福州市商品房预售合同“网上报备”制度将于４月起试行，这将在一定程度上遏制“炒房”“销控抬价”等行为，杜绝“一房多卖”、“抵押房”违规销售等风险。

消息

福州商品房预售合同
“网上备案”４月起试行

    本报讯  记者近日从福州市房地产交易登记中心了解到，今年４月，福州市将在商品房买卖过程中试推行“商品房预售合同网上登记备案制度”，实现开发单位与交易登记中心的联网互动，以最快捷的服务提供安全有效的合同登记。这将有效防范过去一些“一房多卖、重复抵押”的现象再次发生，同时也意味着榕城楼市“销控抬价”“内订炒房”等现象将在一定程度上得到遏制。

    据了解，目前榕城商品房合同备案基本是开发商的自律行为，很多开发企业执行并不到位。一些开发商的房源和销售状况不能及时如实上报，致使购房者无法及时掌握房屋销售真实情况，“一房多卖”、“抵押房”违规销售等现象无法杜绝。而开发商通过“内订”等手段助长炒房、通过人为“销售调控”向购房者有意虚报楼盘销售进度，制造楼盘抢购气氛等现象时有发生。

    实施商品房预售合同网上备案和登记制度后，购房者可以通过网上交易平台，及时了解真实有效的商品房销售、抵押情况以及真实房价等信息，消除过去的信息不对称，营造一个公开、公平、公正的竞争和交易环境。

    据福州市房地产交易登记中心有关人士介绍，实行商品房预售合同网上备案，直接提高了商品房销售的透明度，购房者通过上网就可以及时了解到楼盘的销售情况。这样，开发商所谓“商业秘密”的销售数量将成为公开的信息，而此前开发商通过“销售技巧”，采取“销控法”来制造销售“虚假繁荣”的行为有可能被遏制；开发商为实现先卖差房、好房子卖高价而制造的人为惜售行为将难以为继；内部关系“订房”、炒房套利也有望得到遏制，至于房屋一房多卖的现象则有可能杜绝。 

评说

两大难点有待完善

    此次福州推行的商品房预售合同网上备案制度尚处于试行阶段，也就是说，作为一项新制度，这一制度体系还刚刚建立，一些操作的细节仍需通过实践进行检验和完善。一些业内人士也对“网上报备”可能遇到的问题作了分析，并认为政府有必要尽快研究可能产生的新问题，及早完善这一制度，让好制度真正用好。

难点一

技术问题可能产生“时间差”

　　在实际操作中，预售合同网上备案可能存在内外网不匹配的问题。简单来说，就是网上登记系统与开发商自身销售系统的不匹配，形成一个销售上的时间差。这种系统上的时间差最容易造成的情况就是，已经售出的房源，在政府部门的网上备案却没有显示出相关的销售记号，这样，很容易给购房者形成一种不信任感，觉得开发商在作假。而这其实是因为网上备案系统不匹配的时间差所造成的。因此，“网上报备”还需要由政府有关部门牵头，对全市房地产销售电脑系统进行统一的技术改造，使之与政府网络配套，实现即时信息交换，这样才能消除因网络不匹配而导致的时间差，真正实现实时登记。

难点二

何时生效需有明确界定

    商品房买卖过程中，现行的程序一般是购房者和开发商先签书面《预售合同》，再提交到房地产交易登记中心备案。而目前国内一些已经实行“网上备案和登记”的省市，则变为先完成合同网上备案，再签订书面合同。也就是说，售房合同的签订与该合同的网上备案之间有一个时间差，确切地说，该售房合同完成网上备案的时候，其正式的书面合同尚未签订。

　 《合同法》规定，合同可以电子文档形式进行，也规定了合同自双方签署之日起生效的一般原则。那么如果合同一方在售房合同完成网上备案之后，而又在尚未签署正式的书面合同之前这一段时间内反悔，拒绝签署正式的书面合同，又该如何应对？拒绝签署的一方算不算违约呢？这一问题的实质是该售房合同究竟何时生效，是自购房人在网上输入相关的个人信息并设置密码那一刻生效，还是自签署书面合同之日生效？

　　对此，有业内人士认为，将原来的先签合同后备案改为先备案后签合同，是对网络技术的过度依赖与过度信任。这一看似先进的做法，事实上并不适宜不动产这一类法律关系特别复杂的交易，也超越了大多数人的交易习惯，极易引发一些不必要的争议。因此，业内人士建议，福州市实行“网上报备”应充分考虑其他省市的经验和不足，建立更加科学的操作方式。

解读

政策带来四大利好
遏制“炒房”现象

规范期房转让

    事实上，实施商品房预售网上登记备案制度，一个最大的好处就是能够规范期房转让。
　　据业内人士透露，目前房地产投机行为有两种：炒房号和期房转让。炒房号是指将订单转手卖给他人，收取转让费；期房转让是指将已经签约的房产，在未交付使用、缴纳契税等相关税费并取得房屋产权证之前进行契约变更，倒卖给他人，赚取差价。这两种行为都能直接导致房价上涨过快，不利于房地产市场的稳定。

    而目前市场上，也有少数开发商配合“房虫”进行期房炒作。被用于炒作的期房，或逃避商品房预售合同登记备案，或备案后“假退房真转让”。还有少数楼盘销售员利用工作便利直接参与期房炒作，牟取私利。这些行为大多是通过开发商配合更改、变更合同进行的，而期房交易过程中的差价，往往不在合同中体现，因此极易造成合同纠纷。

　　实施商品房销售网上登记备案制度后，就可以有效防止“房虫”炒作楼盘，有利于政府部门加强对退房行为的限制，防止假退房真转让。

杜绝“一房多卖”

    实行预售合同网上备案，一房一号，与登记机关联网，哪个房子已交易，哪个房子已被抵押一目了然，避免了一房多卖、重复抵押的发生。

    对于购房者，网上备案最大的好处是杜绝“无证售房”和“一房多售”，降低购房风险。因为在这个系统内，没有预售许可证的房子和已经售出的商品房都无法在销售界面中显示。换句话说，你所要购买的房子在销售系统中查找不出来，那肯定是有问题的房子。这就保障了房源的合法性，做到了事前防范。

实现信息公平

    目前，商品房买卖间的房产交易信息普遍存在“不对称、不透明、不公开”的现象，不少开发商有意操纵楼盘交易，隐藏楼盘销售信息，网上登记备案制度解决了购房者与开发商之间的信息不对称问题。以前，开发商和购房者在信息上的不对称，使得售楼人员有较大的“操作”空间，容易导致预售纠纷。如今，网上登记备案成为“阳光下的销售方式”，为规范市场提供了技术手段和制度保障。商品房预售合同网上登记备案后，开发商“有好房掖着不卖”、内部销售、哄抬房价等现象将得到遏制，老百姓可以更清楚地看房选房买房。

限制“内部认购”

    “事实上，在实现商品房预售网上登记公示的同时也是在限制一些此前不规范的销售行为，这样对于保护购房者的实际利益是非常重要的。”福州市有关政府职能部门人员在接受记者采访时表示，上网公示的内容基本能够实现购买者对购买产品的项目情况和市场情况的合理判断。

    所谓“先期预订”“内部认购”，一般是商品房项目尚未具备销售条件，开发商采取“放号”等方式让消费者订购商品房，并与消费者签订“认购卡”“订购单”等形式的订购协议，向消费者收取包括“定金”在内的各种名目的具有预付款性质的费用。这种营销手段是一种变相的无证售房违法行为，这种行为无疑增加了消费者的购房风险，也扰乱了商品房市场秩序。实施网上备案无疑对这种行为下了一剂“猛药”。

来源<东南快报>