近年来，福州市的房地产市场呈现出良好的发展势头，尤其值得一提的是，榕城二手房交易在相关政策刺激和措施的带动下，出现了如火如荼的销售旺市，其与增量房一起，共同推动着福州楼市稳健发展。

福州市房产中介从1999年开始发展至今已有6个年头了，中介数量从原先的100家到现有的1200家，发展迅猛，杨桥路中介一条街早已形成一定规模。

那么，今年福州市二手房市场及中介企业将有什么样的变化呢？带着这个问题，本报记者走访了福州几家有代表性的中介企业。

福州二手房市场现状、发展新特点

福州骊特房产代理有限公司总经理李特：

我们曾在2003年底的时候，做出2004年存量房将达到2万多套的预测，而去年的数据是20800多套。这与我们的预测是相吻合的，而今年我们却没太大的把握。

去年在温州炒房团的余波以及其它有利因素的影响下，促使房地产销售量有了很大的提升，存量房总量增长30％左右。然而，存量房交易的比率却是不升反降——2003年存量房交易量占住房交易量总量的35.5％左右，2004年存量房交易量占住房交易量总量的31％，降了4点。原因是前年整个房地产开发量增幅较大，存量房总量也随之增加。虽然，去年销售量也大，但是交易比率却下降。

就整个二手房市场来说，今年开春之后，市场相对比较平静，不像去年，开春两个月交易猛增，而后慢慢降温。今年2月份整个市场异常平静，交易总量非常低。与去年同期相比，二手房交易总量降30％，3月份才开始有些恢复，但也没有超过往年平均水平。按理说，这个时期是旺季，但实际的销售量却让企业担心。

从市场经营环境分析，我们不太乐观。首先有利于行业发展的政策法规制定相对滞后；市场上出现了一些不规范的经营，由于没有及时地规范，这无形当中就伤害了大多数规范经营者；个别不正当的竞争方式，破坏了市场，给规范运营的企业造成了伤害；同时，行业协会要开展工作，无形中面临着层层的阻力，相关法规不健全，协会对业内企业的约束力无法体现。

阳光家园房产代理有限公司总经理高岩：

近几年来，房产中介行业发展速度较快，2004年是中介行业的理牌年。去年福州房地产交易所关于二手房交易量的数据是2万多套，其中70％--80％是在中介交易，这说明消费者对中介是认可的。市场对企业的认可是企业的最大信心。

今年二手房企业经营模式将越来越清晰，在一个企业里同时出现加盟、合营、直营的混杂模式将逐渐减少，发展模式相对稳定。

中介企业的发展可能出现两种趋势：一种是做强做大的企业将走规范的路线，不再是单纯的服务。企业的发展需要强大人才队伍的支撑，以前靠一只老虎或一只狮子带动企业的发展，而现在就要靠一群老虎或一群狮子带动企业的发展，个人在企业中的作用越来越模糊。规范意识虽然早在2002年就被提出来了，但直到去年下半年才是真正规范的开始，是从意识的产生到服务的变化。另外就是一些小中介仍有存活的空间，但他们的发展将受到限制。

福州兆亿房产代理有限公司总经理刘福泉：

福州中介企业从100多家发展到1000多家，我觉得这并不可怕，再过几年就是由千家到百家再到十家了。目前一个月成交一两套的中介企业还并非少数，而大的几家依旧占据了市场的绝对份额。消费者买房子最关心的是交易安全、理性。谁能给消费者安全？市场认可的是大机构，公司化运作的品牌企业。

我觉得今年二手房市场不会有太大的变化，会延续2004年的格局再往前走。二手房与一手房不一样，它是在接手人家已经搞好的东西再进行买和卖。如果市场没有转冷，市中心的房子会有股上涨行情。因为越来越多的消费者已感受到住市中心的房子比较方便，市中心房子的价值也会真正体现出来。这就是很多人买了郊区的房子后迟迟未入住的原因，也导致了郊区的房子入住率不高。

福州国广一叶置业代理有限公司董事长叶斌：

与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着极大的吸引力，二手房投资性置业日后将吸引更多的投资客。2004年，住房改革制度成效更加显著，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。时下，一些本地投资客已经转变投资方向，将目光投向二手房市场，二手房也将因其价格低、地段好、物业配套成熟成为新一轮的投资对象，同时投资方式也将改短线为中长线投资。

福州房产中介怎么走？

阳光家园房产代理有限公司总经理高岩：

无论在古代还是现在都有房地产中介，实行市场经济后，人们开始注意到这一个行业。目前中介企业中经营模式有多种，如加盟、合营、直营等。我认为，中介行业作为传统的行业，从将来的发展来看，传统的经营模式会更具有优势。传统行业中人的因素占主导，中介企业需要大量的经纪人，消费者和企业对经纪人的要求越来越高，经纪人服务的内容也渐渐丰富并完善，培养经纪人的过程也需要更长的时间。经纪人为企业带的效益也越来越明显。这种传统的网点经营，经过市场的发展，将会占上风，而打破传统概念，借助新鲜的媒介经营企业不被看好。

福州兆亿房产代理有限公司总经理刘福泉：

中介行业是一个传统的行业，很难有大的改变，而作为辅助手段的延伸，如与网络的结合、与终端客户的掌握，将给企业带来外围的增长点。就业务本身来说，很难玩新花样。

品牌经营和规模经营是企业发展的必然趋势，许多企业也在寻找企业发展的突破点，同时也显露出其弊端。部分中介连锁企业的萎缩，说明了规范管理与规模是成正比的，越规范的企业所容纳的规模就越大，当其达到一定程度，管理的盲区就显露出来了。另外，一些零散型小规模中介所，以小鱼组成鱼群的形式出现，我认为这种经营方式不可行，因为这种合作成本太高。还有一些企业在实行多种经营的方式，我觉得现在极少企业能在多种经营中获得成功。如果要用一个获得利润的平台去维持另一个不赚钱的平台，风险是非常大。相对说来，如果能找一个战略合作伙伴，会更加合理一些。

福州国广一叶置业代理有限公司董事长叶斌：

国外的房产二手交易85％以上通过经纪公司完成，由此可见中介行业在房地产交易中的重要地位。目前二手房市场正处于高速发展阶段，各地中介公司蜂拥而入，期望抢占先机，占领市场。

现在二手房市场不再局限于房产中介单一服务模式，满足消费者安家需求。随着市场的发展，客户需要更高品质、更全面的全方位服务；这种服务将涵盖了房产咨询、置业购房、家居装饰、房产投资等系列内容。2005年福州中介公司之间的竞争将更趋激烈，规模和服务的比拼将成为中介行业今年的主要看点。

另外，一个强势品牌的形成，决不意味着简单的规模相加，如果品牌公司不能建立强大的技术支撑和良好的交易平台，过度的扩张不仅不能建设品牌，相反可能损害已有的品牌优势。因此，如何建立富有特色的技术支持和服务体系，成为了许多品牌中介目前最迫切的问题。

2005年福州中介行业也将面临着资源的重新整合，具备强大的资金投入、具备集中规模化的交易场所、有稳定的网络平台和强有力的金融机构支持的房产置业公司将逐步被消费者接受，不再是店面式的中介，而是“市场”化的房产置业。

福州骊特房产代理有限公司总经理李特：

由于中介的门槛太低，去年猛增500多家，当然也有很多人退出市场。这个行业竞争的是服务，以前消费者购买二手房，除了产权证是自己的名字外，其它都是别人的，现在中介为买方提供所有的服务，为房屋交接办好各种证件的过户。在整个行业处于微利时期时，对于收费标准，政府有关部门进行干预，我认为这是不合理的，企业应该有自己的自主权。因为政府有关部门可以规范价格，却规范不了企业的服务。服务是中介企业的产品，事实上也很难做到标准的规范。

我们将制订一些收费标准，如果政府有关部门干涉我们，我们就得向下调整，价格的降低就意味着利润的减少，同样，价格下调必然导致服务水平下降，这对福州消费者是不利的。

二手房房价是否水涨船高？

福州兆亿房产代理有限公司总经理刘福泉：目前，二手房的价格还比较混乱，还是没有人站出来，把价格的问题理清，政府也管不了价格，如果涨幅5％--8％的话，可以说是没涨，现在通货膨胀率都不止5％--8％，我觉得股市的今天就是房地产的明天，房地产价格还有往上升的空间。如果沿着2004年的格局发展，一手房上涨，二手房也必然跟着涨。

房子作为不动产，只要在结构上不落后，升值应该不是问题，二手房有继续发展的业务来支撑，它更加市场化，随时随地都在整合，一手房就不一样了，它有很多的附加因素，显得不那么直接，如政府因素等等，另外，福州的炒风不太严重，我认为，用政府的行为来规定未来的房价不能超过多少，是不合市场规律，大家以投资追求利润，是一种正常的行为，如果政府要加以控制，惟一能做的就是提高他的成本，通过税收或是其它方式，增加炒作难度。

福州骊特房产代理有限公司总经理李特：政府希望通过这种市场运作方式把房价降下来，然而事实上大家都清楚——福州的楼价并没有降下。原因有很多，最关键的是地价。原来土地上市有两种方式，一种是划拨，多出来的钱就你自己去赚；现在土地大都以拍卖出让的方式，政府把土地出让给开发商，开发商参与土地的竞争是非常激烈的，导致土地价格越拍越高。

第二是经济因素。因为良好的经济环境，中国经济每年增长率都在上升。有钱的人越来越多，消费能力自然也提高了。

第三是人口因素，即使政府没有规划，城市化进程的势头也是难以阻挡的。比如说，每年的高校毕业生很大一部分留在福州，更加剧了城市人口的膨胀。

阳光家园房产代理有限公司总经理高岩：

2005年二手房价格肯定会增长，房管局统计的数据是５％的增长率，从交易量来看，与去年不会有太明显的差距，次新房的交易量将得到进一步增长。二手房价格随着一手房价格水涨船高是必然的，最直接的是需求的上涨决定了其价格的上涨，住宅是人的必需品，城市化的加快，使外来人口向城市涌入，政府把福州打造成福建的中心城市，吸引周边的人员进城，另外，土地成本和物价等各方面上调，因此二手房价格也必然是要上涨的。但我们希望以合理幅度的增长，对需求者来讲，不要造成太大的压力，当然也不希望房价下降，5％的增长率是比较合理的。