在广州，随着人们生活水平的提高，搬家次数也在不断增加。搬家次数增多，意味着买房置业的次数也相应增多，房子的居住年限和新旧程度不再显得那么重要。新房价格被发展商所操控，价格越来越高，而二手楼货多量大，供选择的数量多且价格优惠、性价比高，也是置业安居的好选择。

    在媒体工作的张先生来广州已有多年。近年来，为买房子看的楼盘不计其数。但是，这些新盘要么在市郊太远太偏，上班不方便，要么在市区太贵，买不起。在同事的建议下，他开始关注二手房。结果，前不久他花了不到40万元便买了一套120多平方米的房子，而且小区环境优美、配套设施完善。现一家三口居住在装修一新的房子里其乐融融。

    此后，他逢人便说，新房价格被发展商所操控，价格越来越高，而二手楼货多量大，供选择的数量多且价格优惠、性价比高，是置业安居的好选择。

    购房需走出两大误区

    在绝大多数消费者看来，要买房子自然是买新的。一方面，一手房是名副其实的“新房”，而二手房却属于别人住过的“旧房子”；另一方面，1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的使用权出让的最高年限为70年，住房土地最短使用年限只有50年。因此，多年来大多数消费者，特别是首次置业者往往只盯着新楼盘。

    然而，业内人士却指出，随着一手开发量越来越少，二手资源越来越多，消费者一味贪新追求一手楼盘，可能会“得不偿失”。从价格方面讲，许多新盘放盘之后价格随即下跌一到三成。投资者购买了新房子再转手时，物业估价往往会折旧10％以上。

    买了房子就是要住一辈子，这是消费者常犯的另一大认识错误。然而，随着经济不断增长、社会各方面不断变化，这一观念正在受到冲击。据不完全统计，美国人平均一生要搬8次家。而目前中国人的平均搬家次数也越来越多。

    在广州，随着人们生活水平的提高，搬家次数也在不断增加。搬家次数增多，意味着买房置业的次数也相应增多，房子的居住年限和新旧程度不再显得那么重要。据统计，目前广州新房与二手房的成交量比例已接近5：5，但二手房价仅是一手房的1／3到2／3左右。

    消费者选择越来越多

    1998年，国务院宣布以货币分房取代实物分房以后，房地产进入个人消费时代，二手楼房也随之慢慢流动起来，二手市场的交易量逐年提高。

    据统计，2001年广州市老八区二手楼成交量达到223万平方米，是1996年二手楼成交量的24倍。近三年来，广州二手楼市的成交量每年都以超过20％的速度一路攀升。到2003年，广州市二手房成交总额已达到160.04亿元，同比增长了26.56％。二手房成交面积为592.32万平方米，较2002年增长了21.89％。其中，二手住宅成交面积为393.83万平方米，比2002年的297.39万平方米增长了32.43％。

    2004年，广州十区二手房屋成交面积更达到847.28万平方米，成交金额达到229.55亿元，分别比2003年增长了43.04％和43.43％。与此同时，二手房屋成交量占同期房屋交易总量的比例不断提高，目前已达到44.70％。

    二手房交易越来越旺，消费者的选择也越来越多。如今，走在广州的大街小巷，随处可见中原、满堂红、顺弛、合富辉煌等中介的招牌。

    三大捷径任你走

    随着二手楼市的兴起，各路资本纷纷加盟“抢食”。2000年前后，以一手代理见长的中介行经纬物业、美好置业、合富等先后转攻二手市场。据统计，1993年广州仅有中介公司79家，到了2003年增长为903家。截止到2004年11月，广州现有房地产中介服务机构多达1057家。

    2000年7月，广州满堂红置业有限公司成立，加速了广州二手中介的竞争。2002年8月，占有天津市二手房市场30％的市场份额的天津顺驰高调进驻广州，提出“开足100家分店”的疯狂举措，并在去年底开拓“独家放盘”模式。去年12月，广州中肯信息网络连锁有限公司也杀入中介市场，凭借网络优势在行业内率先提出“免佣”。

    无论广房置换先前推出的“住宅银行”，还是顺驰开拓“独家放盘”模式和最近中肯提出的“免佣”，其实对消费者来说，购买二手房的门槛越来越低，花费也越来越少。

    热点地段大透视

    2004年整个广州二手楼市成交活跃，占到全市房屋成交总量的四成多。其中，番禺区各大楼盘、天河区的天河北、海珠区的地铁二号线沿线、越秀南的一德路与文德路、东山区的五羊新城等板块的二手房成交量相对较大，特别是如商圈周边、地铁沿线、教育学区、公园附近、配套完善的大社区里的二手房更是抢手。

    番禺区：物美价廉

    据统计，2004年番禺二手房成交量不断增长，全区成交面积达196万平方米，比上年增长40％，占整个房地产市场成交量的42％。

    有业内人士认为，番禺市政利好不断而且楼市价格相对较低，是二手市场旺盛的一个原因。目前华南板块与洛溪大盘的二手住宅价位多在每平方米2000多元至3000多元之间，而众多小盘甚至市桥区域的不少楼盘二手房价低到每平方米不足1000元。对于没什么积蓄又想一步到位的年轻买家来说，番禺二手楼不失为一个好选择。其次，因番禺地区房地产开发较晚，这里的二手房楼龄普遍偏低，有些二手房甚至是业主尚未住过的新房。

    业内人士认为，广州新火车站的动工、南沙大开发、丰田汽车项目的投产、广州新城亚运村的选址、地铁三号线首段开通等利好消息还将进一步刺激番禺二手楼市升温。

    海珠区：地铁带动升值

    2004年底，海珠区地铁二号线的沿线物业投资回报率达到8％以上，有部分的楼盘租售价可与天河北的楼盘租售价相提并论，许多投资者对此信心大增，不断地寻觅二手笋盘入市投资，令区内二手楼楼价上升近10％。

    专家认为，2005年，除了地铁沿线的海珠物业仍极具投资价值外，还有几大板块的楼盘也同样有升值潜力。满堂红地产研究部的相关数据表明，赤岗板块2004年上半年与下半年相比整体楼价上升了3％—4％。今年地铁三号线即将开通，四号线工程也正进行得如火如荼，2005年将有更多的工薪族、投资人士将大力注资购买地铁沿线楼房，成交量将持续上升，售价将会上涨5％。

    越秀区：交易非常旺盛

    作为广州的老城区之一，越秀区可开发的用地已相当少，一手住宅市场交易稀缺，二手住宅市场已经成为房地产交易主角，市场份额接近7成。但由于受到住宅本身素质的影响，不同二手房的成交价格差距较大。越秀区南部拥有北京路等多条商业路段，同时有数个著名的专业市场，如一德路玩具和海味市场、惠福西路的电子元件市场、起义路的奖杯锦旗一条街等。濠畔街、大新路、海珠中路等地方的房改房首层多改作商铺经营，楼上的住宅或出租给经商者居住，或用作仓库，商业氛围相当浓厚。

    越秀南部的房改房数量占了绝大多数，楼龄多在15年以上，最“长寿”者接近30年，砖混结构居多，间隔比较落后。整体来看，目前10年—15年楼龄的房屋是二手市场的成交主力，成交价格在2800—4000元／平方米之间，并以小两房单位为主。

    东山区：教育资源丰富

    去年，东山区二手住宅成交均价高达4500元／平方米，其均价较番禺二手住宅成交均价高出两倍多！

    有专家指出，东山区二手楼价高企，普通买家应根据自己的收入情况慎重入市，毕竟，其投入资金相对较大，特别是周边有名校的二手楼价不低于海珠、番禺的新房价。如东川路某10多年楼龄的老房子，因小孩可入读著名的东川路小学而能够卖出3800元／平方米的价位。此外，从商业与市政配套环境来看，东山区也有其它区域无法比拟的优势。

    天河区：备受白领追捧

    天河北高档写字楼鳞次栉比，外资企业非常密集，明显带旺了天河北的租售市场。天河北的租金一向较高，去年的二手楼价也上涨了不少。加上一些企业员工大部分都在流花路、机场路、黄埔和番禺等地购买了物业，为了能节省上下班时间，他们更愿意在天河北选择购买两房或三房单位。据了解，近期外企员工在天河北置业或租房的需求量明显增大，而且买房的比例远大于租赁。

    在租赁方面，天河北的单身公寓仍然受到这些公司白领人士的欢迎，目前30—40平方米的单位租金普遍可达2000—2500元／月。

    中介出新招　交易更实惠

    自2001年以来，广州二手楼市持续火爆，吸引了各路资本纷纷杀入二手地产中介。各大地产中介行在赚得盆满钵盈的同时，也明显感觉到了竞争的激烈。各出新政，争抢市场份额。

    独家放盘：市场一大亮点

    去年，顺驰推出“独家放盘”业务，承诺如果业主在顺驰“独家放盘”，顺驰限时两个月卖不出则赔业主2000元。

    据顺驰公司总经理李晓谦介绍，“独家放盘”业主放盘时，业主与顺驰双方洽谈好房价后，顺驰将给予业主2000元作为保证金，保证房子在两个月时间内成功卖出，否则2000元保证金赔偿给业主。但是，业主必须在顺驰独家放盘两个月时间，期间如果顺驰找来买家以之前洽谈好的房价成交，业主必须通过顺驰进行交易，不能由其他中介行代理交易。同时，业主必须把房产证原件或者买卖合同、按揭合同原件留在顺驰中介公司内。如果房屋售出，2000元保证金须退回给中介公司。

    独家放盘的业绩如何呢？李晓谦介绍说，这项业务在推行的半年当中，受到广大市民的认可，从当初一个月70－80套的独家房源到现在每月二三百套的独家资源，从当初一个月三、四十套的限时销售到现在150套以上的限时销售，都让买卖双房消除不放心的疑虑。

    顺驰推出“独家放盘”之后，满堂红也紧跟而上。据满堂红总经理陈戎介绍，与顺驰不同的是，满堂红的“独家放盘”并没有同时“限时代卖”，而是以提供更优惠的服务为“卖点”如免费评估、张贴广告、优先推介等。此外，在满堂红成功交易、独家放盘的客户均可获赠雅致家居的各种装饰礼物，同时更有机会被抽中获取高档时尚家具。陈戎表示，满堂红为置业者提供实实在在的“一条龙”置业安居服务，相信对于置业者具有真正的利好和吸引力。

    专家点评

●优点：能享受到优先的服务，甚至接受中介方的承诺，比较省心、放心。

▲缺点：将楼盘信息放在一家中介，与其它中介没有联系，对房产的估价等方面只有“一家之言”。消费者要对自己物业的价值有个客观的评价。

    免佣中介：只收取服务费

    2004年12月25日，广州中肯信息网络连锁有限公司进入房地产中介，凭借网络优势在行业内率先提出“免佣”概念，并宣称今年内将开150家连锁店。

    “免佣”新模式最大的特点是可以让业主和客户面对面交流，使双方的信息公开化，公司不收取买卖双方的佣金，业主放盘只需交纳100元服务费；买方查取盘源每条只需要10元。

    主推方式是利用网络，该公司拥有一个专业网站，业主和客户可以通过网站放盘和查询相关信息；公司还分别与联通和移动公司签署了协议，客户也可以通过手机进行查询；此外，客户也可以直接到公司的各个连锁店放盘或者查信息。

    罗嘉良说，买卖双方无论用哪种方式取得了联系，房价和租金由双方直接商量，无论交易是否成功，中肯公司都不会收取双方佣金。

    专家点评

●优点：“免佣”模式打破了传统中介买方与买方隔离的模式，使买卖双方可以直接交流，避免了无良中介偷食差价的现象。而且交易时，不需要交纳佣金，为买卖双方节省了费用。

▲缺点：对买主来说，并不是每一次查询盘源都会交易成功，如果连续查询找不到合适的房子，费用也不是个小数目。而且，双方的交易由买卖双方自行处理，没有中介进行代理，双方需要有足够的时间联系看房或办理手续。

    网络直通车：真正免费中介

    随着网络的普及，人们的生活也与网络的关系越来越密切。因为网络的快捷性和实时性，网上交易也应运而生。二手房产交易也延伸到了互联网上。在国内，著名的易趣网就有专门的二手房产交易平台。还有许多网站的BBS上，也可以发放买卖信息。

    专家点评

●优点：鼠标轻轻一点，足不出户就可以发布或者获取信息，而且完全避开了中介机构，双方自由交易。所以，网络才是真正的免费中介。

▲缺点：可能存在盘源资料不丰富等缺点，不一定能很顺利地找到合适的信息。而且，没有第三方保证，要时时小心，网络上可能有陷阱。

    温馨提醒

    交易手续四步走

1、买卖双方须持身份证原件、复印件以及拟买卖房屋的房地产证到广州市房地产交易所办理申请，并填写买卖申请表。若拟买卖的房屋产权人为两人(或以上)或者已有租房承租的，还须提交共有人、租户同意买卖的书面证明，卖方若是委托代理人办理时，卖方务必要检查清楚代理人的身份证是否真实，否则，代理人所签的任何文件，都不具备法律效力，不受法律保护。

2、买卖双方对拟买卖房屋进行查册并向交易中心提交相关证照资料，经交易中心审查，拟买卖房屋产权清晰、有关资料齐全的，买卖双方签订买卖合同后，预约过户时间。

3、交易中心审核拟买卖房屋的产权和价格，符合交易条件的，批注过户。

4、交易双方到交易中心缴交有关费用并办理交易过户手续后，交易中心核发新房产证。

    产权问题要弄清

    产权不清晰的二手房如权属有争议、被查封、监管、抵押的房产都不能进行买卖、过户。所以二手房买家必须在下定金前了解清楚房屋的产权清晰情况。最直截了当的办法是到广州市国土资源和房屋管理局三楼进行查册。只要提供房屋的具体地址和缴纳50元的查册费，就能清楚了解房屋的产权是否清晰、有无抵押、面积、楼龄等等关键问题。此项服务个人也能办理，方便快捷。

    如果您要购买二手房进行投资：专家提醒您一定要算好回报率

    有些地段的二手房非常抢手，但不一定就是投资的好选择。如果要购二手房进行投资，在看好房子质量、产权等方面没有问题的基础上，还要做好价格的对比。业内人士认为，所购房子的价格低于市场价的八折，才会确保有好的回报率。

来源：南方日报