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| 期房合同填平"六大陷阱"合同制订者解读修改 |
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2005-2-28 |
 律师建议：合同空白处最好多填“双倍赔偿”
新版《商品房预售合同》修改买房霸王条款 本报特邀专家点评：
新版《商品房预售合同》示范文本和首份《北京市商品房认购书》将于今年3月15日开始使用。新合同最令消费者扬眉吐气的是，以往一些商品房买卖中存在的霸王条款几乎全部被剔除。
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中消协和市消协的法律专家顾问、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌律师，以及近年来致力商品房事务的“维权卫士”王海，对新合同基本赞同。
本报根据中消协点评的开发商六大“霸王条款”，与新版合同示范文本条款进行对照，并请市工商局合同处王处长进行了详细解读。
陷阱1
认购定金难归还
纠纷：成都《××花园商品房认购书》规定：“认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”修订：认购双方签订合同时未达成一致意见，在一定期限内认购书自动解除，定金退还。
王处长：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，这期间要求退定金的，不适用定金罚则。
邱宝昌：消费者填写的期限日期不宜过长，最多不要超过一周。否则有些开发商会在这段时间里，用消费者的购房款赚取利息。
王海：这是对消费者带有倾斜性的保护条款，消费者应该充分利用。
陷阱2
减免责任巧设计
纠纷：广州某房地产开发总公司制定的《××认购书》规定：“出售方违约收回房屋，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”修订：出卖人在认购期限内将该商品房另行出卖给第三方的，应当向认购人双倍返还定金。
王处长：此次出台的商品房认购书对卖方违约要返还双倍定金做了明确的规定。
邱宝昌：开发商为了赚取利润把房子再卖给第三人，消费者可以提出按实际损失索赔。
王海：开发商单凭认购书就对消费者进行约束，缺乏法律效力。
陷阱3
模糊标的好圈钱
纠纷：厦门某房地产公司预售房屋时，故意模糊精装修标准，并强迫消费者与开发商的兄弟公司签订装修合同。修订：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准时，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
王处长：新出台的期房买卖合同中，明确了装饰装修方面的约定标准，避免购房者利益受损。
邱宝昌：如果房屋达不到约定的装修标准，消费者可要求开发商采取补救措施。补救措施如超出交房期限，便可视为延期交房，消费者有权要求开发商承担违约责任。
王海：开发商对房屋的建筑质量和装修质量要在合同中明确，强迫消费是无效的。
陷阱4
违约责任不对等
纠纷：某购房合同中针对违约责任规定，甲乙双方如有违约，需要支付的违约金额度分别为3%和10%。
修订：明确了双方违约金支付额度与期限。
王处长：过去开发商往往会自行制定违约金条款，而在期房合同中已针对这种现象制定相应条款。
邱宝昌：甲乙双方违约金比率应该相同、统一，因为合同就是对双方的公平约束。
王海：如果再出现这种违约责任不对等的条款，消费者有权拒绝。
陷阱5
面积误差设陷阱
纠纷：厦门某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不能退房。”修订：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
王处长：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。
邱宝昌：目前房屋面积由测绘部门集中测量，个人很难进行复测，这个条款对消费者个人来说不易操作。
王海：在这方面法律有明确规定。
陷阱6
一房二卖搞欺诈
纠纷：天津某村《购房协议书》规定：双方签订协议后，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。
修订：因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
王处长：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。
邱宝昌：如果开发商办不了房产证，就涉嫌欺诈消费者，消费者可以按照《消法》直接起诉，要求双倍索赔。所以示范文本中的“相应责任”可以明确为“双倍赔偿”。
王海：一房二卖在法律上根本行不通，开发商要是敢一房二卖，消费者就可以去告他。来源：法制晚报 |
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