按照我国有关法律的规定，以出让方式获得的土地使用权是有期限的。其中，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

　　那么，对于土地使用年限届满后，又该如何处置土地和地上建筑物呢？

　　1990年由国务院发布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条曾规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这一规定出台后，在理论界就引起了争议，许多专家学者对这一制度提出了批评。主要观点在于，国有土地所有者代表与出让土地使用权人两相比较，在法律关系上后者是弱者，因此，立法应赋予土地使用者是否续期的自由决定权，以平衡双方当事人的利益。

　　全国人大常委会法律工作委员会研究各方面意见后认为：“这个问题比较复杂，涉及到物权问题，应当在物权法中规定，本法可以不作规定。但是对于土地使用权期满后的处理应当明确规定”。最终获得通过的《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽然申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”也就是说该法只对土地使用合同期满后土地使用权的续期或收回问题作出规定，而回避了地上建筑物、附着物的处理问题。

　　这些问题若不能通过立法的方式作出合理的规定，也将直接影响到房地产实务操作。因此，这个问题既是个理论问题，也是个实务问题。

　　目前对于如何解决这个问题，理论界有许多不同的看法，比较有代表性的意见有如下几种：一是适当延长土地使用权的年限，使其超过或接近一般建筑物的使用寿命；二是不延长土地使用权的年限，只规定当土地使用权期满而收回土地使用权时，由国家对地上建筑物、其他附着物按其现存价值进行补偿，以重置价格结合成新来计算，实际的补偿金额可略低于补偿标准；三是不延长土地使用权年限，而规定当土地使用权期满而地上物尚存价值时，土地使用权可以在与政府续签土地使用权出让合同和终止合同请求政府对其进行补偿两种方式中任选其一。这三种观点无论从理论角度还是从实务角度都有许多可供参考的合理成份。

　　笔者认为，针对《城市房地产管理法》第21条第2款规定的土地使用者未申请续期或虽然申请续期但依规定未获批准两种情况应加以区别，并分别以不同的法律方式规范：
一是土地使用年限届满，用地者未申请续期的。土地使用年限届满，用地者未申请续期的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依法办理注销登记。因为土地使用权人是以支付土地出让金作为取得出让合同一定期限内对土地享有占有、使用、收益、部分处分权的代价，期限届满，国家自然可以无偿收回土地使用权。使用权人未申请续期，视为其自动放弃权利，由国家无偿取得，并不损害用地者的利益。

　　二是土地使用年限届满，用地者申请续期未获批准的。土地使用年限届满，用地者申请续期的，国家根据社会公共利益的需要未批准续期的，因期限届满，土地使用权人的预期利益被推定为已经实现，国家可以无偿收回土地使用权。但若地上建筑物、其他附着物尚有利用价值的，则其所有权仍未灭失，国家应给予土地使用权人一定的补偿才符合法律的公平原则。此外，一些地上建筑物、其他附着物拆除后仍有较高的再利用价值的，若由原土地使用权人拆除后则可发挥物的最大利用价值，使资源得以合理、有效利用，而若由国家无偿收回则会给原土地使用权人带来更大的经济损失的，则应灵活适用“房地分离”原则进行处理。