去年年底以来，广州这个房地产圈子中好像一下子遍地“豪宅”，一夜之间盛放开来，就如同曾经全广州都布满了“某某花园”，但只有房子没有花的“花园”。自2005年6月开始，这种说法至少180度的转弯了，大家谈“豪”色变，提的都是“非普通住宅”而并非“豪宅”。 但不管怎么说，广州下半年可以上市的产品中，在非普通住宅的“三个指标”之上的产品占绝大多数。如天河区公园板块、珠江新城板块、番禺区的华南板块等产品。从今年年初十大开发商召开的房地产高峰论坛上，各大发展商公布的2005年产品预告中可见，按照原计划上市的产品将集中在平层豪宅与别墅产品之间的竞争。 新政引出了真伪豪宅？ 某发展商在本报组织的《新政与豪宅》论坛上开门见山地指出，新政是辨别真伪豪宅的最好标准。真豪宅是在任何时候都无惧“风暴”的，何况是区区增加了1.5％的契税？就如上海的1.3亿元的紫园名扬天下，据了解，下半年广州也将出现2－3亿元的天价豪宅。所谓“真金不怕红炉火”，这对检验豪宅市场也是一种方法，让产品回归到符合其真正价格水准的定位上，让伪豪宅回归到“平民”阶层，让买家消费得明明白白。 调整产品结构 今年年初有发展商提出，今年将是平层豪宅与别墅之争，而高端产品的竞争将愈演愈烈。在论坛之上，富力地产集团公共事务总经理陆毅便提出，广州市场能够容纳多少豪宅？能够消化多少豪宅？这是新政出台后我们碰上的一道题目，珠江新城某开发商告诉记者，准备今年上市的产品是无法更改产品结构了，但明年中下旬上市的产品已在做改善，尤其是在产品面积和结构方面。 从这几方面来看，新政对市场调整是有主动、积极的作用的。用光大花园董事副总经理陈洪志的话来说就是：“新政的执行对广州来说，是一场洗礼、一次市场检验，就像出一身汗，完成一个新陈代谢的过程。” 平层豪宅与别墅之争 营销人员在产品定位与产品介绍时，一般都会向买家强调，平层豪宅更多是买家意义上的结构组织的舒适度，别墅更多体现的是空间立体组合上的舒适度。比如，从同一地段、同一价位上来看，星河湾可算是平层豪宅的典范，而广州雅居乐在五一推出的“峰会”、华南碧桂园的翠山蓝天却以别墅“有天有地”的卖点主导市场。另外，从生态景观的优势方面，凤凰城、君林天下、江南世家等均占了有利的地位，凭借其稀缺景观资源及优异的空间质量赢得豪宅的“氛围”；从地段上来看，凯旋新世界以低容积率、现代化、时尚化的高层建筑在珠江新城站稳了脚跟。 新政之下，别墅是利好？ 今年平层豪宅与别墅“两虎”相争的确难以论输赢。但当前的问题是，在突如其来的新政之下，二者将如何展开竞争？买家在新政之下，心态有何变化？ 在本报组织的《新政与豪宅》论坛上，来自雍尔山庄的董事总经理李建华认为，以前很多项目都是将洋房当别墅卖，挂着“别墅”之名卖洋房之实，但新政执行之后，大家都谈“豪”色变，这样一来，反倒是给了纯粹是别墅扬眉吐气的机会。别墅，买少见少了，而且现在别墅在二手市场上成交非常活跃，需求非常畅旺，但是盘源稀少。华南板块中某套别墅，在短短数月中，价格竞然翻升了几十万元，这说明了别墅产品由于稀少而变得珍贵。 平层豪宅是第一个“受伤者” 平层豪宅会否成为今年豪宅新“标准”的第一个受害者？记者采访了几大号称豪宅的项目。近期人流量少是不争的事实，但多位销售负责人均表示业绩可望在短期内恢复。利海集团谭辉认为，真正的豪宅产品将迎来丰收，突破这个关口大概要3－6个月，而且他还乐观估计短则不出1个月，便可扭转这种局面。他认为土地供应量少是事实，但市场需求却放量，如君林天下近期的确是新客少了，但来过看楼的客户成交却多了，对于抗跌性强的楼盘观望一段时间之后，看到楼价丝毫未动，反而上升，客户便会出手入货。 百嘉信集团营销总监程艳对此表示颇有同感，其称买家的年度购房计划基本是不会改变的，经过这段时间的“压制”之后估计会在下半年有个爆发。 记者也了解到，广州雅居乐花园现阶段销售产品中既有别墅也有平层大面积单位及复式单位，据该项目相关负责人介绍，近段时间以来，反而是大户型的销售速度快，独立别墅及平层大单位、复式单位均有成交，比新政前的销售业绩理想。星河湾的豪宅销售在今年5月份之前也一直领先。