开发商过“大考”迎来金鸡报晓

    站在2005年年初，回望2004年的房地产市场，感觉最深刻的莫过于国家政策对地产界的一次次大考。较之先前中国房地产的“遭遇”，此次国家颁布的一系列措施，使中国房地产界感到的已经不止“大约在冬季”：4月，中国人民银行提高存款准备金率，国务院决定房地产开发固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；5月，国土资源部暂停农用地转用；8月，随着8.31大限的出台，经得住考验的并非高枕无忧，经不起考验的更不必提；10月，央行加息，不管就开发本身成本的增加还是消费者购房热情的可能受挫来说，开发商心里的滋味估计都不好受；还有已经年累月的一些不利因素的延续性轰炸，着实让地产商们睡不好觉。

    但压力归压力，2004年对于福州房地产市场来说依然是红火的一年，开发量和价格都整体呈上升态势，开发商们终究还是可以过个好年。但需要注意的是，由于房地产商品的特殊性，价格在一些时候已经不能正确反映出其真实价值。由于房地产的保值增值性，使其具有了可投资的特性。在地价等成本的增加拉动价格上扬的时候，投资和投机的需求必然受到刺激而膨胀，此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，推波助澜的一再炒高房价，以致出现类似股市那样的追涨现象。

    值得欣喜的是，政府东扩南进的战略已经初步显示出对整个房地产市场的作用，一个大福州的格局也在这种战略的作用下显现雏形。而这种雏形的整体格局，又必将进一步促进福州房地产的发展，开发商们在这种清晰的构架下有了脉络可循，可以更加明确自己的思路和计划。现实的例子是，2004年11月份的福房指数显示，和其他板块价格上扬相反，市中心板块价格有了明显回落，下跌了2.11%，新板块的房价与市中心的房价差距出现了缩小的趋势。另一方面市中心以外板块正在大量开发楼盘，可见福州市供应板块的结构与实际的需求区域板块结构基本吻合，房源价格结构日趋合理。

    12月指数回落特殊原因有三

    2004年的福房指数到12月为止，由于5月和7月的指数特别高，出现了5月到6月，7月到8月各一次的回落，除此之外，各月的指数均整体呈现上升趋势。但是，到了12月份，福房指数出现了轻微的回落，比11月份下跌了0.30%。

    出现这种回落的原因大概有三点：首先，由于福州楼市在前11个月一路高歌（尤其是5月和7月），需求旺盛，成交量也大，提前透支了12月的一部分需求，12月成了很多楼盘的交房月而不是售房月；其次，年关将至，不少家庭会在春节期间有一笔不小的花销，以致削弱了购房的经济能力，购房时间就很有可能要推延到春节后的一段时间；另外，由于不少楼盘会利用春节进行促销，其间价格有所优惠，预计到这一点的消费者便有了持币观望的心态，从而影响了12月的购房需求。需要注意的是，虽然12月的指数较11月有了回落，但福房指数并没有往下走的趋势，从它比1月上涨5.93%，月均上涨0.49%可知，福房指数整体还是呈现往上走的趋势，12月的回落只是特殊时期的特殊状况。

    近期房价平稳春节可能放量

    经过20年的发展，福州房地产已经进入了一个崭新的发展时期，地产项目正逐步朝着大型化、集约化经营的方向迈进。2004年初，福建省委、省政府提出了建设全面繁荣的海峡西岸经济区的战略构想，同时，福州市委、市政府根据这一战略构想，制定了“建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市”的发展战略，2020年福州的用地规模将达350平方公里，“大福州”的格局已经初步成形。

    人们开始重新认识福州，也将以更长远的眼光来看福州，市民们纷纷向有发展前景的郊区（相对的）移动。而省内外的外地人口以及海外的华侨们也必将抓住这个机遇来榕购房置业。福州房地产将会有一个长足的发展空间。就近期而言，价格会小幅下跌，或基本保持不变，但到了春节期间，大量海外华侨将纷纷回乡，这段时间自然也是他们在家乡置业的最合适的时间，榕城房市将因此有个大的放量，尤其是那些环境好、质量高的楼盘将迎来属于它们自己的“春天”。