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| 各方预测鸡年房价走势：遍地鸡毛 说法不一 |
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2005-2-28 |
稳派：房价不会大涨也不该有大跌
“托”派：引吭泡沫高歌大兴投资之势
跌派：房价不该这么高下去
涨派:涨声鹊起惊乱一池春水
涨派:涨声鹊起惊乱
一池春水
购房是普通百姓一辈子中最大的一宗买卖，因此，房价自然就成为人们最为关注的话题。猴年京城楼市像一台春节晚会，政府加大宏观调控力度，“8·31”土地大限紧收地根，央行调整利率提高信贷门槛，如此等等，热闹非凡。根据北京市统计局公布的数据，2004年北京商品住宅平均售价为每平方米4747元，比2003年上涨6．5个百分点。结果房价在唾沫星子乱飞的争吵声中悄然走高，把消费者闹得“猴急猴急”的。鸡年房价是涨是跌，看来势必引发新一轮“口水战”，综观各家观点，横行江湖的不外乎涨、跌、稳、托四大流派，看来鸡年房价又将是“鸡飞狗跳”。消费者是持币观望或是趁早出手，您自个儿掂量掂量。
从2000年开始“泡沫”之声不断，2004年则愈演愈烈，不停地有人为“泡沫”排出崩溃的时间表，总有人用香港金融危机之后的楼市告诫中国的政策决定者和市场投资者。然而这种威胁在4年的时间之中不但未见一丝“泡沫”破裂的前兆，反而让楼市“逆流”而上越加火爆，迫使强大的行政力量再次挥起了清理土地与信贷的两把大刀，并关紧了土地与信贷的两个闸门，但都无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马，拉动着市场的快车一往无前，强大的惯性作用没有因加息而减缓，仍在继续以高速的增长跨越年关。华远集团总裁任志强如此分析。
鸡年听取涨声一片
金猴甩尾辞旧岁，雄鸡报晓迎新春。各房地产开发商在经受着水与火的洗练，但还是铆足了劲，加足了马力，迎来了2005年。因为他们坚信，在经济快速发展和政治空前稳定的中国，房地产业是大有发展潜力的，是大有钱可赚的。潘石屹一如既往地坚信：2005年，房价一定会涨。在去年开盘的SOHO尚都，仅在一周的时间里，潘石屹就把4．1亿收入囊中。据了解，潘石屹旗下的朝外SOHO也在紧锣密鼓地进行，他可不希望这块“蓄谋已久”的宝地，在2005年栽个跟头。因此，潘石屹在2004年一直没有停下吆喝。不过，细想起来，他的话也确乎有一定的道理。他分析道，北京一批没有办理土地出让就开工建设的房地产项目，在新的土地政策出台之后才恍然大悟，发现把庄稼种在了别人家的地里，土地的产权还不是自己的。这样的项目在北京为数不少，政府可能还会给这样的房地产一个宽限期，但几千万、几亿甚至几十亿元的出让金是迟早要交的，这些房地产商本身没有这么多的钱，银行又“嫌贫爱富”，而且现在明文规定不能贷款交出让金，预售又不具备条件，他们只有两条出路，一是在政府的宽限期内，把项目公司卖出去；二是超过政府的宽限期土地被政府收回。除此之外没有第三条路可走。
国美第一城营销中心陈云峰非常看好北京楼市。他说：“今年房价肯定继续上涨。我认为房地产行业是青春行业，大有作为。鹏润地产正在吸纳贤能，在合适的时机就会进军全国。”他分析道，“8·31”土地大限使中小企业短期内盘活项目难度加大，将会出现断档期。同时在竞争中，将会有80％左右的小企业因断乳而死去。而另一个方面，在2008年以前，北京的人口将控制在1800万左右，那么这些人需要住房，也就是说供求关系还是不平衡的。未来几年中，中档住宅将会有一个长足的发展空间。
为什么说2005年房价继续稳步攀升呢？北京海欣方舟房地产开发有限公司营销总监谢雨龙说，首先，北京是国际化的大都市，从房地产发展角度来看，和美国纽约、日本东京、澳大利亚悉尼等国际化都市相比较，北京房地产还有足够的发展空间。2008年左右，北京处于大规模的开发建设状态。其次，消费者的购房意识和意愿也是促使房价继续上涨的另外一个因素。“买房不像买车”，消费者希望自己的房子落地后就会升值。这种潜在的消费心理必然会促使房价一步步升高。
房价上涨并非空穴来风
影响房价的因素主要有三个：建筑成本、供求关系以及消费者的心理预期。建设部有关负责人称，从发展趋势来看，在惯性的作用下，短期内多数地区的房价预计仍然有一定的上涨。这位负责人表示，房价要在全国范围内降下来，基本上不太可能。但是随着土地招拍挂制度逐步到位，其实施前后对房价上涨的阶段性影响会逐步减弱，拆迁规模得到适当控制后，被动性需求的适当减缓，房价最终会和当地居民的消费能力相匹配，其继续增长的动力将逐步消失，只要适时适度地加强调控，那么房价过快上涨得到控制应该是能够做到。
这位负责人还说，部分地区房地产供不应求的局面，短期内可能难以缓解，国家强调要控制土地供应规模，商品房市场供不应求的局面短期内难以缓解。同时，控制土地供应总量，会加剧土地价格上涨的趋势，土地上涨就会影响到建设成本，结构性矛盾和供求总量，和土地价格上涨交织在一起，对房地产价格上涨因素会加大。房价上涨是市场的力量，是客观的，我们可以用土地和经济手段来调整。政府重要的任务是把工薪家庭的这块稳住了，把保障的这块稳定住了，该涨该落就是市场的问题了，当然还要用经济的手段来调控，防止投机炒作。
谁能左右市场？
北京两会期间，王岐山市长发表讲话，力争将京城四环内的商品房价控制在每平方米4000元左右。为了保障和改善市民的居住条件，政府的宏观调控措施的确起到了不可忽视的作用。但是，市场的威力又能有谁可以左右呢？
国美第一城在1月1日开盘伊始，其均价在5200元／平方米左右，在开盘后的近两个月里，其均价达到了5400元／平方米，这是一个个例。上面统计局的数字也同样显示出了房价上扬的趋势。房价为什么上涨呢？从统计数字中看到一种预期——供求关系的不平衡。
建设部有关负责人也称，供求结构性矛盾导致平均房价的上涨。2004年1至7月份全国经济适用房投资同比下降0．5％，部分地区经济适用房的减少非常明显，需求拉动房价的上涨。据统计，2004年回龙观与天通苑经济适用房成交面积占整个市场交易面积的53％，经济适用房销售均价达到了3124元／平方米，较去年提高了206元／平方米。为了进一步抑制房价，北京市政府决定加大经济适用房的投放量。预计在2005年投放300万平方米的经济适用房，仅回龙观地区就有100万平方米。
华远集团总裁任志强说，新的土地供给政策虽然从两年多之前就已开始，但旧的土地供给方式却是自2004年的8月底才终止。土地供给方式的改变对供求关系的影响，至今尚无法全面的估计，但已知的则是土地供给的数量在减少，土地供给的不确定性在增加，土地的价格在上升。4月份的土地禁令则限制了地方政府加大土地供给的能力，进一步激化了供求矛盾。
土地供给的减缓，必然传导到新增开工量的变化上，加之一些开发商期待土地的预期升值，不自觉地放慢了房屋产品的开发进度。新开工量的增幅在总量上已成为负增长，从去年的增幅近30％下降为11．7％，增幅下降了约60％。北京市则干脆与去年同期相比成了负增长，约下降了10％。如果销售仍保持30％以上的增长，而投资与供给则远远低于销售增长的发展预期，这样只能进一步加大供求之间的剪刀差。
怎一个涨字了得
2004中国(四川)第二届房地产形势报告会在成都召开，著名经济学家厉以宁、中国房地产业协会会长杨慎和建设部房地产业司副司长沈建忠就当前经济大势和房地产热点作了专题报告，三位专家均对房地产整体性过热、存在泡沫的说法予以否定。与会一些专家和房地产业内人士均表示，我国房价继续上涨不可避免。当政府专家与开发商的腔调一致时，这是一件非常危险的事情。
2004年10月31日，潘石屹接受记者采访时曾表示过这样的观点：加息后房价要跌，高负债开发商悬了。可是，让人意想不到的是，没过几天，潘石屹也改口说房价要涨了。
地产界异口同声地一起否定地产泡沫的存在，一起鼓吹房价还将继续上涨，不知道这些人到底安的是什么用心？
中国房地产泡沫存在与否，老百姓不太关心，他们连最基本的住房要求都没有达到，怎能有心思去考虑那些所谓的“危言”呢？
房价连连上涨，百姓连连叫苦。中国的老百姓忍耐力是惊人的，但并不是说没有界限的。房价一旦超出了百姓的承受力，他们会振臂一呼，云集响应，现在不是已经出现了一个于凌罡了吗？难道还要千千万万个“于凌罡”？
一旦房价止升回跌，就会是急剧下滑，最终导致房市崩盘，地产界首当其冲遭受打击……因此，地产界为自身利益计，也不要自欺欺人，饮鸩止渴了。
不错，今年将加大经济适用房的放量。可是300万平方米又能解决什么问题呢？而且据说，这300万平方米的经济适用房大部分早已被预订一空。
早在千年前，伟大的诗人杜甫高声疾呼：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。如有魂灵，恐怕杜甫现在又要高歌一首了。
房价啊房价，怎一个涨字了得！ |
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