这几天来，房地产业界讨论得最热烈的话题，是“央行酝酿提高首付款比例”。有媒体报导，据可靠消息，央行正在酝酿新的按揭贷款政策，核心是将购房首付款比例，从现行最低的2成，提高到4至5成，从而彻底打压房价的飞涨态势。但是，不久，就有媒体发表文章，称这一消息并非事实。央行新闻处负责人也在5月12日，以接受中央电视台记者采访的形式，对“五成按揭政策”作了否定。
按揭首付款的提高，对房价的打压，自然是最直接有效的手段之一。面对一些地方宏观调控形势下房价非理性的飞涨，媒体、民众对“按揭首付款提高”的热盼，自然也属情理之中，有许多媒体甚至为此开设了专题。而且，据一些媒体调查，占压倒性多数的民众，对“按揭首付款”的提高，持赞成和期待的态度。
央行否定声明之后，人们反而感到更加疑惑，央行没有酝酿、研究“五成按揭政策”，那么，央行有没有酝酿、研究“四成”或者是“三成”的“按揭政策”呢？“央行酝酿提高首付款比例”这一消息，究竟是空穴来风？还是事出有因？这迷雾的背后，究竟又隐藏着什么呢？
青出于蓝胜于蓝 住房透支消费到尽头
按照现代经济理念，投资、消费、出口是拉动经济增长的三驾马车。而且，对于一个大国来说，只有以消费为主要拉动力的经济才是健康的、正常的。
1997年7月，亚洲金融风暴影响到世界经济，对我国的出口带来了很大的影响。因此，当时我国决定了扩大内需的战略性经济决策。
然而，在中华民族的传统文化中，节俭是一种美德。今日有酒今朝醉，肯定让人瞧不起。那种卖祖宗田地，吃子孙米饭的，自然更让人不齿。如我们小时候每当花钱，长辈总要教导我们说，要“量入为出、略有节余”，意即要根据收入的多少来定支出的限度，要有节余以备不测。
在这种情况下，没办法，我们引进了“花明天的钱圆今天的梦”的观念。“美国老太太和中国老太太在天堂里相遇”，终于成为全中国人耳熟能详的故事。这个故事教给国人一种全新的超前消费理念。在这个故事鼓动作用下，中国许多大城市的居民很快成为高负债一族。
贷款负债消费，应当说是一种观念的进步。如果债务控制在合理的范围内，也是一件值得肯定的事情。
按照西方经济学理论研究，人们的消费是由人们一生的收入水平决定的。同时，西方经济学家认为，消费可以分为即期消费和未来消费，即期消费又可以分现款消费和贷款消费。现款消费由当前可支配收入决定，而在当期收入不足时，根据“生命周期假设”和“永久性假设”，可提前使用未来的收入用于当期消费，这就是贷款消费。
“美国老太太和中国老太太在天堂里相遇”过后，第二个故事，美国老太太“以房养老”畅游中国的故事，又开始出现在中国的大地。
“以房养老”由于往往会落入“上升的债务，下降的资产”这一陷阱。因此，这种倒按揭的方式，即便是在发展最成熟的美国，其实也并不普遍。据美国政府机构统计，1989年至1999年，各金融机构此项贷款数额只有近10亿美元，到2002年，这一数字虽然翻了一翻，但依然只占1300亿美元房贷市场很小的一部分。
青出于蓝胜于蓝。美国老太太最多只来个“以房养老”，然而，今天的中国，在一些中国经济学家“房价只涨不跌”的鼓吹下，银行出于对房贷这一“优质资产业务”的争夺，“父债子还式”的“接力房贷”，最终凭空出世了。
父债子还式的“接力房贷”，自然推反了西方经济学的“生命周期假设”和“永久性假设”；或者说，父债子还式的“接力房贷”，是对西方经济学“生命周期假设”和“永久性假设”的“发展”和“深化”。
然而，我们只要稍稍仔细地思考一下，就会知道，“接力房贷”的推出，从本质意义讲，意味着这部分贷款对象的“工资”，已不足以维持“自己及其家属生存所必需的生活资料的价值”，而必须得由自己的后代来承担了。
显然，住房“贷款消费”走到了“接力房贷”这一步，从经济学理论讲，也就昭示着民众贷款购房的透支已走到了极限，住房依赖信贷的扩张性消费，也走到了“尽头”。
事实也证明了这一点——
据媒体报导，今年一季度我国银行系统的贷款发放总额1.26万亿元，已经超过全年贷款预期目标的50％以上。但是，据金融界人士披露，今年1到3月，国内金融机构个人住房贷款增幅比去年同期下降了30%，而去年国内金融机构个人住房贷款的增幅已较2004年同期下降了40%。而且，金融界人士普遍认为，4月28日央行上调个人住房贷款利率后，个人房贷交易量持续下滑的趋势在5月下旬将进一步凸现。
房地产市场已成投机市场 开发商是最大的庄家
房地产市场的有效需求，可以细分为三大需求，消费需求、投资需求和投机需求。当消费需求走向萎缩之际，房地产市场就越来越有赖于投资需求和投机需求。此时的房地产市场，从本质上讲，其实已经演变为一个资本市场。
房地产市场是否值得投资，取决于投资收益与投资成本的对比。如果投资收益小于投资成本，人们就不愿意投资。
从一些房地产热点城市的房价房租比来看，现在，房地产市场房屋出租收入的净收益率已经小于市场利率，这就是说，在这些城市，房地产的投资价值，实际上已经不复存在。
消费需求早就走向萎缩，投资需求开始逐渐消失，房地产市场也就逐步“升级”为投机市场，根据经验，不难预料，此时，“嗅觉灵敏”的庄家，最可能做的事情，应该是迅速地“拉高出货”，演绎出一场“房价疯涨”与“恐慌抢购”同时出现的“购销两旺” 的大好局面，以便达到诱导、胁迫别人进场接盘，而自己则脚底抹油，溜之大吉的目的。
我4月26日撰写《“接力房贷”提醒金融风险正日益逼近》一文时（该文4月27日发给人民网房产城建频道，5月10日发出），曾经写到：当前，最值得我们警惕的是，一些房地产热点城市，同时出现了“房价飞涨”与“空置率猛升”的现象。这种“房价飞涨”与“空置率猛升”的现象，其实就是庄家试图“拉高出货”最明鲜的特征。
坦率地说，当时，我不知道到底是何方“神圣”在试图“拉高出货”，是“炒房团”，是“海外投机基金”，还是“开发商”？面对“房价飞涨”与“空置率猛升”，我只是感到深深地忧虑。
5月3日，在《北京娱乐信报》上，当我看到蔡雪婧的文章《北京约六成商品房未卖出 有开发商骗消费者认购》。我这才知道——北京房价“疯涨”背后，开发商竟然是最大的庄家！
开发商囤积房源，相当于开发商自己购买了自己的产品。
最近，又从《中国建设报》看到，《2005年宁夏房地产开发景气与预警报告》显示，宁夏商品房空置率达46．3％，商品房价格仍然上涨3％。
北京、宁夏如此，其他地方呢？情况也并不乐观。
庄家能否“拉高出货”，关键在于“造市”，能否煽动起市场狂热的情绪。
造市的手段，主要在舆论层面和操作层面。舆论上，“造市”的手段，无非宣称房子要上涨的种种理由，诸如“地荒”了，“房荒”了，房子空置率很低，甚至不到百分之一，房子因此供不应求啦等等。操作上，“造市”的手段，主要有两点，一是囤积居奇，二是虚提房价。
在成交量放大前，也就是庄家们尚未将他们手中的房子卖出去前，所有的房子价格和总市值无非是一个数字的游戏；此时相应的财富没有转移，因为房子还在庄家手里。当普通购房者在房地产市场的“狂热”中，失去理性，选择高位入市购买后，这时财富才真正转移。
大规模财富从中小散户手中，顺利转移到庄家手中后，泡沫也就往往随之破灭了。
庄家能顺利出手的前提，是庄家与中小散户信息的不对称。北京市建委披露了北京约六成商品房未卖出的消息，这在一定程度上说，是切断了民众财富“大规模”向开发商转移的途径。毫无疑问，这保护了普通购房者的利益。
开发商在“高位”难以脱手，相当于“击鼓传花”时“花”落在了开发商自己的“手中”。
安全性面临双重威胁 央行调控慎重复慎重
房地产是个建设周期较长、投资体量很大的行业，惯性自然也是很大。2006年房地产的供应量，主要是由2003年至2005年，这段房地产最狂热时期的投资开工量决定的。
房子供应在增长，房子需求却在相对持续萎缩。在这种情况下，房价必然要下调。如果房价不下调，则空置率只可能越来越大。
房价一旦下调，相对原先“虚高”的房价，银行为确保“安全性”，必然得在房价下调前，上调购房首付的成数。要不然，如果购房首付的成数不变，而“虚高”房价下调的成数，超过了购房首付的成数，则自然直接威胁到银行的安全。
由于存贷差过大，而且至少在目前看来，房贷依然是优质资产业务，各商业银行企图通过房贷市场消化存贷差，因此存在着非理性竞争，谁也不敢出头单独调整房贷的首付成数。
在这种情况下，央行拟上调购房首付的成数，应该不会是空穴来风。但是，一刀切地酝酿、研究、出台“五成按揭政策”也确实不太可能。这关键在于，开发商的资金，也大部分来源于银行。
据《上海证券报》文章《世行报告提醒中国警惕房地产贷款金融风险》一文报导，自2005年一系列调控政策出台后，开发商通过收取“定金”和“预付款”方式获得的资金大为减少，今年头两个月，这类资金与去年同期相比减少了25%。与此形成对比的是，用于房地产开发的银行信贷则大幅增长，这类贷款占2006年头两个月贷款增长的一半左右。
央行上调购房首付的成数如果过大，如达到五成的程度，这必然导致房地产需求的严重萎缩，开发商手中的商品房积压的程度将会更加严重。由于开发商的资金，主要来源于银行，对需求过大的打压，必将威胁到金融安全。那央行岂非是事与愿违？
因此，央行上调购房首付的成数，将是一个矛盾的心理，也是一个艰难的抉择，央行上调首付成数的过程将会是慎重复慎重的过程。
那么央行最终会使出一个什么样的高招呢？或许，我们从本次央行加息的特点，不难看出央行上调购房首付成数政策的大致走向。
4月28日，央行加息使出的一大高招是，“只调贷款利率而不调存款利率”。下面，我们单独谈谈这一大特点，对房地产市场的影响。
上调人民币贷款利率，肯定有利于抑制房地产过度投资，从而减少房地产供应量，起到维护房价稳定的作用。
而对房地产需求量的影响，则相对来说复杂得多了。“只调贷款利率而不调存款利率”，对贷款自住购房者显然会产生抑制作用，但对于投资性购房，则是选择性地产生抑制。
房地产市场是否值得投资，取决于房屋出租收入的净收益率，与银行利率的对比。对于贷款投资购房者，如果预期房屋出租收入的净收益率（指减去折旧等）小于银行贷款利率，则其就不愿意投资；对于自有资金投资购房者，只有当预期房屋出租收入的净收益率（指减去折旧等）小于银行存款利率（这是相对于当前其他投资渠道几乎没有说的）时，其才不愿意投资。
对于那些房地产泡沫非常严重的城市，房地产市场房屋出租收入的净收益率已经小于银行存款利率，因此，不论是对贷款购房者，还是自有资金购房者都已没有投资价值，这次加息对房地产市场投资需求不产生任何影响。不论是贷款购房者，还是自有资金购房者，都将会自动退出房地产市场。
而对于那些房地产泡沫已经明显存在，但还不十分严重的城市，即其房地产市场房屋出租收入的净收益率，小于银行贷款利率，但大于银行存款利率的这部分城市，对贷款投资者来说，投资价值已经不复存在，但对于自有资金投资者来说，其投资价值依然存在。因此，对于这些城市，“只调贷款利率而不调存款利率”，无疑是要将贷款投资购房者赶出房地产市场，而对自有资金投资购房者进行了挽留。
而对于那些房地产泡沫不明显，甚至根本不存在的城市，即其房地产市场房屋出租收入的净收益率，大于银行贷款利率，当然更加大于银行存款利率，“只调贷款利率而不调存款利率”，对贷款投资购房者自然不驱逐，而对自有资金投资购房者则进行了很大程度上的吸引。
由此可见，央行对于房地产市场的调控是何等的谨慎，原本是一刀切的利率调控手段，竟然达到了如此差异性的调控效果，目的自然是最大程度上确保金融安全，并在确保金融安全的前提下，争取逐步挤出房地产泡沫。仅就这一点看，央行本次加息的调控手段，可以称得上是科学性与艺术性的结合了。
央行加息不是一刀切，同样，央行上调购房首付的成数，可以料想，也不会是一刀切。针对不同城市房地产泡沫存在的丰富程度，央行上调购房首付成数的调控方案，也必定是在确保金融安全的前提下，尽可能设计得科学、合理，以便房地产泡沫的逐步挤出。
