编者按：去年我国人均国民生产总值达到1000美元，表明我国从低收入国家向中等收入国家迈进新的发展阶段。这个发展阶段最明显的标志，就是社会消费结构从过去的生存型为主，逐步向发展型、舒适型升级。在这个大背景下，房地产也进入了创新发展的时代。现在房地产的创新应包含四个方面：思想创新和观念创新、法律创新和政策创新、体制创新和管理创新、产品创新和服务创新。在思想观念创新方面，应该特别提倡科学发展观，认清产业的周期性发展规律，防止盲目投资，提高商品房质量，减少低水平重复建设，努力保持商品房供求基本平稳、结构基本合理、房价基本稳定，这是科学发展问题，也是可持续发展问题。

　　　　　整合资源规模化经营   提升企业核心竞争力
　　中国房地产行业目前正酝酿着一场变革与创新。影响这场变革与创新的因素是三方面：第一、外部政策环境变化和调整。2003年一系列有关房地产的政策的连续出台，从国土资源部治理土地市场秩序（国土资源部的49号文）到最高人民法院对商品房合同纠纷的司法解释（最高人民法院的7号文），从央行出台房贷新政，强化房贷风险管理（中央人民银行的121号文）到国务院促进房地产市场持续健康发展通知的出台（国务院18号文）和国务院《物业管理条例》的出台，每一个有关房地产政策的出台都牵动着亿万购房者的神经，更牵动着房地产开发企业的神经。2004年，有关房地产的政策还将陆续出台，并将对房地产行业发展产生重要影响。总之，政策环境已越来越深地影响着房地产市场格局变化与发展。第二、市场消费需求结构的升级。从市场结构看，房地产业已连续六年保持着快速发展势头。在这种形态下，房地产企业的产品创新与服务创新尤为重要。第三、市场竞争的加剧。从2003年下半年起，房地产业内就不断有人提出：中国房地产业将开始一轮新的“洗牌”， 2003年中国人均GDP已突破1000美元，经验表明，人均GDP超过1000美元之后，人们的消费需求交出现升级换代。中国房地产业目前正处于这一转变时期，有关专家也分析指出，住房需求在下一段时间将会有一个较为快速的发展，住房需求的升级不仅仅表现在量上，更多表现在质上。这对房地产企业提出了巨大的挑战，如何针对市场需求调整房地产开发已成为每一家房地产开发企业的重要任务。如何把握这一机遇积极创新，加快发展，也是摆在企业和政府管理部门面前的一项重要任务。房地产开发企业要想在市场竞争中占据优势，必须整合资源，提升自身的核心竞争力，积极创新。当前房地产企业规模化已成为一种必然的趋势，从一些先进的国家和地区看，规模化、垄断化经营是一个方向，如美国三家大的房地产企业市场占有量占全国总量的45％，企业规模大、开发成本低、建筑水平高，是当前美国房地产业的三大特点。目前香港地产业也是7－8家大的企业垄断了近80％的市场份额。目前广州排名前10位的竞争力强的企业总资产占行业75.98％，净资产占82.99％，销售总额占71.5％，利润占86.55％，投资额占66％。由此可见，房地产企业规模化经营就是国际市场中的一个特点，应当引起我们的关注。总的指导思想是通过市场机制，引导中心企业联手联合，进行资产重组，做大做强，提高产业的集中度。

　　建立多元化的房地产融资渠道
　　房地产业与金融业是相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。房地产业的持续快速发展离不开金融业的全面配合和大力支持;反过来房地产业也为金融业扩大业务、加快发展提供机遇和动力。我国房地产企业的发展与创新，离不开对我国房地产业发展中的土地和金融资源和分析研究，合理有效地运用各种渠道筹集的房地产资金，使它发挥最佳的效果，是房地产融资的归宿和生命线。企业与银行的相互依赖度较高、风险大。据中国人民银行统计数据显示，目前在全国3万家房地产企业中，银行贷款占了企业融资的79％。而在美国的房地产贷款中，银行贷款只占15％，主要原因是美国已实现了房地产金融的多渠道，我国房地产业的主要融资模式过于单一。房地产金融一级市场不均衡，债权融资比例小；房地产金融二级市场工具过于单一，从而造成了信贷的潜在风险。2002年以来，我国部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险。2003年前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264亿元，占全部中长期贷款额的37％，其中房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元。1998年至2002年，个人住房贷款年均增长112.8％，对房地产开发企业和建筑施工企业贷款年均增长率达到25.3％，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到2003年9月末的21327亿元，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度发展，在世界各国发展历史上都是少见的。
　　业界普遍认为，2004年将会是中国房地产业的“金融年”。这就是说，如何更好地解决房地产开发中的融资问题，如何开拓新的融资渠道等等，将成为当前房地产界关注的热点。可以预见，2004年房地产融资渠道的多元化是大势所趋。房地产企业的发展与创新，从金融的角度看，必须着力解决以下问题：一是建立多元融资渠道，减少银行与房企相互的依赖性;二是培育房地产企业金融二级市场，包含房地产基金、房地产信托、房地产债券、房地产股票等，推动住房贷款证券化;三是积极发展房地产金融中介机构。

　　　　　重视发展“绿色生态住宅”
　　科学发展观的要求是以人为本，坚持全面、协调、可持续的发展，要把工作重点放在注重经济增长的质量和效益上来，在经济发展的同时，充分考虑环境、资源和生态的承受力，保持人与自然的和谐共生。从上世纪70年代开始，欧美国家居民在追求和崇尚“绿色产品”（如无污染绿色食品、绿色服务、绿色住宅、绿色交通）其消费需求不断提高，并成为一种时尚和潮流，绿色概念在衣食住行和旅游方面无所不在，我们房地产发展也要大力推进绿色产品。
　　资料显示我国人口密度是世界均值的3倍，人均自然资源是世界均值的二分之一。国情决定了我国住宅建设只能走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到充分发挥的新型发展道路。但目前我国住宅建设仍处于高投入、高消耗的阶段，我国已建房屋有400亿平方米属于高能耗建筑，新建房屋有95%以上是高能耗建筑。因此，要大力提倡和推广“绿色社区”概念，它是以可持续发展思想为指导，在住宅建设和使用中，有效地利用自然资源和高科技术成果，把资源利用率提高到最高点，把资源的消耗和对环境的污染降低到最低限度，为人类建造既舒适、优美、洁净、又符合环保要求的居住空间。为此我建议今后房地产开发要注意以下几个方面：
　　１、要注意保护环境。最大限度地减少对地面植被和自然环境的破坏，以维护自然生态的良性循环。居住小区的绿化率应达到30-40%左右。每个住宅小区的规划、设计，要尊重自然、爱护环境，努力创建生态性的绿色环境，使我们的家园置身于大自然的包围之中，为子孙后代留下持续发展的空间。
　　２、要不断提高科技含量。随着我国国民经济的快速发展及城市居民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，房地产开发要适应这种客观的要求，要用开拓创新的精神，依靠科技进步，不断提高住宅建设的科技含量，积极使用信息化技术、智能化设施、清洁能源等新技术，以体现住宅建设的时代特征。
　　３、要坚持节水、节地、节材、节能的原则。土地是不可多得的资源，要十分珍惜。清洁能源要大力推广。要重视节地、节水、节材和治污。我国人均水资源仅占世界人均占有量的四分之一。住宅节水技术应突出解决生活污水回收应用和雨水收集利用技术，推广节水型卫生器具和节水型植物。建筑节能是提高住宅舒适度、降低运行费用的基础，住宅节能的主要工作是“五革一改”，即墙体、门、窗、层面、冷暖供应，能源利用的革新和旧有住宅节能的改造。我国现有城市住宅130多亿平方米，节能任务很重。目前有部分住户已开始采用太阳热水器，这是一个好现象，房地产业协会要积极引导，房地产企业要努力实施。
　　４、要重视人文景观的建设，体现地方传统文化与人民生活习惯。一些小区缺乏自己的特色，过分强调欧陆风格，这是不可取的。在绿化建设方面也要体现地方特色，不要为了美观而采用大面积的热带棕榈科植物。本地优秀的乡土品种不可忽略。乡土树种适应当地水土、生命力强，对突出地方特色有积极作用。

　　　　　房地产与汽车互动发展
　　我国人均GDP已超过1000美元，在这一阶段，社会消费估构将向看发展型，享受型升级，汽车、房等成为家庭消费的特点，需求越来越向个性化、多样化的中国汽车市场已进入快速发展期，汽车工业发展一般来说它有一个规律，大概3至5年一个周期，98年以前基本遵循这个规律，99年以后规律有所变化，从99年到2001年已连续3年快速增长，增幅达30％以上，2002年汽车需求量达到338.7万辆，2003年达到451万辆，我国汽车需求量一跃成为世界第三位。汽车消费需求激增的原因主要是结构转型：第一是汽车消费主体由集团消费为主转变为个人消费为主;第二是产品主体属性发生变化，汽车逐渐由生产资料转化成为生活消费品;第三是产业运行规律发生变化，快速增长的周期拉长了，小轿车进入千家万户将改变和拓宽居民生活居住的消费空间半径，使城郊房地产的消费进入城市居民的视野，同时第二居所需求也将在有车族中应运而生。有关部门统计资料显示，从2001年到2003年，100个购买私家车的家庭中，75％是首次购买，13.5％是替换购买，还有一部分是二次、三次增购。据预测，未来购买两辆汽车的家庭的比例将上升到10％。针对这种情况，房地产业应当主动适应汽车社会发展的需要，形成房地产与汽车互动发展的新格局。未来在房地产开发设计规划布局中，应超前考虑车位数量，做到一户一个车位，留足充分的公共车位，这是最基本的要求，也会是一个新的市场卖点。