05年房产投资还会赚吗　鸡年置业投资众人谈

　　2004年，对房产投资人来说，又是一个丰收年。但进入了2005 年，不少投资人心中不免打鼓：今年，房产投资还有戏吗？如果有戏，这戏又该怎么唱呢？记者就此调查了一些房产投资人，调查对象中既有职业的房产投资客，也有工薪族的业余炒房人，他们中的大部分人都表示今年还要继续投资房产，针对目前市场行情，不少人都认为投资方式也必须随之变化。下面，记者选取了有代表性的几位投资人的观点，提供给读者作为参考。或许您也有独到的见解，欢迎提供给本报，让更多投资者共同分享。

　　变“猴抢食”为“鸡觅食”

　　苗先生 45岁 职业 房产投资人

　　从猴年来到鸡年，我们的投资观念也要跟着变化。我认为，如果说在猴年投资人更像猴抢食的话，到了鸡年，我们就应该像鸡一样埋头觅食。猴子抢食时，一是不管三七二十一，抢到手里再说；二是总想抢到大个的西瓜、大串的香蕉。回想一下，在去年甚至是前年，用猴子抢食的办法投资房产，无疑是大获成功的。犹犹豫豫的，反复斟酌的，不如闭着眼睛下单的；谨慎小心的不如大胆贷款多买房的。

　　不过，我认为鸡年的市场环境将与前两年大不相同，再用猴抢食的办法，很可能造成投资失败。一来，今年房产均价不可能再像前两年那样保持20％以上的涨幅，二来，全市不同区域可能出现房价分化的现象。这就对投资者提出了更高的要求。鸡觅食有两个特征，一个是埋头翻找，一个是看准了才下嘴。我认为，从现在开始，要成为一个成功的房产投资人，必须狠下一番功夫，用行话就说是“要做好功课”。

　　傻瓜也能赚钱的时代已经过去了。拿我本人来说，从去年下半年开始，就开始收集各种房产市场信息，并进行归类整理。对感兴趣的楼盘和房产则重点关注。目前我比较看好普陀和闸北的两套次新房，准备再观察一段时间后购买其中的一套。

　　养“肉鸡”不如养“蛋鸡”

　　金先生 48岁 公务员

　　鸡年要说说养鸡。鸡农可以通过养肉鸡和蛋鸡来获利，肉鸡养成出售能快速获利，养蛋鸡则有长期稳定的回报。在房产市场上，投资也有肉鸡和蛋鸡之分，肉鸡是指期房，而蛋鸡则是指能够出租的现房。我认为前两年投资期房获利更高，等期房变成现房，甚至仍处于期房期内，就转让房产，可以收回资金再投资其他期房，这样短期内就可以获得可观的回报。

　　养肉鸡要获利，必须要求鸡能在短期内快速增肥。投资期房要获利，就要求房价能在短期内快速上升。我认为今年期房的涨幅将明显低于前两年，特别是今年还要面临再次加息的可能。而去年4月起期房已经限制转让了，一旦加息，期房投资者只能被动承受，无法退出。但投资现房则风险要小得多，一方面可以随时抛售，另一方面还可以出租获利。

　　养蛋鸡必须关注产蛋率，投资现房则要关注租金回报率。投资者要研究不同地区、不同类型、不同房型的房产投资回报率的高低，而不能仅仅关注房价的高低。比如，目前古北地区的房价不低，但租金年回报率还可以达到7％－8％，我认为就值得投资。而浦东有些新型社区虽然房价比古北地区低，但租金回报率目前只有3％－4％，风险较大。

　　主攻办公楼产

　　姚先生 36岁 私营广告公司老板

　　我是最近开始关注办公楼的，原因是我买下开公司的办公楼在去年足足涨了30％。去年第三季度，我在静安寺附近又买了一套产权办公楼，虽然房子要到今年底才能交房，但房子的单价目前已经上涨了两千多元。我投资办公楼虽然只是小试牛刀，但却获利不小。

　　其实，当时我买下房子开公司并没有想到房产能快速增值，只是当时比较了租金和房价，觉得还是买房合算。我有不少朋友这两年都通过投资住宅房发了财，但我的性格属于稳健型，不希望资金投入到风险很大的地方。我对住宅投资不太了解，但对办公楼的行情却了解得很清楚，觉得上海的办公楼目前还处于供不应求的局面，租价和房价都比较坚挺，比较下来，办公楼的租金回报率一般都比住宅高。我认为，上海高档办公楼的前景肯定看好，这可以从我自己的业务发展中看出来。去年，我的客户中外地和境外背景的已经超过一半，而前年，这个比例只有两成不到，这说明上海正吸引越来越多的外来企业前来发展。

　　本来，我打算将这几年经营的盈利投资开设一家印刷厂，不过现在，我决定还是投资办公楼。但目前产权办公楼的新项目很少，要寻找合适的楼盘难度不小。今年，我将密切关注办公新盘的上市情况。

　　咬定新盘不放

　　蒋女士 34岁 外企财务经理

　　我觉得2005 年投资新盘还是保赚不赔的，相比以租养房需要花费的精力，对于工作繁忙的上班族来说，还是投资新盘更省心。

　　去年，我把手中的两套房子都抛了。虽然租金回报率还不错，但我实在受不了租客带来的麻烦。一会儿设备坏了，一会儿邻居投诉噪声扰人，加上租金收取不顺利，常常使我的正常工作受到干扰。我的同事投资了一套新房，就没有这种烦恼了。虽说今年房地产市场的走势比较难判断，但目前，我的资金尚无更好的投资途径，放在银行又不甘心，觉得还是投在房产上比较放心。以我财务工作的经验来看，新盘的风险不会很大，原因在于，如果新盘定价太离谱，银行在做贷款时肯定会加以控制。虽然今年可能还会升息，但我用的是自有资金，影响不会很大。


来　源：房地产时报