4月9日，福州市房地产管理局根据省建设厅的要求，将我市今年第一季度房地产市场运行情况及未来市场走势与对策作了详细的分析报告，为了让业界人士、开发商及相关企业及时了解最新最权威的市场资讯，本刊特刊载了此分析报告。

　　　　淡季不淡 一季度我市房地产市场仍保持旺势
　　今年第一季度，我市房地产市场运行，虽然受春节放假的影响，但淡季不淡，开发投资继续高位运行，商品房销售大幅增长，存量房交易量攀升，住房一二级市场联动发展，房地产业在国民经济发展中的作用进一步凸显，为地方税收做出了贡献，一季度我市地税收入有三成来自建安房地产营业税，有七成增量来自建安房地产营业税的增长。
　　据市企调队调查结果显示，一季度我市房地产市场仍保持旺势。（1）房地产企业经营状况良好。我市房地产企业景气指数达123，比上季度上升5.5点，持续稳定运行在较景气区间内；房地产企业的盈利景气指数高达122.4，比上季度大幅上扬27点。（2）商品房旺销。与上季度相比，本季度房地产企业商品房预售面积指数和商品房预售价格指数均有不同程度的增长；商品房空置面积则进一步减少，其景气指数为162.5点，比上季度上升14.1点。（3）房地产商对房地产市场前景充满信心。本季度房地产业企业家信心指数达136.9点，有半数以上的房地产开发商对我市房地产市场的未来发展充满信心。

　　（一）开发投资情况分析
　　1、房地产开发投资继续保持高速增长。由于受项目投资高位运行的惯性作用，1－3月全市完成房地产开发投资335905万元，比增60.94％，约占全社会固定资产投资的49.92％。其中完成住宅开发投资241447万元，比增66.12％。第一季度市区出让经营性房地产用地面积450.56亩，基本与去年同期持平，开发企业土地购置费用6.73亿元。
　　2、施工面积和竣工面积仍有增长，但新开工面积出现负增长。1－3月全市房地产施工面积1398.5万平方米，比增19.74％。其中商品住宅施工面积1165.6万平方米，比增22.81％。全市房地产竣工面积61.1万平方米，比增3.84％，其中商品住宅竣工面积53.1万平方米，比增2.84％。全市房地产新开工面积126.5万平方米，同比下降21.32％，商品住宅新开工面积113.1万平方米，同比下降21.63％。
　　3、房地产开发资金结构多元化。1－3月全市房地产开发到位资金54.96亿元，其中，自筹资金17.43亿元，占31.71％;利用外资2.63亿元，占4.79％;定金及预售款23.2亿元，占42.21％;银行贷款7.99亿元，占14.54％。
　　4、房地产销售价格、土地交易价格继续上扬。据市城调队抽样调查显示，第一季度，我市房地产销售价格与上年同期上升了2.4％，与上季度比上升0.9％。其中，高层住宅同比上升4.3％，同比上涨1.5％;多层住宅同比上涨4％，同比上涨1.3％;别墅同比上涨3％，同比上涨2.1％;高档公寓同比下降1.2％;写字楼同比下降7％，同比下降2.3％。房地产租赁价格继续下滑，同比下降0.9％，同比下降0.2％，其中工业厂房用途租赁价格降幅最大，同比下降8.3％。土地交易价格继续上扬，同比上涨2％，同比上涨1.5％，其中商业、旅游、娱乐用地同比上涨3.1％，同比上涨1.1％;居民住宅用地同比上涨2.2％，同比上涨1.8％。
　　5、商品房空置量有所下降。全市历年累计商品房空置面积68.3万平方米，与去年底相比，下降29.8％，其中商品住宅29.96万平方米，占44％，办公楼14.2万平方米，占20.8％，商业用房19.1万平方米，占30％，其他4.96万平方米。全市历年累计空置时间一年至三年的滞销商品房面积34.6万平方米，空置三年以上的积压商品房面积14.8万平方米。
　　6、房地产贷款情况。第一季度房地产开发贷款余额118.59亿元，其中房地产企业开发贷款余额74.76亿元，同比增长71.96％。个人住房及装修贷款余额137.7亿元，比年初增加10.23亿元，同比增长33.29％。住房公积金委托贷款15.59亿元，比年初增加1.81亿元。
　　7、房地产拆迁情况。第一季度共拆迁1277户，32.7万平方米，货币安置720户，安置金额10241万元，一次性异地安置177户，安置面积15789.26平方米，回迁安置323户，回迁安置25068平方米。

　　（二）市场运行情况
　　1、全市新建商品房预售情况。一季度福州市区共批准商品房预售项目67个，可供销售面积208.64万平方米，与去年同期相比，批准上市预售的面积翻了一番;其中住宅158.2万平方米，商业用房9.01万平方米，写字楼及其它41.43万平方米。市区商品房预售合同登记面积177.38万平方米，同比增长75.16％，预售金额55.26亿元，比增74.71％。
　　2、全市存量房交易和房屋租赁情况。一季度福州市区二手房交易4338宗，面积43.61万平方米，金额7.11亿元，分别比去年同期增长107％、83％和109％。房屋租赁413起，面积12.51万平方米，租赁金额1106.47万元，面积比增135.59％，但平均租金下降。从供求两方面来分析，目前租金下降的原因：首先，租客的心态出现微妙的变化，在二手房交易火爆的势头下，人们感到买房比租房合算;其次，市场可供出租的房源越来越多，出租房竞争激烈。供略大于求，房屋租金价格略有下降，大约每套的租金下降50-100元。
　　3、商品房及二手房价格变化情况。一季度市区商品房平均单价为3115元/平方米，与去年同期基本持平。其中商品住宅均价2848元/平方米，上涨7.15％;商场店面8968元/平方米，上涨10.10%。据对开发商的调查了解，东区、南区及五四北等区域房价涨幅达4%，东区多层、小高层的房价约涨200-300元/平方米，北区约涨100元/平方米。高层项目房价基本持平。目前房价上涨主要受三大因素影响：一是土地供应量及地价上扬的影响，每平方米楼面地价大约增加100元；二是受温州购房团炒楼及媒体炒作的影响；三是楼盘品质和品牌的提升，质优价高效应。二手房售价与去年同期比普遍上涨100－200元/平方米，尤其是好学校、大片拆迁地块等附近上涨尤为明显，每平方米上涨300－500元。

　　　　群策群力 保持我市房地产市场持续健康发展
　　根据当前我市房地产市场运行的总体态势，预计今后一段时间，我市房地产开发投资和在建项目规模仍将持续上升，商品房竣工面积和上市量将进一步放大，但由于原有项目大部分已投入开发运作，新项目受运转周期的影响，新开工项目步伐会放缓，增幅将有所回落。商品房供略大于求，房地产市场竞争加剧，房价将保持稳定上升态势。
　　为保持我市房地产市场持续健康发展，政府部门拟采取以下主要措施：
　　首先，要根据国务院18号文件的精神，结合我市实际，出台相关的政策措施，加强房地产市场宏观调控，尽快建立房地产预警预报信息系统，着力完善住房供应体系，优化商品房供应结构，今年我市经济适用房立项124.5万平方米，新开工面积86.5万平方米，续建43万平方米，竣工20万平方米；新建廉租房400套，竣工200套。进一步深化房改，扩大住房消费今年我市将发放住房补贴8000万元，把住房公积金的使用率提高到55%，以支持中低收入家庭的住房消费。
　　其次，要结合我市开展“建设海岸西岸经济区，做大做强省会中心城市”的大调研、大讨论活动，理清发展思路，加快推进新区建设和旧城改造，继续促进中心城区“东扩南进西拓”，同时扩大市区规模、提高中心城市的吸引力和辐射力，今后随着城市规模的不断扩大，大学城、汽车城、长乐市区等沿江、沿海重要城镇将逐步成为市区的一部分，预计在不远的将来，市区规模将由现在的 160平方公里、206万人，提高到350平方公里、345万人。这将为房地产业的发展提供空间和机会，我们要以此为契机，抓住机遇，积极探索房地产业发展的新路子，加快推进住宅业化步伐，构建新型产业集群，发挥产业链的集聚效应；同时要不断地创新机制，拓展住房消费需求和空间，垒大做强住宅产业。
　　第三，完善服务，优化市场环境，保护好、引导好、发挥好居民住房消费的积极性。一要进一步简化办事程序，缩短办事时限，改善服务，营造便捷、宽松的交易环境，鼓励居民换购房，促进住房梯度消费。二要加强与改善物业管理，理顺物业管理体制，建立长效管理机制，规范物业承接验收、项目交接管理，使开发商、物业企业、业主明确各自的权利义务，保护当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，完善物业管理招投标制度，加强对业主大会、业主委员会的指导、监督，增强业主自律和自我管理意识，在法律规定范围内行使权利。三要进一步整顿规范房地产市场，加强商品房预售管理，规范房地产企业的销售行为。依法加强房屋租赁合同登记备案管理，探索建立租赁协管机制，规范发展房屋租赁市场。加大房地产市场秩序整治力度，依法查处各种违法、违规行为，完善房地产开发、物业、中介、拆迁企业和从业人员的信用档案系统，将企业和从业人员的不良行为进行记录并予以公布，大力营造诚信为本的市场发展氛围，让老百姓真正买到放心房、住上安心房。
　　第四、关注楼市的炒作现象，加强正面引导，做好预案和应对措施，防止楼市泡沫和房价虚高。目前，温州人在我市购房量占我市同期商品房预售批准总量的3.08%，购房金额占3.33%，外地人在我市购房量占总量的43%，这是城市化发展带来的效果，真正属于投机性购房的比例不到4%，尚不足以影响楼市大局。但是，我们一方面要密切关注当前温州“购房团”进入我市楼市的动向，及时分析判断市场形势，做好舆论的正确导向，正确引导消费者，营造理性消费的氛围；另一方面要及时做好应对预案，切实加强对房地产市场的有效管理，适时采取果断措施。