5月11日国办转发建设部等七部委关于房地产市场调控的文件《关于做好稳定住房价格的工作意见》（以下简称“七部委意见”），其针对房地产投资规模过大、房价上涨过快等房地产市场存在的主要问题，提出一系列政策措施。

部分地区投资规模过大问题仍突出

当前部分地区房地产投资规模仍呈快速增长。2005年一季度全国房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%，与去年全年28.1%的涨幅基本接近，仍高于固定资产投资增速，在固定资产投资中所占比例为20%左右。13个省（区）房地产开发投资增幅超过30%，其中有6个超过50%，最高的达到115%。

目前房地产投资规模过大和增速过快主要有以下几方面因素。

首先，房地产投资是拉动GDP增长的重要力量。其次，发展房地产业可增加地方政府的财政收入。房地产投资一方面可以为地方政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税又是地方税的主要税种，发展房地产业可增加地方财政收入；第三，房地产是改变城市形象的重要载体。从这个角度上看，地方政府也热衷于发展房地产业，改善城市形象；第四，大量资金集聚到房地产行业。房地产业的高利润率吸引了大量资本进入，银行贷款、其他行业闲散资金、外国资本、信托资本、基金、股市资本等都在短时间内集聚到房地产行业，导致一些地区出现了房地产投资规模过大的问题。

投资规模过大亟待得到控制

基于以下几点，房地产投资规模必须得到控制。

一是宏观经济健康运行的要求。因为房地产业较大的投资份额和较长的产业链，带动了高耗能工业如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，导致能源、交通的短缺和通货膨胀的压力。今年一季度，固定资产投资出现一定程度的反弹，从政策取向上看，严控土地和信贷两个闸门，防止投资反弹仍是下一步调控的重点。

二是防范金融风险的要求。我国房地产业投资资金的来源，过度依赖银行资金，投资规模过大、投资速度过快所积蓄的风险，势必由以银行为主体的金融体系来承担。因此，控制房地产投资规模，缓解金融系统的压力，化解可能对金融系统造成的风险，以一个合理的增长速度，保持适度的房地产投资规模，成为当前防范金融风险的一个重要方面。

再次是房地产市场本身发展节奏的要求。保持适度的投资规模，合理调节房地产市场发展的节奏，涉及到我国经济运行的结构质量和预留房地产市场合理发展空间问题。过度的投资将透支未来的发展空间和带来频拆频建的资源浪费。

稳定房价措施不会导致投资规模反弹

稳定房价的调控措施会否引起房地产投资规模的反弹呢？对七部委意见的具体措施进行分析后，我们认为，本次出台的调控措施，兼顾了解决投资规模过大、房价过快上涨、供应结构不合理等问题，体现了在控制投资规模的基础上，通过化解结构矛盾，实现房价稳定的调控思路。实际上，稳定房价的措施与控制房地产投资规模的政策目标并不相悖。

2004年，针对房地产投资规模过大等突出问题，国家陆续出台了调控房地产市场的若干措施，主要包括：整顿规范土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例，端正城镇建设指导思想、控制城市拆迁规模等。在控制房地产投资规模，抑制过快上涨的房价成为另一个政策诉求。

本次调控政策措施的着力点兼顾了解决目前房地产市场存在的规模、房价和结构问题。政策指向可归纳为控制规模、调整结构、稳定房价。

在结构调整中化解矛盾

七部委意见对解决目前房地产市场存在的规模、房价和结构问题，体现了在结构调整中化解控制投资规模和稳定房价之间的矛盾的调控思路。

首先，调整供应结构，增加普通商品住房的供应。

在保持适度投资规模的前提下，重点解决投资结构问题，缓解供求结构性矛盾导致的房价上涨。在规划和土地供应上向普通商品住房倾斜。调整两个结构，一是住宅和非住宅的比例；二是住宅内部高中低档的比例，使供应结构更好地对应需求结构。在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通商品住房给予优惠政策支持。

此次调控政策的意图更加强化了有效供给的实现。提高普通商品住房用地的供应能力，推进土地出让的节奏，缓和供需的总量和时序安排上的矛盾。由于征地、拆迁、基础设施建设等周期较长，“生地”出让无法立即转化为商品房的市场供应，使得政府通过土地调控市场的措施大打折扣。因此将土地开发前置，实现净地出让，避免政府难以控制现实的市场供应量和开发商囤积土地的现象。对于土地进入市场的时滞问题，采取市场化的土地一级开发，通过招投标方式，政府统一净地出让，提高土地供应的转化能力，有效地实现政府对市场供地总量和结构的调控意图。

其次，调控需求，重点遏制投机需求。

通过恢复征收住房转让环节的营业税，从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易和个人购买非普通商品住房超过2年(含2年)转手交易的，开始征收营业税，加大对投资和投机性购房等房地产交易行为的调控。

从目前的政策取向上看，可以看出调控政策显现出需求导向的特点，更加关注对需求行为的调节。由于房屋是特殊的消费品，既满足居住需求，又兼具投资属性，因此，要通过对需求结构的调整，遏制投机性需求，控制投资性需求，限制拆迁造成的被动性需求，抑制不合理的需求，引导合理住房消费，进而调控需求总量，使其与控制投资规模后可提供的供应量相平衡。