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| “天价”地块：与房价无关 |
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2005-3-16 |
| 3月6日，福州温泉公园边一块土地拍出每亩1264万元的“天价”，成为今年福州房地产市场最令人震惊的事件。业界人士普遍认为，这是一种超乎常规的行为，很难以正常的商业规律来理解。而针对由此而来的“疯狂地价”是否会助推房价继续上涨的疑虑，业内专家分析指出——— | | | 2005-03-10 09:41:14 □ 本报记者 郑琛 文／图 | |
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树汤路地块的“天价”在业界引发争议
事件实录 榕城拍出“惊天”地价
３月６日上午，在福州地产市场二楼拍卖厅举行的今年第二次国有土地公开拍卖会上，福州地价再度被刷新。一幅原系温泉公园边树汤路９号楼地块以平均１２６４万元／亩的天价被福州宇华房地产开发有限公司买走，成为名副其实的福州新“地王”，该场拍卖会也因此成为福州土地拍卖史上参加竞拍人数最多、每亩单价最高的一次拍卖会。
此次拍出的温泉公园边树汤路的地块面积约４．３５亩，属二类居住用地，允许兼容办公。容积率２．１以下，其中商业建筑面积占总建筑面积１２％以下；建筑高度２４米以下（含２４米）。地块起拍价为２２００万元，在第二次举牌应价时，就有开发商以一次加价７００万元的大手笔将价格抬到３０００万元，经过２０多轮的竞拍，福州宇华房地产开发有限公司以总价５５００万元的最高报价击退所有对手，创造了福州土地拍卖史上每亩单价最高纪录———１２６４万元。
当天，宇华房地产还买走了另一幅位于晋安区长乐路以东的原“９４招（岳）１号”地块，该地块起拍价２１５０万元，第一次举牌应价就有开发商以一次加价１０００万元将价格抬至３１５０万元。经过８轮竞拍，“宇华”以５１００万元拍得该幅地块，平均每亩地价近５５０万元，按照该地块２．８的容积率计算，楼面地价近３０００元／平方米。
该地块买主福州宇华房地产开发有限公司有关人士表示，这一地块今年内将会启动开发。
当天拍出的另外一幅位于晋安区崇安路与西庄路交叉口西南侧（原福州冶炼厂地块）的地块，面积为３６．７亩，被福建永兴房地产开发有限公司以７７５０万元竞得，每亩单价为２１１万元。
业界分析 特殊个案不会影响房价
“天价”地块竞拍结果一出，让业内人士大感震惊。许多开发企业老总认为，这一地价有悖正常的商业规律，从理论上分析有极大的风险，似乎是一种“悬崖上走钢丝”的冒险。
高房价市场空间很小
有资深房地产业专业人士测算，每亩地价１２６４万元这一数字，意味着该地块的每平方米楼面地价近９０００元，再加上建安成本、营销等费用，这样的地价成本决定了其开发的产品必须是高档住宅，其单价至少要１２０００元／平方米才能收回成本。
有专家指出，近几年来，福州房地产市场始终处于平稳发展阶段，２００４年，福州市区住宅平均价格为２９８３元／平方米。从市场需求上看，福州容纳高房价的市场空间很小。
记得两年前，福州华林路上某房地产项目欲打造福州第一豪宅，在福州媒体上发布该项目每平方米房价将以万元上市。在这样强势的炒作下，当人们关注这个“万元豪宅”最终的走向时，该楼盘又低调入市，以起价４０００多元／平方米公开销售。
企业战略运营无关房价
从“天价”地块的买主宇华房地产公司有关人士对市场的模糊回应中，似乎可以窥见这一地块的运作将不会是普通的住宅开发和销售。这位人士没有明确表明这一地块的具体各项用途，但他表示，他们将依托商业部分用地来摊薄高额地价成本，并且该地块的写字楼部分将作为公司的办公场所。
业内人士据此猜测，买主有可能想走“长线”开发的路子，长期持有该物业进行经营，通过综合的商业运营，充分挖掘这些地块潜在的商业价值；
而另一种推理也代表了很大部分业内人士的猜测：买主有可能出于企业综合资本运营战略考虑。
不过，据专家分析，不论是作为“自用”型的综合商业运营，还是作为资本运营战略的一颗“棋子”，这两种用途都不会对目前市场的房价产生影响。原因很简单———这只是个体单独的特殊案例，其目的并非常规的住宅销售，即使有销售，可供销售的面积也很少，不可能按市场正常的价格与成本规律来理解，也不可能影响到市场正常的价格与成本体系。
高价拍地，买家的意图让人颇难揣测
各方评说 极端事件不代表地价走势
相关部门：福州土地储备充足
地价的飞涨，实际也体现了不少开发商对土地供应数量的担忧。
对此，福州市土地发展中心有关人士表示，按照福州目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展不成问题，福州市并不会出现“地荒”。这两年来，福州每年推向市场的土地供应量大致都在３０００－５０００亩，约３－５平方公里，今年也将保持在这一水平。据透露，福州市还将陆续推出一批区位优势明显、开发潜力大、竞争性强的地块进行公开招标拍卖或挂牌交易。乌龙江区域、城门、螺洲等区域地块还将成为开发热点。
福州市政府有关职能部门也表示，此次的土地拍卖价格有些“不正常”，但是这只是企业的个别现象，并不能反映整个地价走势，一旦地价偏离正常轨道，带来的负面影响也是显而易见的。
市场人士：应警惕市场“错觉”
许多开发商表示，这种超越市场规律的行为会给房地产市场带来一种“错觉”，实际上，福州市民对房价的接收能力并没有那么高。
就目前的情况来看，福州的开发商在拍卖地块时缺乏理性的思考。对于地产市场出现的“人有多大胆、地有多大产”的心态，开发商也是仁者见仁、智者见智。还有开发商戏称，“如果这幅地块能够成功开发和销售，那么温泉板块所有已经建成的高楼全部拆掉重建都有利润空间。”许多开发商认为，如果受“天价”地块的“刺激”，对未来的市场“盲目乐观”将会带来极大的风险。
高地价影响“信心”
事实上，福州地价这两年的涨势已经引起了业界的忧虑。不少业界人士表示，高地价将令福州房地产开发风险骤增，造成开发商拿地难度加大，行业准入门槛过高，不利于整个房地产行业的发展，也不利于城市总体建设。
以此次拍卖为例，某品牌地产商告诉记者，整个拍卖过程让他“胆战心惊”，他担心这种高幅度的加价和高价拍地的行为将会影响到今后开发商拿地的信心，事实上，福州已经有许多开发商开始转战国内其他一些内陆城市。同时，如果土地不断拍出“天价”，也会使本来打算进入福州市场投资的资本产生一定畏惧心理，使他们认为福州土地价格太高，进入成本太高，从而导致放弃投资。 | 来源<东南快报> |
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