２００４年，全省消委会受理调解的房地产消费纠纷比２００３年同期有所下降，但投诉总金额仍占总量的５０％以上，投诉焦点呈现出新的特点。盘点这些过去发生的事件，是为了解析纠纷发生的

    和省消委会一样，去年福州的律师们也受理了大量关于房地产方面的纠纷和诉讼，其中涉及较多的有房价涨后违约、合同要素缺陷、按揭二手房骗局等。下面我们一起来剖析这些案例，希望在我们今后的购房中能规避这些风险。

前三季度房产 纠纷不下千件

    记者昨日从省消委会了解到，２００４年前三季度，全省消委会共受理调解１６３８２件投诉，其中房地产纠纷９２６件，所占比例不足１０％，比２００３年同期有所下降，但投诉总金额仍占总量的５０％以上。

    上述数据显示，２００４年前三季度的房地产纠纷同比有所下降，这是否说明目前购房者的行为理性了，房地产纠纷少了？省消委会投诉监督部主任段建平认为，这种现象只是一个表象，实际上去年的房产纠纷更多，只是房产纠纷越来越难以协调了，购房者在无法协调的情况下，大多直接采取法律诉讼的途径。

    据段建平透露，省消委会统计的９２６件房地产纠纷，只是去年前三季度立案并受理解决的纠纷，还有很多纠纷是无法协调解决的，消委会并没有登记统计，都建议当事人走诉讼途径。言外之意表明，去年前三季度我省购房纠纷投诉远不止９２６件，维权纠纷仍是购房者的头等大事。 

案一

防按揭二手房骗局

    案例：高先生看中一套４０万元的二手房，不想此房卖主还在“按揭”之中。高于是通过中介公司签订购买合同，约定高先生支付一半房款后同卖主进行交割。不久高支付中介１０万元，中介转交给卖主。不想从此卖主消失得无影无踪，高叫苦不迭，中介也无可奈何。

    点评：福建元一律师事务所卓文彬律师认为，这种情况发生了，买方只能追究中介方，是由于中介方管理的措施不到位，导致购房者资金的不安全。同时，卓律师提醒，由于目前中介方在这个方面普遍缺乏有效的监督机制，因此，此类纠纷中购房者还需多小心，跟中介方要签好相关违约赔偿的约定，确保交易的安全。

案二

房价涨了就想违约

    案例：福州的何小姐最近比较烦。原因很简单，何小姐好不容易看中的一套房子，卖家临时改变主意不想卖，造成双方之间订立的协议书成一纸空文。

    今年初，何小姐经人介绍看中了台江区一套房子。双方谈妥价格、签订购房协议书后，何小姐支付了２万元定金。由于该房子产权迟迟未下，房子交割之事也只好推迟。但是，近期房东张先生却告诉她说，不想卖了，愿把定金退还给她。何小姐很气愤，认为张先生看到房价涨就违约是不道德的。但更让何小姐苦恼的是，由于是熟人介绍，当时协议没有约定违约赔偿的相关事宜。

    其实，这样的纠纷在去年并不少见。由于去年建材猛涨，再加上温州人炒房后，福州本土炒家大量出现，众多房地产投资者频现一手、二手楼市，房价开始大幅上涨，导致很多卖家认为按原价卖房亏了，纷纷违约不卖房子。

    点评：福建元一律师事务所卓文彬律师认为，双方签订定金协议书是客观事实，尽管期间因卖家未获得产权而中断签订正式合同，但那份协议书一直到现在仍然有效。卖家最终由于房价涨感到“吃亏”而反悔显然属违约行为。针对这种情况，何小姐可以要求卖家继续履约，如果卖家拒绝履约，何小姐可以提请诉讼，要求退还定金并做相关赔偿。

    同时，卓律师提醒，购房是人生重要的一件事，不管是通过什么途径买房，最重要的是要签好合同。

案三

中介合同误导

    案例：家住晋安区的黄先生想把房子卖掉，通过中介联系了买家，双方签订了《房地产买卖经纪协议》，买方施先生交了１万元定金。双方约定２００４年１１月３１日办理过户手续，但是，至今黄先生仍不敢办理过户手续。因为他发现中介方在合同上的签名、盖章与工商注册不符，为此他要求解除合同。

    但买方施先生认为，这是卖方找借口不想卖房子，并认为双方签订合同，卖方也收了他的定金，房地产买卖合同已经成立。为此，他一怒之下将卖方告上了法庭。

    点评：这起纠纷的关键，在于界定中介方主体资格不真实时到底合同是否还有效？福建信哲律师事务所律师许挺认为，在这起交易中，中介方的服务主要是居间介绍和监督交易，起到保障卖方房子安全、买方付款安全的作用。也就是说，在这种居间介绍的交易中，也许没有中介的介入，就没有这笔交易，因此，中介方是整个交易成功的前提条件。从这个角度来讲，如果中介方有问题，主体资格不真实，合同自然就无效了。

    许律师提醒通过房产中介买卖房子的朋友，签合同时还是要多一份细心，留意合同的一些细节。

案四

规划变更导致交房纠纷

    案例：日前，本报房产新闻部接到福州新店小康佳园２０多位业主的联名传真件，反映开发商在开发小康佳园时存在多处违规的现象。业主为此意见纷纷，随后两次要求面见开发商，都遭拒绝。据业主反映，交房验收的矛盾主要集中在开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施。导致园区的两块绿地花园没了、公共停车位被无端占用等等。

    其实，这种现象在眼下楼市纠纷中并不少见，而且大多集中在业主交房验收时爆发。
    点评：探究原因，我们不难看出，开发商更改规划的初衷，主要在于利益方面。在小康佳园这起纠纷中，无论是将两块绿地花园变成店面，还是将公共配电房、老人活动室挪到架空层，都表现开发商更改规划的功利性。

    福建中天成律师事务所吴维锐律师认为，在销售过程中，开发商不能随意更改规划，如果有更改必须通知所有业主，并征得业主同意方可。否则，即使开发商征得规划部门同意变更，从合同意义上讲，也属于违约行为。对于这种违约，业主可以要求开发商按原规划履行，或要求赔偿损失，具体赔偿标准视违约程度而定。如有重大规划变更的，属根本违约的，业主可以要求解除合同退房。

案五

延期交房的仲裁审定

    案例：吴先生购买了福州华大宾馆附近的一套商品房，按合同约定２００２年６月交房，但至今还没交房。原因是小区验收不过关，配套和绿化不到位。为此，小区业主纷纷走上法律维权的途径，向福州仲裁委提交了诉状。

    点评：这起延期交房的案例，自身很普通，没有很大的特色。然而，这起官司的解决方式颇为典型，它采取仲裁方式，这需要我们购房者留意。

    相比法院，仲裁解决纠纷虽有时间快的优点，但仲裁的费用一般比法院高很多。更为关键的是，仲裁采取一裁终裁制，如果购房者官司输了，不能上诉，只能申诉，要改变裁定就很难了。因此，律师提醒购房者在签订合同时，最好选择法院诉讼作为解决纠纷的方式。

              摘自《东南快报》