1998年曾被人称为“商场倒闭年”。当时的广州创下了一年内连续四家50000平方米以上的大商场倒闭的纪录。北京也有仟村百货、海兰云天等商厦关门。当时有人预测，十年内不会再建商场。
不到十年，2004年商业地产又凸现于市场，被称为“商业地产年”。而且此次商业地产热潮波及中小业主，人们谈商铺、买商铺，不少商铺被一抢而空。
商业地产短时间内再次出现高潮并非偶然。其原因在于城区内一些工厂外迁后其地块用途转变为商业用地，地价大增，这足够让中小开发商赌上一把。此外，旧城改造和新城区的迅速扩展，使大中小开发商都炒作商铺，连老百姓也跃跃欲试买铺投资。
过去人们认为开发商有钱，其实不然。因为开发住宅，项目一卖出去，就不再是业主，手中的钱必须不停运作，投资运作就要有风险，一不小心就可能两手空空。运作好了，资本再多，也只是流动资产，而没有固定资本。只有只租不售的商业地产才能长久持有，才能有稳定的租金收入。李嘉诚能保持“地产大王”的称号，不是因为他开发住宅多多，而是因为全香港的屈臣氏超市，90%是建在他的地块上。
真正的地产商是商业地产商。因为开发商业用房出租经营，表明开发商的运作能力达到了一定的高度，开发商不仅是资本家了，而且成为“地主”了，不是靠动能挣钱，而是用势能挣钱了。
地产与商业联姻已是必然，然而，想成为商业地产商却不是件容易的事。商业地产商必须有足够的自有资金购置土地，或者自己拥有土地，否则用抵押贷款购置土地，万一商业经营失败，地产就归银行，不但当不成地主，而且“赔了夫人又折兵”。这些年头，不知有多少商业地产项目已默默地几易其主。
比如商场迟迟出不了地面，土地升值收益空间一再缩小，给真正的商业地产开发商和经营者留下的风险越来越大。去年又遇“8·31”大限，想必好些“女大当嫁”的地块更加饥不择食地寻找婆家。
正是由于中国土地来得容易，转用途的收益又高，使商业地产市场鱼龙混杂，众多地产公主要嫁有钱有才的商业王子，而真正的成功有为的商家却不多。于是众多“名门淑媛”的商业地产项目争相下嫁给沃尔玛、家乐福等洋公子。
但现在中国商业与地产的联姻还不讲究门当户对，也不懂得选择时机，待价而沽。更不知道什么才适合自己，也不知道地产如何适合商业的需求。只是争奇斗艳，抱着成不成试一把的心态轰轰烈烈地与地产联姻。
实际上，成就一桩婚姻谈何容易，成就一桩美满的婚姻更难。因为商业业态繁多且变化很快，不同的业态配比和分布会给商业物业带来不同的投资回报，不同业态对商业建筑物的面积、交通设计、设备灯光等要求也各不相同。地产商要为商业量身定制才行，地产商要懂商业，要研究消费动态，可见不是件容易的事情。更何况，真正有实力的商家还太少。
未来几年，地产与商业还要经过一个磨合期，大浪淘沙后一批实力较弱的项目将退出，或是遭遇不断的纠纷而分分合合。当然在这个时期，也会使一些有实力的地产商吸取与商业联盟的经验，细分市场，真正做到量身定做，技压群芳，脱颖而出。
如此看来，“一铺养三代”还为时过早，要让2005年不成为“商业地产投诉年”，开发商、商家和投资人还要小心才是。来源：新京报 |
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