2004年可以说是中国楼市的一个“宏观调控年”。年初接踵而来的银行严控贷款政策到接二连三的土地政策等，都让开发商有点喘不过气来了。日前，福州政府又通过一项审批，“福州市房地产信息系统和预警预报系统”呼之欲出。这是政府加强房地产市场宏观调控的一个产物，对开发商、购房者来说，这个系统将带来什么？ 

背景＞＞ ＞

房地产宏观调控的产物

    国家有关部门提出建立房地产信息系统和预警预报体系已有时日了。  

    根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔２００３〕１８号），建设部等７部委先后下发了《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房?眼２００４?演７号）、《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》（建办住房?眼２００４?演７８号）的文件，要求各有关城市切实推进房地产市场信息系统和预警预报体系的建设。福州市房管局等相关部门于前一段时间向福州市政府递交了《关于加快我市房地产市场信息系统和预警预报体系建设的意见》，并于１２月６日通过福州市政府审批，意味着福州市房地产信息系统和预警预报体系正式进入筹备与启动阶段。

    而在此前，杭州市已于今年７月份在国内率先启动房地产信息系统和预警预报体系，随后，上海、深圳、成都等１４个城市也先后启动该系统。目前，各地房地产信息系统和预警预报体系的建设也都箭在弦上，各地政府都希望以此更好地监控房地产市场。知名房地产专家刘福泉教授认为，这是国家加强房地产市场宏观调控的一个产物，是国务院１８号文的一个延续。

框架＞＞ ＞

五步骤构建“大房管”体系

    据了解，福州市建设房地产市场信息系统和预警预报体系的基本工作思路是：按照“统筹规划、分步实施、互联互通、信息共享”的原则，整合现有的市建设局和市房地产交易登记中心业务系统，实现不同模块数据间的共享和联动更新，建立一个福州市房地产市场信息系统和预警预报体系。

    该系统依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观地反映各地房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场信息系统。

    在此基础上，通过数据的分析和历史的比较，及时发现市场运行中存在的问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策；通过市场信息的发布，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。

    根据建设部要求，福州市房地产市场信息系统和预警预报体系建设将分五步骤走：今年１２月底前，完成与市建设局的系统对接；２００５年元月底前，完成对市房地产交易登记中心的系统对接；２００５年春节前，基本完成市场信息和预警预报系统；２００５年３月底前，实现市本级与建设部之间的房地产市场信息互联互通；２００５年６月底前，各县（市）要实现与市房地产市场管理信息系统互联互通。

    福州市房管局产权交易处处长张海舟说，目前该系统的研制开发，侧重点主要是覆盖建设局和房地产交易登记中心的各系统业务。随着工期的推进、运作的成熟，这个系统今后还将覆盖到房管局现有的中介业务、公积金、房改、拆迁，甚至物业等业务，真正实现“大房管”的概念，涵盖房地产产业链的方方面面，为开发商、购房者提供“一站式”服务。

功能＞＞ ＞

“晴雨表”服务投资与消费

    据了解，福州市房地产预警预报系统将在及时、准确的数据采集基础上，充分利用房地产市场信息系统生成的动态数据，对福州房地产市场运行状况加强分析，重点关注供求总量、结构、价格及其发展变化趋势，并定期形成市场分析监测报告。同时，为了提高分析报告的权威性、科学性，该项工程还建立了房地产市场形势分析联席会议制度，市房管局定期组织有关部门负责人和专家，根据房地产市场信息系统提供的有关市场信息，对市场运行情况进行评价，并针对存在的问题提出切实可行的措施。

    此外，为了更好地构建这一预警预报体系，使之真正发挥楼市“晴雨表”的作用，该体系还将建立多样化的信息发布渠道，及时发布房地产市场信息：市房管局和统计局将定期出版《房地产市场运行信息快报》，每季度发布房地产市场信息。其中，信息重点公布分类、分区域的商品房、存量房的可售（租）套数、户型、面积及已售（租）套数、面积、户型、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等即时的市场供求信息。同时，在报刊、网络等媒体上公布有关房地产市场信息数据，以便于社会公众查询，引导房地产市场理性投资和消费。

焦点＞＞ ＞

分块采集确保数据准确

    能否及时、准确地采集房地产市场有关指标和数据，可以说是房地产市场预警预报体系能否真正发挥作用的基础，也是社会各界最为关注的一个焦点。
    据了解，该系统的建设方案，将依托现有房地产交易、房屋权属登记、房地产开发等业务管理系统进行开展工作，并切合福州市目前的实际情况，把房地产市场管理数据采集分为增量房和存量房两块对待。

三系统覆盖两类市场

    其中，增量房（即一手房市场）数据的采集，主要从开发项目管理和交易登记管理两个环节进行。在开发项目预售许可前，要依托房地产开发管理业务系统，建立和完善开发项目数据系统；进入预售环节后，则依托房地产交易登记管理业务系统，实时采集市场预售、销售、价格等信息。此外，通过商品房预售许可管理，建立楼盘表，采集商品房供应总量（分布、套数、面积）、供应结构（用途、房型）、供应价格等信息；对现有业务系统进行完善、整合，建立和完善楼盘表，结合商品房预售合同网上登记备案和楼盘表，掌握每套商品房的实时信息。同时，明确数据冲突时的取舍原则，辅之以抽样调查验证，确保市场数据和信息的整体性与一致性。

    而存量房数据的采集，主要通过房地产交易登记管理和房屋租赁备案管理等业务系统进行，包括成交面积、户型、用途、成交价格或租金水平、成交时间等，自动生成分类汇总数据。市房管局还将选择本地若干家业务量较大、运作规范的中介机构提取二手房、租赁房屋的挂牌信息和实际成交信息，用于分析存量房供求关系。这一块数据采集上，关键要加强对不同渠道采集的存量房市场信息的协调、整合，综合得出贴近市场实际的分区域、分用途的信息。

采集点获取一手资料

    为了掌握第一手资料，根据开发项目所处的区位和开发企业的资质等级，市房管局将选择５－１０家开发企业及１０家左右商品房代理机构作为商品房市场信息采集点；同时选择８－１０家房地产中介机构作为二手房市场信息采集点，由上述机构定期向房地产行政主管部门报送市场运行信息动态。

声音＞＞ ＞

福州楼市需要“晴雨表”

    房地产信息系统和预警预报体系的建设，购房者、开发商以及业界有关人士到底持怎样一种心态？它的启动、运作还将面临什么样的问题？且听购房者、开发商和专家如何评说。

购房者：

今后买房更放心了

   “现在开发商打出的广告，都是开盘当天狂销多少套，这样的信息到底可信度有多大？”“买房到底买什么地方比较好，性价比高升值空间又大，你能否给我参谋—下？”类似这样的问题，是记者日前采访过程中购房者最为关心的。

    在省直机关上班的李先生的观点最为典型。他抱怨说：“在这样一个信息爆炸的时代，各种信息充斥视听，不知道到底该信谁？”他希望，房地产市场信息的披露，有个政府主管部门权威的声音。所以，他认为，房地产信息系统和预警预报系统这样一个工程，应该早推早好，消费者今后买房就能更放心了。  

业界：

开发需要“晴雨表”导向

    对于即将面世的这个新事物，业界很多人还是寄予希望。中庚集团执行总裁江映辉说，目前福州楼市的产品、价格竞争相对集中，分布面不广，这种状况不利于市场的发展，急需政府有关部门引导。大家都知道，福州目前３０００－４０００元／平方米的产品是最多的，这种产品的相对集中，也就意味着其他价位的产品相对少，这就导致整个楼市满足消费者各种需求的能力变得比较差。为什么会出现部分产品多了，开发商还拼命生产的局面呢？是因为其他价位的产品没市场吗？显然不是，而是因为没有科学、准确的分析指导体系，开发商对其他产品的市场深浅不了解，只能跟着感觉走。从这个角度说，完善、科学的房地产市场信息和预警预报系统，对指导开发商资金的投向、项目的获取，还是有一定的参考作用。

    而榕城知名地产营销策划人李春文说，在此之前，政府部门虽然也会不定期地披露一些相关数据，但往往因缺少相关的市场深度分析，对开发商的参考价值毕竟有限。除了这些数据的披露外，开发商获取信息的渠道就比较零散了，也就是说房地产市场一直就缺位一个系统的、完整的、有参考意义的信息系统。从这个角度看，该系统的启动填补了这方面的空白，开发商还是很欢迎的。

观点＞＞ ＞

操作难题有待商榷

    好事往往多磨。虽然，业界对这一系统的意义都充分认可，但在操作性上，却存在颇多争议。

    我省房地产知名专家刘福泉教授认为，预警预报系统肯定要有一些量化的指标来说明市场，但房子这个东西，不像股票所有信息都可以用价格来表现，它的产品结构太复杂了，即使现有的一些指标也不能确切说明市场情况。就以空置率为例，我们说一个楼市好坏可用空置率来判断，空置率低整个楼市就是健康的。但是，如果市场炒作氛围浓些，即使房子很多都卖出去了，空置率很低，但实际入住率也很低，那这个市场到底是健康的还是有泡沫的？

    因此，刘福泉教授认为，这个系统的开发，应该侧重房地产市场信息系统建设，加强信息的及时、准确披露，并在此基础上进行一些系统分析，而预警预报方面反而可以相应弱化。

    从开发商的角度考虑，江映辉提出这样一个担忧：市场行情好的情况下，要求开发商提供相关数据是没问题的；要是行情不好时，开发商大多不愿提供信息，这也是一个需要解决的难题。

    同时，江映辉认为，预警预报系统应该立足整个房地产市场的宏观把控，把重点放在土地、金融信息的提供和分析以及预测上。至于市场产品研发、需求等中观、微观的东西，政府有关部门反映出来的并不是市场最真实的需求，系统在这个方面也很难做到权威，让开发商信服。

                                    摘自〈东南快报〉