府如何促进经济发展，增加就业机会，否则，楼越盖越多，买的人越来越少，陷入整个一个“有楼无市”。
小户型依旧是
楼市的一匹“黑马”
比起其他类型的住宅产品，小户型从落地开始就一直走得顺风顺水，备受市场青睐。从最早福州五四路、五一路上的“酒店式公寓”、“商务公寓”到现在遍地开花的“单身公寓”、“小洋房”、“公馆”，无一例外证明了小户型的顽强生命力。
２００２年，以小户型概念入市的“星城国际”推出后，到半年的时间已全部售罄，成为福州当年热销楼盘，应该说星城国际是小户型开发的“投石问路”，紧接着，不少渴望突围的写字楼项目纷纷效仿，改头换面推向市场，也使不少福州开发商改变大户型项目开发的“习惯”，越来越多的开发商开始进行小户型公寓“原创”开发，专门为部分购房群体量身订做，从而真正形成了小户型市场。
到了今年，推向市场的小户型项目就更多了，有写字楼改装的，也有原创的，还有作为商业地产项目配套使用的。宏运·帝豪国际、中融公馆、铂晶时代、洋房、白领沙龙、冠亚·爱家等等都是比较典型的小户型项目。
上半年福州楼市整体走热甚至出现供不应求的情况，小户型也延续着近两年来的畅销态势。五四路、五一路、六一路和工业路上的小户型项目一经推出，便被购房者抢购。在人们的消费印象中，似乎投资小户型就是挖到了金矿。今年福州市中心一纯小户型项目刚上马仅一个月，就已接受４００个预定，其中大多数为投资目的。
小户型住宅以其低总价、独立空间、便于出租、收益快等特点深受投资者的青睐。除价格和购房者经济实力的因素外，实用性强和灵活性强是小户型最大优势。小户型的购买群体中，投资者占６０％左右，自住者占３０％，另外作为多功能第二居所的占了近１０％。主要购买人群为投资需求者、企业年轻白领、中低收入阶层、异地置业者和多次置业者。
据不完全统计，２００４年下半年到２００５年，福州将投入使用的小户型数量超过６０００套。小户型市场在连续几年的热销后，还能维持多久畅销态势，我们不妨注目观望。
东区、江滨、金山三大板块
各领楼市风骚
随着城市版图的扩张，土地资源的日渐稀有，新区开发已是大势所趋，板块的规模效应也随之越来越明显。特别是金山板块、江滨板块、东区板块，五四北板块的崛起，板块之间的竞争程度亦随之高涨。
今年上半年，应数东区板块最为风光，先是君临东城、世纪金辉、盛天现代城、东方水都、蓝湾雅境、东方纽约、碧水云天七个楼盘结成战略同盟，整体炒作东区。再是温州购房团入榕投资的主战场设在东区，直接带动了东区的楼盘销售，短短两三个月内东区板块楼盘的销售量、房价均领先于其他板块。但是随着温州客的撤离，东区板块也就失去了当初的门庭若市。温州客的大量投资，必然给东区一些楼盘留下点后遗症，入住率不高将给后期的物业管理带来种种难题，另外基本的市政、商业配套尚未到位也是无法持续″热″的原因。
曾入主２００３年楼市霸主地位的江滨板块今年丝毫没有失去往日的威风，依然热闹非凡。先是风景蓝水岸、心家·泊、美伦·浩洋丽都等新盘的启动更壮大了北江滨的规模，再是世茂外滩花园精装修房的推出，加之３２０亩海润滨江花园、１４００亩名城港湾等新项目的面市，使得福州市民认识了东江滨的风韵。这些项目继融侨锦江、元洪锦江、君临闽江、碧水芳洲、江岸名都等项目之后继续谱写江滨板块的精彩。江滨板块因拥有闽江这样稀缺资源而倍受购房者的青睐，成为福州人购房的时尚。
今年以来，融侨江南水都、香江红海园、融信第一城、天成丽景、江南名城几大２００２８００亩不等的大型项目的集中上市，注定了金山板块成为领舞楼市的板块。无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力、操盘经验来看，这些项目都称得上是楼市的佼佼者。
然而，金山板块也面临着与过去江滨板块同样的问题，滞后的城市商业规划始终跟不上房地产开发的步伐。金山板块虽有政府的大力支持，水、电、气、道路等市政硬件配套陆续到位，但市政软件配套如生活配套（商业、医院等）始终落后，如今拥有的配套也仅够″金山碧水″这个容纳３０万人口的大型住宅区使用。而附近的各大楼盘生活配套只能靠各家开发商自行解决，融信第一城项目在开盘前就率先引进福州重点小学－－麦顶小学，建立分校。对于商业配套，虽每个楼盘都规划了一定数量的社区商业，但由于缺乏一统整体规划，各大楼盘之间难免会资源重叠或缺位，造成资源浪费，商业配套不均衡。
土地资源日渐稀缺
大幅地块也拍出天价
福州的开发商们对拍卖土地的出手是越来越″慷慨″。个别地块的争夺可以用进入白热化状态来形容，甚至出现开发商一次加价高达８００万元至１０００万元的现象。
在５月１８日福州市国有土地公开拍卖活动中，工业路福州市罐头厂北地块（１１﹒５８）亩的拍卖地价就再次刷新了工业路地段土地拍卖的最高价格，每亩地价高达３９３万元，楼面地价每平方米达到２３６２元。经过２１轮的激烈角逐，福建正德房地产有限公司以４５６０万元的价格力挫群雄，以高出起拍价２６６０万元取得该地块的使用权。该幅地块竞拍过程中，有开发商在竞价时一次加价最高幅度达８００万元。
５月２１日，总建筑面积４２４５１６平方米（合６３６﹒７８亩）的金山生活区五期地块在福州市国土局一楼大厅举行公开挂牌。这幅起挂价为５亿３７００万元的地块吸引了众多福州房地产企业的眼球，其中有四家房地产企业参与挂牌。在经过四轮紧张的挂牌后，终因无法落定，而由现场挂牌转为现场拍卖。经过３１轮的激烈竞拍后，福州中天房地产有限公司以７亿９０００万元天价取得该幅土地使用权。该幅地块从起挂价到最终拍卖价以２亿５３００万的差价荣登至今为止福州土地拍卖史上整幅土地出让总价最高、差价最高的榜首。
从多家房地产企业争夺大幅地块的现象来分析，不难看出，随着福州经营性用地推出数量的逐渐减少，福州房地产企业对土地储备的需求已经进入到一个竞争极其激烈的阶段。同时也反应出一些资金实力雄厚的房地产企业正逐步走向市场的前台。
但是，企业在对土地有着强烈需求的同时也需要更为冷静的思考，在标底价基础上不断飙升的土地拍卖价只能给开发商带来强大的市场压力，高地价导致高房价已是不争的事实，而高房价的产品只能艰难地寻找出路。
二手房市场蛋糕不断做大
谁将成为房产中介行业领舞者
今年１至１１月份，二手房交易总量１５５．１８万平方米，金额２５．７８亿元，分别比去年同期增长１３．０９％和３３．９５％；其中住宅１３１．４２万平方米、金额２２．９亿元，分别比去年同期增长２８．３４％和５３．３３％。二手房交易平均价格１６６１元／平方米，比去年同期增长１８．４７％；其中住宅１７４２元／平方米，比去年同期增长１９．４８％。
俗话说的好，″亏本生意没人做，砍头生意争着做。″一个市场一旦有了生存和发展的空间，就会吸引来各路人马前来淘金。据了解，福州市的二手房市场不但交易量上升，就连中介机构总量也足足比前两年翻了一番。由此而来，福州房产中介公司对二手房源、市场客户的″争夺战″也愈演愈烈。
今年５月份，素有″金色风暴″之称的全球最大的房地产综合服务提供商－－２１世纪不动产正式进入福州市场，这一中介巨头一到福州就给本土中介企业一个下马威，同一天聚集了３０家加盟店集中开业，成为二手房市场一大爆炸性新闻。１２月份，２１世纪不动产为了给客户提供全方位的超值服务，提高服务性价比，完善房产服务的价值链，与装饰建材零售业巨头″百安居″结成战略联盟。
今年，福州二手房中介市场还闯出另一匹黑马，那就是借助互联网平台操作中介业务的本土房地产综合服务企业－－″国房网″。″鼠标＋水泥″的经营模式使该企业在短期内得以迅速扩张、壮大，并占领１／１０的市场份额，成为中介行业的后起之秀。１１月，″国房网″对外宣布启动″无忧置业计划″，该计划从根本上改变福州二手房中介市场服务模式，它是围绕客户购房的各个环节所面临的信息匮乏、时间精力有限、担心房款安全、担心法律纠纷、担心装修陷阱等各方面顾虑以提供的一揽子各种解决方案，最终实现购房全程无忧。
而像骊特这样的老牌企业，在竞争日益激烈的市场形势下，更是不敢有丝毫的放松，反而更注重了企业管理。在今年″中国经纪十大创业企业″评选活动上，福建房地产综合服务有限公司从全国３００多家参选单位中脱颖而出，被国家工商总局评选为″中国经纪十大创业企业″，成为福建省第一家获得此殊荣的中介企业。福建工商时报 记者 卢然 |
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