今年上半年，在政府宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，福州房地产市场运行呈现开发投资稳健增长、商品房供求两旺、空置率下降、房价稳中有升的态势。

　　房地产开发投资增速过猛势头得到遏制
　　1-6月全市完成房地产开发投资94.4亿元，占全社会固定资产投资的42%，与去年同期相比增长48.2%，增幅比一季度回落13个百分点，增幅趋缓，房地产宏观调控效果初步显现。其中住宅投资57.2亿元，占投资总量的60.6%，增长66.8%。经济适用房完成建设投资4800万元。长乐市因为土地供应量减少而导致开发投资量下降较多，闽清、闽侯、福清增幅较大，分别达到100%、50%、22.7%。
　　1-6月全市商品房施工面积1716万平方米，同比增长25.2%，其中商品住宅施工面积1442万平方米，占总施工面积的84%，比增29%；办公楼施工面积66.3万平方米，同比下降18.4%；商业用房施工面积121万平方米，比增5.9%。商品房开发结构合理，住宅开发仍为主导。经济适用房施工18.79万平方米。
　　受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所放缓。1-6月份全市商品房新开工面积213.3万平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新开工面积192.9万平方米，同比下降28.8%；办公楼新开工面积2万平方米，同比下降67.8%；商业用房10.5万平方米，同比下降26.6%。经济适用房新开工13.79万平方米。
　　商品房竣工面积140.6万平方米，同比增长3.5%，其中商品住宅竣工115.3万平方米，同比下降4.6%；办公楼竣工面积3.24万平方米，同比增长260%；商业用房13.3万平方米，同比增长81.9%。经济适用房竣工5万平方米。
　　1-6月份开发商购置土地面积239.6万平方米，同比增长24.3%，土地购置费22.8亿元，同比增长80.5%。另据市国土资源局数据，上半年经营性土地出让面积1448.79亩，土地出让金额26.6亿元，平均每亩地价183.6万元。说明开发商储备土地的热情较高，但同时也说明地价增幅较大。
　　城市房屋拆迁规模得到控制。上半年共审批拆迁项目25个，比去年同期减少39%，拆除房屋建筑面积84.24万平方米，比去年同期减少15.4%，一次性安置率达75.6%。

　　房地产市场供需两旺
　　上半年全市共批准商品房预售许可项目139起，批准商品房预售面积354.58万平方米；其中福州市区批准商品房预售许可项目134起，批准商品房预售面积347.82万平方米，供应结构基本合理（详见表一）。
　　表一：福州市区新批准预售商品房物业类型构成表
　　物业类别 面积(万平方米)    所占比例（％）与去年同期相比（%）
　　住    宅       286.93      82.49              72.12
　　商业用房   15.06              4.33             －31.95
　　写 字 楼        2.20              0.63             －86.78
　　车    位       34.10              9.81              227.88
　　其    他        9.53              2.74             －58.8
　　合    计       347.82      100              45.53

　　商品房销售继续保持旺盛势头。1－6月全市商品房销售合同登记35319宗，面积413.14万平方米，比批准上市预售的商品房面积多出58.56万平方米，需求量略高于供应量，预售合同登记金额127.42亿元(详见表二)，分别比去年同期上涨了67.23％、59.28％、79.67％。其中商品住宅销售合同登记27137宗，面积348.37万平方米，金额99.05亿元。
　　表二:1-6月全市商品房合同登记统计表
         宗数（宗）   面积（万平方米）金额（万元）
　　1月        5817                63.00    195546
　　2月        4778                53.3    1       56064
　　3月        6453                70.51      213506
　　4月        7192                88.43    266547
　　5月        4608                58.95    180550
　　6月        6471                78.95    261987
　　合计        35319       413.14    1274200  

　　存量房交易持续攀升。1－6月份全市二手房交易9537宗，交易面积92.07万平方米，交易金额15.13亿元，分别比去年同期增长43.35％、50.17％、74.03％；其中住宅成交9082宗，交易面积76.49万平方米，交易金额13.06亿元，分别比去年同期增长68.84％、59.79％、92.41％。上半年房屋租赁登记11054宗，租赁面积94.99万平方米。
　　商品房价格基本稳定。据对商品房合同登记价格进行分析，商品房平均价格3196元/平方米，而去年同期为3099元/平方米，同比上涨3.13%；商品住宅平均价格2843元/平方米，去年同期为2703元/平方米，同比上涨5.18%。二手房住宅平均价格比去年同期上升了289元，涨幅为20.4％。经济适用房价格控制在1600-1800元/平方米范围内，比同等地段房价低200-300元/平方米，为抑制房价的过快上涨作出了贡献。但今年因成本上涨导致经济适用房价格上涨70-80元/平方米。福清、长乐等县市商品房价格上涨幅度较大，涨幅分别达到35%、45%，其余县市房价比较平稳。
　　商品房空置面积继续减少。上半年商品房空置面积 67.9万平方米，同比下降31%，其中住宅31.7万平方米，同比下降13.6%，办公楼10.5万平方米，同比下降51.2%，商业用房20.9万平方米，同比下降5.9%。
　　房地产开发资金结构趋于合理。据市统计局的数据，1-6月份全市房地产开发企业资金来源累计为121.8亿元，同比增长44.7%。其中国内贷款11.7亿元，占总量的9.6%，同比增长1.7%；利用外资4.1亿元，占总量的3.37%，同比下降6.8%；企业自筹资金37.8亿元，占总量的31.03%，同比增长49.4%；定金及预收款57.2亿元，占总量的46.96%，同比增长66.8%。
　　据人行福州中心支行提供的数据，1－6月全市自营性房地产贷款余额为270.75亿元，6月份增幅为4.35亿元，明显低于去年同期11.94亿元的增幅；房地产开发贷款余额为113.19亿元，比年初下降0.92亿元，6月份同比减少2.28亿元，而去年同期新增额为8.87亿元；房地产企业流动资金贷款19.46亿元，比年初下降1.61亿元；个人住房贷款大幅增长，1－6月个人住房贷款余额约为147.85亿元，比年初增加27.8亿元；个人装修贷款余额9.02亿元，比年初增加1.59亿元；个人住房公积金贷款力度加大，上半年个人公积金贷款余额约为18.67亿元，比年初增加4.89亿元。央行对货币总量的宏观调控得到贯彻落实，初见成效。
　　综合以上分析表明，福州市房地产市场运行是健康、理性的，房地产发展的总体态势符合中央宏观调控的有关精神。

　　未来趋势分析
　　继去年国务院及有关部门相继出台了有关促进房地产市场持续健康发展的政策措施，最近，中央发出了《关于当前经济形势问题的通知》，就切实加强土地管理、深入开展市场治理整顿、提高房地产业等行业建设项目资本金比例（房地产项目资本金由20%提高到35%）、清理在建和拟建固定资产投资项目等，又连续发出了五个文件，对进一步实施宏观调控作出部署，力度很大，尤其是土地政策和金融政策的出台实施将影响我市房地产市场的走势，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控的大环境下，福州房地产市场是否能够保持强劲，我们从以下几个方面分析：
　　一是住房需求仍将保持旺盛的态势，但消费增速将放慢。一方面，福州作为省会城市，市场容量大。当前福州市加快实施跨江面海的“大福州”建设，到2010年全市GDP将实现3000亿元，到2020年中心城市人口达到325万。从国际的发展经验和规律来看，我市目前的经济发展水平、城市化的快速推进，正是居民对住房消费较为旺盛的时期。居民住房二次置业的梯度消费、外来人口的购房、城市拆迁户的安置，这三大住房消费的源动力，都将使住房保持较旺盛的需求。另一方面，中央的宏观调控是基于稳定政策，即坚持扩大内需的方针，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策基础上考虑的，目前低存贷款利率仍将是刺激住房消费的一个重要因素。但是，随着银根紧缩、房地产开发项目及住房消费贷款的限制，会使房地产需求释放减缓。
　　二是土地和金融的调控，对市场供给将会产生一定的影响。禁止农用地转非农用地、暂停建设用地审批，以及项目存款准备金率、房地产企业项目资本金的提高（从20%提高到35%），将使房地产开发用地供应更加紧张，开发资金贷款收紧，将会减少房地产开发投资规模和房地产新开工项目数量，从而影响市场的有效供给。
　　三是房价总体上保持上升，但增速将有所放慢。一方面房价将继续走高。房地产规模控制后，住房供应量将会有所减少，而市场本身却又有旺盛需求，房地产市场供求矛盾在较长一段时间内仍将较为突出，住房价格仍有上升的空间。另一方面，随着经济适用房开发力度的加大，房地产投资的减少，市场内在机制的健全，房价增速将有所放慢。特别是金融的调控力度加大，住房消费贷款的控制，将放慢房地产消费需求，供需矛盾会得到缓和，房价涨幅也将趋缓。预计下半年房价增长速度会下降，总体稳中有升，涨幅仍然维持在3%左右。
　　四是房地产企业组织结构将得到调整、房地产企业将得到整合。目前，福州市有资质的房地产开发企业约550家，平均注册资金1500万元。其中在800万元以下（含800万元）的有320家，占到了85%，拥有一、二级资质的房地产开发企业不上20家，大部分仅有临时三级资质，总体规模偏小，实力不强，抵御冲击能力差。其自有资金一般占20%左右。随着金融调控力度的加大、土地供应的控制，部分房地产企业 可能出现无项目开发或资金链断裂的情况，面临被兼并的严峻形势，投资合作，利用外资和外资合作将不断增多，房地产企业将出现优胜劣汰。同时，房地产企业更注重企业形象和品牌，树品牌、创名牌。
　　五是房地产企业和购房者对未来的市场走势和价格预期，将发生较大变化，住房需求逐步回归理性。由于宏观调控力度加大，不少房地产企业已感到资金的压力和市场的潜在风险，在商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素，而更趋合理；购房者认为，宏观调控政策的实施，房价上涨会趋缓，等待和观望心理增加，购房者会更加理性。

　　对策
　　根据目前房地产市场运行形势及宏观调控政策实施进展情况，我局多次开展调研分析认为，下一步应突出以下几个工作重点：
　　1、坚持在加强土地调控和金融监管中促进房地产市场可持续发展。一要切实加强供地计划管理。要坚持总量控制原则，根据土地供需矛盾情况，适时适度地增加普通商品住房和经济适用住房土地供应量。二要加强金融监管、投资管理和税收调节。调整优化房地产开发资金贷款和正在建设项目的贷款。对购置第二套住房或高档商品住房的购房者，要适当提高个人消费贷款门槛，促进个人购房和实际有效需求相适应。
　　2、坚持在调整优化市场供应结构中促进房地产市场可持续发展。进一步以市场需求为导向，加强引导和调控，增加大众化、本地化的商品房供应量，推动市场供应结构的优化，满足多层次住房消费需求。一是继续加快普通商品房建设，提高其在市场供应中的比例。二是加强商品房户型设计的引导，增加中小户型在开发项目中的比例。三是要严格控制拆迁规模。适度控制住房拆迁总量，尤其是要控制中心城区的拆迁量，防止由于拆迁规模过大，加剧商品房供求矛盾。要严格依法拆迁，加快拆迁户的安置工作，切实维护群众的合法利益。
　　3、坚持在推进房地产交易机制创新中促进房地产市场可持续发展。一要加强法制工作，切实监管和规范好房地产市场。二要加强市场交易行为的管理，抑制投机性消费，通过采取信贷、税收、销售管理等方面措施，规范期房转让和转按揭行为，严格商品房预售备案制度。三要加强信息工作，加快建立房地产市场预警预报信息体系，发挥政府信息资源对市场的导向作用。同时施行商品房销售网上报备制度，构建有利于市场交易各方利益共享的统一的网上交易平台，营造一个公平、公开、公正的竞争交易的环境。
　　4、坚持在不断健全住房社会保障体系中促进房地产市场可持续发展。进一步拓展住房保障领域，进一步研究对最低收入、低收入、中低收入的不同层次困难家庭采取不同方式、不同程度的住房保障，逐步建立多层面、多渠道的住房保障体系。要优先保障经济适用房和廉租房建设的土地、资金供应，确保今年经济适用房立项124.5万平方米、新开工86.5万平方米，续建43万平方米，竣工20万平方米，开工廉租房400户、竣工200套的实现，同时要严格控制大户型经济适用住房建设，有效解决中低收入家庭的住房困难问题。
　　5、坚持在加快推进住宅产业化中促进房地产市场的可持续发展。要以提高生产力和住宅质量为目的，形成住宅产品科研、生产、施工体系，加速对传统住宅产业的更新改造。通过推行先进适用的新产品、新工艺、新技术，促进住宅建设的节能、节地、节水，提高住宅的科技含量，提高住宅建设的劳动生产力。要加大示范工程的实施，带动住宅的规划、设计、施工水平，提高居住环境。