前言： 2004年福州的小户型公寓再度成为房地产市场上评论的热点！虽然今年大多媒体之间的争论仍旧缠绕着小户型，不易挥之去。但与去年相比，福州的小户型市场算是打下了“市场上是否应该存在”的翻身仗。由于众多投资买家们执着的追捧，2003年榕城近十个小户型楼盘呼啸而出，销售业绩全线飘红。2004年当人们在不断的享受投资小户型产品所带来收益的同时，也纷纷将评论的热点也转移到了酒店式公寓“投资价值”的焦点上。似乎小户型每向前迈出一步，都要撞开一堵堵“厚重”的墙。而2004年这堵厚墙的最实部分，就是“小户型是否具有投资价值？” [一] 福州小户型公寓现状 自去年下半年以来，位于福州中心地段的小户型单身公寓受到广大投资者的热烈追捧，一度成为福州的热门楼盘，比如“金禧名门”酒店式公寓、“华城国际”投资型办公住宅楼以及“罗马花园”小户型住宅等。小户型的热销引得一些开发商开发热情高涨，不仅新建小户型楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面，重新定位于小户型。自那以后一些类似的酒店式商务式公寓、SOHO、公寓式酒店和产权式酒店等不断的在福州住宅市场上出现。 从价格上来看，目前福州市场上推出的小户型公寓市场均价在4500元/平方米左右，除了位于五四路沿线的一些小户型价格都在5000元/平方米以上，其它地域由于区域价格和所处的地段因素导致小户型公寓的售价基本维持在4000元/平方米上下，比2003年刚推出小户型公寓的售价要高出500-800元/平方米左右。 然而，由于这些新近投入的产品在结构上过于单一，导致在2004年上半年小户型公寓市场曾一度出现了滞销状态。到了2004年的6月底，位于本市六一路和福新路口的新盘“白领沙龙”和位于五四路福州广场的“宏运·帝豪国际”在物业管理上都聘请了福州西湖大酒店的酒店管理公司来担当项目的物业管理，定位为酒店式小户型公寓，试图在竞争激烈的房地产市场中，经过这种重新定位和包装能迎合福州市场的需求。如果能，它能“热”多久？ [二] 福州小户型公寓市场供求分析 2003年，小户型酒店式公寓开始吸引市场的“眼球”，其发展速度也相当惊人。2003年底，小户型预售面积为20万平方米，占了2003年福州商品房的5%。截止2004年7月福州小户型公寓的上市量仅为7万平方米（其中包括7月底上市的宏运·帝豪国际的5万平方米和一些正在蓄水期的项目）。 对市场的需求来说，人们对小户型的需求已经不再象2003年刚推出时的那么兴奋了，特别是今年所推出的小户型在产品上和去年没有什么太大的区别，基本上都是一些面积在30-50平方米左右的毛坯房，除了在地域上有着区别外其它没有什么变化；其次就是近年来一些大型住宅项目的小区里都多少设置了一些小面积的住宅楼，面积和供应的小户型公寓相差不多，再加上这类房的售价在同一地段比小户型公寓要相对较低，同时在今后的使用成本上也要低，所以导致了许多投资客户逐渐将购买目标转移到这类公寓中去。 [三] 福州小户型公寓价格分析 自2002年底到现在共有15处小户型公寓推出市场，从第一个小户型项目“星城国际”的售价3000元/平方米和位于华林路上的“罗马假日花园”的售价3500元/平方米到现在的“华城国际”和“宏运·帝豪国际”近5000多的售价表明福州近一年中价格提升了近25%左右。 近2年来福州的小户型的售价一直是福州房地产市场中上升幅度最快的一种产品，许多楼盘在不到半年的时间内就上涨了25%左右，随着一些项目的交房所对应的租金情况来看，这些小户型公寓还有一定的上涨空间，如：五四路上的华城国际在2003年销售时才4000元/平方米的均价，而到了2004年4月推出该项目二期时价格已经上升到近5000元/平方米；位于五四路上的水晶之都去年的销售均价也差不多在4000元/平方米左右，但是随着今年6月全面交房后，租金一般都在1800-2000元/平方米左右，所以该项目在二级市场上的售价也上涨到4600元/平方米左右。由此可见，福州小户型公寓目前还有一定的上涨空间，但是此类产品的今后的价格走势是否还会延续目前的这种状态就要看今后推出的产品是否会被市场所接受。 福州近年来酒店式公寓售价一览表 案名 上市时间 当时售价 现在价格 上涨率 金禧名门 2002年6月 5200元 6000元 15% 星城国际 2002年10月 3000元 3700元 23% 阿波罗酒店 2002年10月 4400元 5200元 18% 罗马假日 2003年1月 3500元 4300元 23% 水晶之都 2003年8月 4000元 4600元 15% 华城国际 2003年6月 4000元 4800元 20% 好家碧玉 2003年12月 4300元 4500元 5% 青春万岁 2003年12月 4300元 4500元 5% E代天娇 2004年1月 3800元 4100元 8% 宏运·帝豪国际 2004年7月 5800元 阳光365 2004年9月 4600元 白领沙龙 2004年10月 4000元 [四] 福州酒店式公寓区域分析 福州市酒店式公寓的分布主要集中在鼓楼区的五四路和五一路沿线附近，共13个项目；台江区的酒店式公寓相对较少，2年只有二个项目推出，同样也是位于五一路沿线。 根据其他大城市内对酒店式公寓开发来看，一般都是将酒店式公寓设置在城市的CBD地区和一些商业较为发达的商圈内，而在这方面福州目前还处于空白阶段，但是我们从近年来福州商业中心附近的住宅供应市场上来看，在2003年五一广场推出的“帝景华庭”项目小户型的去化情况来看，该项目的小户型刚刚推出市场仅用了不到2个月时间内就全部销售完毕，同时位于津泰路的“津泰新大都”项目的小户型公寓也是在还未开盘的时候就全部被预定一空。可以预见，小户型酒店式公寓的分布将逐渐由商务区向商业区集中。 [五] 福州酒店式公寓的投资价值与开发定位 福州小户型这种产品的出现始于2001年底推出的位于杨桥路与二环路的交界处的星城国际，当时吸引了许多年轻购房者和不少投资者的目光。由于星城国际的热卖，许多开发商纷纷看好小户型这种产品，于是金禧名门、阿波罗大酒店等许多小户型项目纷纷面市，甚至还有的开发商将大户型改成小户型，以此来瓜分市场。目前福州市场上所供应的小户型产品基本上可以分为三个不同的类别： ■一是单身公寓(或称白领公寓)，以“罗马假日公寓”和“实达温泉公寓”为代表； ■二是酒店式公寓，类似去年的“金禧名门”，目前在售的以“宏运·帝豪国际”为代表； ■三是酒店式办公楼(又称“商务酒店”)，以已开盘的“华城国际”可作为代表。 三种楼盘尽管形式上都属于“小户型”，但却是截然不同的三种产品。此类楼盘除了单套面积小之外，所面对的客户以及楼盘本身配置的设施则完全不同。 现在一些开发商往往把三类产品混淆起来，言必称“小户型”投资价值高，甚至在销售时故意制造涨价气氛，造成市场上“小户型”表面上“供不应求”的局面，这确实损害了今后小业主的投资利益，同时也致使“小户型”市场较前段时期有所冷淡。 因此，要了解“小户型”是否有投资价值，关键在于各种楼盘要有不同的定位，购房者则根据不同的需求进行投资。 如果针对三种不同的产品，根据自身特点择时择地择楼进行投资，对每一位小业主来说还是有较大的投资空间。 大量的“年轻白领”和一些外来人员需要租一个独立的居住空间，单身公寓能使他们摆脱“民工式”的居住环境，市场需求量是很大的。一般来说，在非黄金热点地段，如果单身公寓“全装修”单价超过4500元/平方米的话，这种产品显然失去了投资价值。因为一个“白领”所能承受的租金在1400元多一点。如果小业主花30万元买一套50平方米单身公寓，相比月租金收入1400元，其回报率显然过低。因此投资单身公寓毛坯房单价在4500元(装修后5000元)左右较为合适当然个别炙手可热的成熟地段除外。反之，低于4000元的“小户型”也不太合适，因为这种楼盘所处地段肯定不佳。 至于酒店式公寓和商务式办公公寓的投资必须注意两个前提，一是地段要位于4、5星级宾馆区域；二是最好有一家国际级酒店管理公司统一经营，此类投资更接近于信托金融产品，投资者根据自己经济能力和需求进行核算，由此作出是否有投资价值的决定。■