据新京报报道，从去年开始，房地产信托已开始演绎开发商救命草的角色，这个原本无足轻重的角色此时施展出巨大魅力。

　　收益：比银行存款和国债高出58%和37%

　　房地产信托与银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品相比，其融资产品的预期收益要明显高。如果从投资收益的角度考虑的话，年收益率为4%的房地产信托，其收益水平也分别比银行存款和国债高出58%和37%。而在2004年的时候，房地产项目更是频繁出现在房地产信托市场中，这也难怪全国的房地产信托在短时间内能筹集到150亿左右的资金。孙飞也非常乐观地表示，目前房地产融资的主要渠道虽然依旧是商业银行，但在未来的10-20年后，信托产品将会与商业银行并驾齐驱。

　　风险：预期收益率并非“板上钉钉”

　　北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨认为信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系，这意味着它很可能由于多种风险因素而发生变化，收益率会因此而降低或者消失，而法律也并不保护信托产品的预期收益率。倪滨认为对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题。“高档项目的房地产信托对我们来说是禁区，因为其风险很难把握，银行现在对高档项目的放贷都是层层把关，其风险系数可想而知”，齐霁则这样表述。

　　政策：最大瓶颈是对发行规模的限制

　　“房地产信托的规模限制是制约房地产信托快速发展的一个瓶颈问题。”孙飞博士分析指出，目前规定通过信托方式进行融资的渠道要受到最多200份信托合同的限制，在一定基础上将扩大房地产信托的难度，同时也提高信托购买者的门槛。齐霁指出，房地产信托产品的不流通性也在一定意义上在制约着房地产项目的发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。贾维光感受到，由于一些房地产信托的工商和财产登记制度、财务会计制度、外汇信托管理制度、税收制度等方面的配套制度的空白，使得各房地产项目在进行信托融资的过程中都是摸着石头过河。

　　较高成本让它依然是候选者

　　根据有关规定，在房地产信托业务中，信托投资公司、保管人须从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。“这些费用无疑大大加大了房地产商的融资成本。正是因为现时信托的融资成本仍然比银行贷款成本要高，所以包括任志强在内的众多开发商即使是在加息的境况下还会选择首先与银行合作，而房地产信托仍然扮演着”候选者“的角色。”。

　　投资者对风险把握程度非常低

　　徐长崎则认为目前房地产信托投资者对产品的认知程度是非常有限的。而贾维光则告诉记者，他们在和有些投资者沟通的时候，有很多人对信托产品是非常陌生的，只能用通俗的方式告诉投资者购买信托产品与国债差不多，风险意识相对淡薄。

　　信托选择项目非常严格

　　孙飞表示，信托机构选择项目非常严格，遵循“三性原则”，即风险性、流动性和收益性。尽管信托机构不承诺收益，但一般都会给投资者一定的预期，并通过多种手段保障：前期对备选项目评估，通过公司风险委员会审查；然后针对所认同的项目从风险控制和抵押担保上强化。信托机构一般会假定企业还不了钱，然后在具体收益保证上采取措施：第一是现金流，通过项目的销售还款来实现。第二是抵押物，一方面要求超大型企业做担保，出了问题由担保的公司还款；另一方面量化抵押物，一般会要求抵押物是实际值的两倍。如果募集1亿元的资金就会要求用2个亿的资产来做抵押，或者拿股权做质押。

　　2005年房地产信托有可能紧缩

　　倪滨则认为，2005年国家继续执行缩紧银根的政策，控制对固定资产的投入数量，通过控制货币进入市场的数量来控制宏观经济。从这个意义上讲，房产信托热实际上是与央行政策背道而驰，银监会必须做出表态，以避免政策冲突；其次，有的信托产品过于冒进，从风险控制的角度，银监会也必须加以控制，以维护信托受益人的利益。

　　以信托为核心打金融组合拳

　　孙飞表示如果需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，目前应该以信托为核心，通过信托的串接，把多种金融工具进行组合。这就需要一系列的金融创新，最好的模式应该是信托加银行。融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。