“CBD不是搞房地产” 在2003年的第四届朝阳商务节上，北京CBD推出了一个170亿元的招商项目。但朝阳区委书记李士祥表示，房地产项目将不再是招商的主要方向，“CBD不是搞房地产，CBD不是搞住宅”。 大约在2004年前，北京CBD正处于大规模建设的时期，因此房地产投资成了北京CBD最明显的特色之一。当时，北京市有关人士表示，北京CBD将吸取国外的经验，谋求改变目前以房地产投资为主的现状。结果，第四届朝阳商务节的170亿元的招商项目主要面向金融以及咨询、服务等中介机构。 北京CBD的房地产热潮大约起于2001年。当年6月，一直纸上谈兵的新盘竞争进入了实战阶段：北京第一机床厂厂房定向爆破，SOHO现代城的升级版——建外SOHO开始建设。与此同时，京广中心对面的北京灯泡厂的拆迁也正在进行。 北京CBD约4平方公里的区域内，原工厂区约占区域总面积的60%，这些企业外迁将使总体可利用土地达到280万平方米，规划商务设施总建筑面积可达1000万平方米。从那时起，土地资源的争夺成了CBD房产业争夺的焦点。本地的如建外SOHO的红石实业(SOHO中国的前身)、新城·国际的万通集团、世贸国际的奥中基业；外来的像大连万达与深圳金地；加上港资的香江国际、恒基中国等，十余家实力都不凡的公司在不到一年的时间内几乎把CBD核心区的可开发用地瓜分一空。2001年9月，CBD项目大多数开始正式发售。 到2004年年中，学术界以及一些市场人士开始为CBD房地产业的两件事情担忧：写字楼空置率过高以及住宅比例过高。 2005年，由于国家的宏观调控政策，写字楼市场也受到了一些冲击。 CBD的房地产市场涉及住宅、商业、写字楼公寓等诸多方面，以中环世贸中心、万达广场等14个房地产项目为例，总投资达到470亿元。学者认为，CBD热很大程度上就是房地产热，而这种情况可能还会持续一至两年，然后由硬件热发展到软件热。事实上，过去5年北京CBD的房地产存在着诸多问题，比如对区域内居民楼进行拆迁，补助费曾达到每平方米6000元，有的每亩转让费达到3000万元，由此导致CBD建设成本过高，也增加了企业的商务成本。 今年第三季度，由于市场供应量减少，业界普遍认为北京CBD的写字楼会出现价格上扬的情况。但是市场的自发调节不会总让开发商们如愿，也许适当加强政府对这个行业的指导，是个不错的主意。文/本报记者山旭郭璐鸣谢CBD发展研究基地张杰先生的支持 北京CBD产业分析 北京CBD内以金融、传媒业为代表的轮轴型产业集群正处于生长的初期状态——数量集聚阶段。 首先看金融业的集群，虽然目前从各方面反映的资料数据来看，北京CBD内跨国金融机构已经有相当的集聚，但从前文所述产业集群的重要功能效应来看，如外部经济、弹性专精、优势产业、网络效应、治理效率等尚未得到充分体现，其根本原因有两点：1.金融领域开放程度的限制，使国际金融机构的业务开展受到局限，客观上限制了这些跨国金融企业在轮轴产业集群中的主导地位和产业带动效应的发挥。2.国内金融改革的力度，资本市场和其他要素市场的发育程度，客观上也制约着北京CBD内金融业集群的发育。 从传媒业的集群来看，目前，北京CBD内已经具备良好的产业集群的前景。目前CBD有《人民日报》等大型报业机构，还有北京广播电视管理局、北京广播影视集团总部、北京人民广播电台，以及计划迁进的北京电视台，这些大型的传媒企业和机构将成为CBD内传媒轮轴产业集群的核心组织，会带动从节目制作、大型活动策划组织、硬件及新技术研发供应，到影视经纪人、保险、金融投资服务等的一个庞大的文化产业链条。 所以，总体来看，北京CBD内以金融、传媒业为代表的轮轴式产业集群目前正处于数量集聚和运作的初级阶段，其功能效应的进一步展现还需时日。