近几年，榕城小户型异军突起，已成为楼市一支不可忽视的力量。７０平方米以下的小户型成交面积由１９９９年的７万多平方米上升到２００３年的将近２０万平方米，增长了近两倍，小户型成交宗数也由１９９９年的１５００多宗上升到２００３年的将近４０００宗（其发展变化如图１、２所示）。

投资购买为主市场渐趋饱和

    在福州小户型的购买群体中，投资者占６０％左右，自住者占３０％，另外作为多功能第二居所的占了近１０％。因此，投资者占据购买者的主体是小户型区别于其他物业类型的显著特征。

    从２００４年上市的小户型楼盘数量和规模来看，市场供应量将进一步增加，这些小户型将在１年后陆续进入租赁市场，在没有迹象表明租房族也同步增长的情况下，今后小户型的投资价值优势将难以维持，从而直接影响小户型楼盘的市场需求量。

    从近年福州小户型成交面积和宗数占当年住宅成交总面积和总宗数的比例来分析，其所占比例均不断上升，市场有渐趋饱和之势。在一个成熟的市场状态下，小户型的成交量占住宅成交总量的比例应该控制在适当的范围内，否则将产生并暴发市场风险。２００３年，福州市商品住宅购买结构中７０平方米以下单元成交面积占当年住宅成交总面积的比例已突破５％，小户型成交宗数占当年住宅成交总数量的比例已突破１０％。从这些数据可以看出，近年福州小户型的市场交易量的增长速度要大大高于住宅成交总量的整体增长速度（其发展变化如图３、４所示）。

七种潜在威胁提醒投资谨慎

    目前，福州的小户型市场的潜在威胁主要来自以下几方面：

    一、供应充足：市场上的小户型住房开发已经初具规模，２００３年，小户型的市场成交量已达近２０万平方米，客观上使这部分需求得到了满足。而不断放量的市场供应将难以得到有效需求的支撑。

    二、租金下滑：房租市场的价格是小户型价格的晴雨表，租金是支撑小房型价格和市场需求的脊梁。虽然当前小户型尚能维持较高的租金水平，但从二手市场的调查情况来看，小户型的整体租金已呈下滑迹象，同时未来巨大的产品上市量将左右区域市场的租赁价格，小房型租金将出现供过于求的市场打压。

    三、旧房冲击：调查数据表明，近几年，榕城二手房市场平均每年以５０％以上的速度增长。二手房市场日趋活跃，对小房型销售形成一定的冲击。二手房相对便宜的价格，也给小房型住宅物业带来一定的价格压力。

    四、管理问题：小户型居住人群性质比较复杂，管理问题日益凸显。单纯的小已经不再是小户型热销的法宝，物管服务越来越关键，阿波罗万都酒店管理成为市场竞争的法宝。

    五、政策威胁：北京、上海的小户型市场已经遭遇滑铁卢的惨状，２００３年第一季度，广州市“住宅单位不可擅自改变原来用途，非商用物业办公地点不予工商年审”的规定实施以来，小户型的租金便直线下滑，投资回报一落千丈。福州是否会效仿，我们拭目以待。

    六、成本较高：开发小户型成本较高，比如电增容、水增容、隔墙、牺牲面积、电梯增加、墙体多，管线多等因素，都会抬高小户型的售价。

    七、租赁困难：如果一栋楼都是小户型，容易出现供过于求的场面。某些投资者急于收回成本，低价位出租，造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

策略＞＞ ＞畅销户型解析投资技巧

    任何产品的畅销都不是偶然的，对小户型而言，科学而合理的户型设计尤其重要。在未来越来越严峻的市场条件下，研究并破解畅销户型的成功密码，不管对开发商还是对消费者来说，都具有十分重要的现实意义。笔者借助一例十分畅销的小户型，来解开小户型设计的成功密码。

    这是一款目前福州小户型市场上比较稀缺而且十分畅销的产品（如图５）。其户型设计优点有：１．一卧一厨一卫一阳台全独立，麻雀虽小，五脏俱全；２．厨房直接采光，起居室与阳台相连，通风观景俱佳，市场调查表明，带阳台的户型比没有阳台的更畅销，有独立厨房（可直接采光和通风）的户型比没有厨房或只有简易厨房的户型更受市场欢迎；３．格局方正，柱子外置，室内方正平整，易于装修；４．面宽达４米，进深仅７．４米，面宽进深之比优于１：２的黄金比例；５．在保证小户型正常合理使用功能的前提下，本套户型建筑面积仅２９．５平方米，可有效控制总价，降低购房者的经济负担。

    分析和破解小户型畅销密码，单套户型设计的好坏固然重要，标准层设计的合理性和均好性也不可忽视。如图６，这个小户型楼盘标准层平面设计的亮点在于：１．楼梯置于北侧，从减少北侧难销单元的数量，增加了南侧和东西侧易销单元；２．通过北向采光井、两个楼梯口、东西向开窗等实现了对公共过道的多点采光和通风，有效避免了多数小户型项目过道狭长昏暗通风差的弊病；３．通过东西侧、采光井和公共过道的高窗实现对卫生间的自然采光，从而实现全明健康的设计理念；４．统一考虑空调室外机的摆放位置，保证了建筑立面的整洁。如此科学合理的设计，难怪在短时间内其销售便水到渠成。

    综上所述，我们认为，２００５年福州小户型市场有喜有忧，单靠小面积低总价打天下的时代已经过去，竞争将更加激烈，小户型产品将面临创新风暴。新的小户型项目要想赢得竞争优势和市场追捧，除了选择合理的地段外，还必须全面整合包括产品创新、配套设施、物业管理、装修设计、营销推广等各方面的力量，才能立于不败之地。