上海大华和复地两家企业邀请上海房地产专家在南京探讨新政及新政下的两地楼市，名为“沪宁地产2005主流论坛”。上海房地产专家看好南京市场的一番言谈，不禁使南京媒体恢复了不少对本地市场的信心，也使人注意到，上海房地产企业在当地一片风声鹤唳的大环境下，似乎正在加快转攻南京的步伐。 转战背景：上海房价泡沫挤爆 3月26日、4月27日、5月13日，以稳定房价为目的的国家宏观调控组合拳连连砸向上海楼市。 《新民晚报》房地产事业部总经理王侯昨天说，上海地产遭遇国家新政组合拳，一夜之间经历了冰火两重天！ 《文汇报》房产世界周刊主编兼上海荒岛董事长许仰东披露，4月份，上海市商品房成交量20万平方米，萎缩近50％；二手房成交量萎缩了60％。这样使得原来积极买房的消费者购房信心遭到严重打压。新政的第二轮冲击波是房价，最起码现在涨价的可能性是非常小的，跌价的可能性是非常大的。上海房地产行业正遭遇到前所未有的考验。 成交手数持续下滑——据《上海商报》报道，5月12日全市签约商品房313套，5月13日跌至284套，3天后的5月15日全市签约仅136套，其中内环内的签约量仅为7套。位于上海市徐汇区的中星集团名盘“海上名门三期”以每日平均销售1套的业绩，获得了徐汇区销售排行榜第一名和全市第十名的“佳绩”。这种“盛况”放在以前是不可想像的。 房价已经下跌——据《新京报》报道，5月11日10时，上海网上交易网站显示，上海城区房产交易量几乎为零，零星成交的房产大多为郊区房，上海住宅成交均价夸张地表现为下跌3000多元／平方米。 二手房大量抛盘——据《新京报》报道，上海大型房产中介公司金丰易居统计显示，进入5月份，挂牌出售量急增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂牌量的一周则是2004年历史最高水平的2倍，最多时可达到去年同期一个月的挂牌总量。预计二季度的抛盘仍会不断攀升。在挂牌房源中，投资客占了一半以上。 炒房族倍受打击——据《京华时报》报道，5月17日的上海房屋中介协会理事会上，我爱我家、顺驰、千万家、中大恒基、天宏东达、家和等房地产经纪机构联名承诺：不给购买未竣工的预售商品房预购人进行期房转让服务，不为未取得房屋所有权证的在预售商品房或者权属有纠纷、权利受限制的房屋提供中介服务。 蜂拥提前还贷——据《新京报》报道，银行业界人士透露，进入4月份，上海个人房贷提前还贷业务量几乎呈现“井喷”态势，而新房贷需求则减少。据上海建行、工行的支行网点人员透露，进入4月，提前还贷量比前3个月翻了一番以上。在近期提前还贷的客户中，相当部分贷款不满1年。 流传于坊间的小道消息更是惊心动魄：有消息说，上海很多楼盘在一夜之间降价30万元。有消息说，浙江义乌的江先生带着另外16个人的委托，跑遍了上海知名的几大中介门店，打算把17个人手头的258套二手房全部抛售，人均抛房多达15套。这些房源多是新高档房，总价在200万元左右的居多，位置以浦东最多。 来自上海的专家也好，开发商也好，媒体人也好，发言中不约而同地指出，这一轮新政组合拳前所未有，对其所造成的深刻影响，整个业界的心理预期普遍不足。 转战动作：移植上海模式 早在2003年4月，上海大华和复地就联手在浦口区拿地1800亩，其中，超大型住宅区“大华锦绣华城”即将在新政影响下开盘。这已经是上海房地产巨头在南京投资的第四个项目，也是其中规模最大、未来普通居民最多、开发时间节点也最敏感的一个项目。 只在一两年间，先是复地接手江宁的朗香别墅，接着绿地集团欲在鼓楼广场竖起一座南京最高建筑，再有上海世茂一举吃下下关宝善地块，号称未来“南京外滩”。上海重量级开发商纷纷转战南京市场。 记者获悉，江北“大华锦绣华城”一期预计于6月份上市，目标是建成南京人的“滨江城市生活中心”。在新政后沪市最敏感的时候，南京购房者正在经历沪市前期所经历过的观望，此时此刻，上海开发商对南京楼市的评价格外引人注目。但南京市民对上海开发商的印象并不太好。最典型的例子就是世茂滨江新城，这一项目从18亿元高价拿地的第一天起就打上了高价盘的烙印，如今在下关滨江地带售价近万元／平方米。有市民认为，所谓“南京外滩”根本是把上海的房价直接搬到了南京。 但是大华锦绣华城的开发商否定了高价盘的说法。他认为地处南京房价最低的江北，规模超大，楼盘定位又是面向数量最多的消费者，因此，该盘称他们的价格相当于江北的中高档楼盘水平。这一最新项目首次改变了上海楼盘在宁的天价形象。 转战原因：上海开发商看好南京 “沪宁地产2005主流论坛”上，中房指数院华东院副院长陈晟以数字和表格说明了沪上开发商投资南京的原因。陈晟分析，南京正处于自1999年后的房地产复苏期的后期，这是一个酝酿了大量机会的时期。按照房地产周期理论，复苏之后有成长，成长之后有高潮。 他的理由是：从GDP的增长率来看，南京优于全国整体形势；从房地产投资增长来看，南京连年增长率非常平稳，平稳非常有利于开发商运作。从固定资产投资来看，南京正处于上升期，吸引外资速度非常高；从第三产业的发展来看，整体同样是增长的态势，也使房地产处于非常有利的成长周期。 在讨论进行到最热烈的时候，许仰东坦白地表达了他对新政下南京楼市的看好，他认为：“南京楼市与上海楼市完全不一样，是一个相对比较健康的市场，但是现在大家所面临的政策调控却是一样的。就好像一个班的一个学生犯了错误，那么所有的人都要留下来受罚。调控不应该一刀切。” 开发商敢于把大笔投资真金白银地从上海落到南京，才是更直白的看好。据统计，“大华锦绣华城”的预计总投资将高达人民币80亿元。“南京国资绿地金融中心”为绿地集团与南京国资集团合资，总投资原计划30亿元。“世茂滨江新城”由世茂集团投资，总投资额75亿元。不算由复地二期介入的朗香别墅，三大项目总投资将涉及185亿元。 转战表态：不会给南京“泡沫” 上海楼市的今天是不是南京楼市的明天？这一疑问成为昨天南京媒体对上海业界人士“围攻”的焦点。 从全国房价“重灾区”而来，上海的专家们一副过来人的沉稳姿态，他们甚至提出了要把房地产利润降下来的观点。许仰东直言，必须把房地产行业的高利润降下来！只要利润降不下来，宏观调控就不会停止，争论就不会停止。 目前，在南京楼市发展的“外地狼”有两大势力，一是浙江帮，一是上海帮。浙江帮分布广，历史悠久，动作灵活，包括浙江名城房地产在大明路开发“御水湾花园”，南京浙商投资公司在江宁开发“浙江商品城”，杭州宋都房地产在奥体开发“奥体名座”，杭州山水集团在江宁开发“山水华门”，浙江圆通置业在奥体开发“嘉业阳光城”等。 由于他们敢于在任何有潜力的板块见缝插针，资金实力相对不是十分雄厚，因此整体表现“散”。上海帮则不然，他们的数量绝没有浙江开发商多，但是个个都是全国房地产500强企业，都是房地产上市公司，属于资金链坚强的那种。 南京的开发商脱口道出大华的实力——2005中国房地产百强综合实力前十名，盈利能力前十名。这位开发商称排名不足为惧，他表示，上海开发商进入南京，说明长三角各城市已经从理论交流进入到实践交流阶段，形成观念、市场、产品、生活方式的全面对接，由此产生的后果必定是两地房地产行业相互提高。