2004年来，在国家宏观调控的大势背景下，金融银根紧缩、土地政策严控、开发手续的暂停办理，招招对北京楼市产生深远影响。进入2004年以来，在经历了一系列土地、贷款政策后，国内房地产开发商资金普遍吃紧，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。从去年6月的央行121文件，到8月的国务院18号令，到今年9月初《商业银行房地产贷款风险管理指引》，所有这些政策都无一例外地显现出了金融政策的作用。可以看到，继去年央行121号文让房地产商大呼“资金链断裂”后，这个新的规范又在房地产界产生巨大震动。

　　旺销真假疑云

　　金融政策频出，甚至某种程度上比去年更严厉，但楼市没有像去年121文件出台后那样风声鹤唳，相反从今年整个楼盘上看，整体表面看比去年略微有点旺销倾向，总量数据来讲，前7个月已经达到去年整体全年数。但是整体上结构来讲，住宅期房量不是很大，二手房限房量上去，把总量带上了。从价格监测来讲没有很大的情况，写字楼价格，很多新房价格在15000元一平米左右，商铺差不多也在一万二多一点。

　　而刚刚开始的十月，这种趋势也没有减缓，所谓旺销的表象比较明显。市场不是非常明显，按增长数据来讲，今年和去年相比正常增长。但是写字楼和商铺可以说上了一个台阶，业界称其为飞跃式增长。黄金周楼市展会的清淡，被专业人士普遍解读为楼市的旺销使得开发商对于会展依赖减少。

　　2003年北京房地产信息网监测结果表明，外地人住房率高的某一类占到20%左右就算比较高，但2004年前七个月中外地人购房率达到30%，而包括单类房屋在内，前几年从来没有出现这样的情况。

　　所谓旺销从结构上来说是旺，新房主力军来讲，住宅没有体现很旺。北京房地产信息网也在自己内部做一些数据系统，探讨数据背后一些东西，发现这里面有点意思，宏观数据、表象数据之外一些辅助性信息都有很微妙的东西存在。抛出楼盘本身数据不说，今年上半年尤其到第二季度以来房地产方面官司也很多，查封案件比较多，比照往年同期，超过正常上升，查封很频繁，反复出现，这种情况非常多，非常普遍，而且还有很多很大的查封。

　　在新浪网“金融政策频出 楼盘旺销是否理性？”论坛上，综合几个数据，北京房地产信息网负责人雷华认为，所谓楼盘旺销中间，不排除开发商一些融资策略和融资手段在里面，造成所谓旺销的假象。

　　但更多的业界人士认为，不管是因为市民对于8.31后楼市看涨还是非完全市场影响也好，2004年楼市旺销是一个事实，而开发资金链断裂危险和商业银行风险的聚焦和暴露，很大程度上与多年来的同质竞争有关，某些行业和企业在某一阶段成了商业银行盲目争抢的对象，有的甚至争相降低贷款条件，提供优惠价格，这种状况必须尽快改变。2004年诸多政策的出台，给予人们阵痛时，却也是最好的提醒和转变良机。

　　楼市面临新机遇

　　同时由于8.31的影响，房地产行业必然面临一个重新洗牌过程，无论是资金、股份、土地、乃至人才，都可能有一个重新组合的过程，而这样的组合，都将带来一种全新的气象。这些都促使北京楼市保持着一种活力。而去年出台立即遭遇狙击的121文件，无疑也给房地产行业打好了预防针。

　　百人行总经理童渊遇到的情况难说好坏，因为一直想把整个公司行政做得更好一点，百人行人才非常紧张，因为人才很难找到，所以对他们管理上很松。但是8.31带来的一个后果是，很多代理行生意不是很好，为了维持可能会裁员，裁员后其他情况比较好的代理行就有了一个流动不绝的人才库。

　　张丹彤认为，宏观政策对市场长远影响非常好，发展趋势也非常好，里面所有的银行按揭，金融政策大家看得很清晰，无论从个人，从发展商来讲，对他们来讲实力的要求，都是很高的。对楼市的价格基本上不是特别明显，现在主要对开发成本比较大一些，成本上去，北京房价不是跌，基本上是稳定了。

　　刘峰认为，对于有影响的开发公司而言，现在是一个进入加速度阶段的好时机，在表面和短时期的震荡之后，对很多开发公司而言，非常利好的东西会更多，清晰而稳定的金融政策，规范的房地产开发市场，有实力的开发商竞争，甚至那些被遗弃的微型楼盘，都是可以利用的好东西。

　　8.31实际造成房地产进入门槛的降低，这种观点是人们事先难以想象的，但在专业人士看来理所当然。在8.31之前，房地产有两大门槛，一个是土地，一个是资金，因为实际上做房地产投入资金并不是很多。8.31之后土地门槛提高了，资金门槛也提高了，但是它更规范了，就像8.31之前专业的像万科，因为没有当地政府这方面鼓励政策，拿土地的价格比较高，靠着拿高价的土地然后靠自己的产品运作能力。

　　而更多投资发展商以前没有做过房地产，8.31以后可能觉得门槛低了，它容易了。其它行业的巨头有一定的资金量，也想进入房地产，以前因为这里面猫腻，或者前期的手续非常多，8.31之后因为土地整顿挂牌了。从这个意义上来讲，房地产门槛实际上是低了。这样不仅仅是对地产开发公司，对代理公司，或者对顾问公司都是一个很大的机遇，因为这些公司往往是在其它行业做得比较优秀，其它行业市场做得非常好。这样就希望从前期由代理公司，或者由控股公司介入来给他提供专业的咨询。包括国外的资金也好，或者国外的投资者也好，他觉得现在比较明朗，比较规范。这个应该说是今后一段时间来讲，在投资融资里面一个利好的消息。

　　更多的资金，更活跃的力量进入，北京楼市的确没有不旺销的原因！