自2002年韩国企业年对华投资进入高峰期后，近两年增长率一直维持两位数以上的增长，去年上半年直接投资额与去年同期相比增加了54．4％。而2004年，韩国在中国的投资达到50多亿美元，首次超过日本和美国，成为我国第一大投资国。从另一方面来看，中国已经吸引了韩国对外投资总额的50％以上，而且这种吸纳力度还在不断地加强。

    外资在华的传统投向为制造业和服务业，然而有分析人士认为持续快速增长并且仍显巨大前景和潜力的房地产行业，将非常有可能是外资在华的下一步发展重点。对此，韩资自然不会不为所动。

    2005年1月20日，由韩国PALACE投资会社、新韩银行、水协银行、大宇证券、东洋证券等投行组成的代表团到了北京，与全国工商联住宅产业商会及部分房地产开发企业进行了初步交流与接洽，并举办了“中韩房地产投融资专题研讨会”。尽管这只是一次普通的民间商务信息交流，但是韩方代表对中国房地产行业强烈的投资兴趣已坦露无疑。

    大量韩资中国寻找机会 

    受1997年东南亚金融危机的影响，近几年来韩国经济一直呈现滑坡状态。有调查显示在亚太地区14国中，韩国消费者对经济前景最为悲观，国内市场购买力不强，消费明显萎缩。韩国PALACE投资会社有关人士进一步介绍到，韩国政府对房地产行业投资的控制非常严格，如果继续投资房地产会面临着亏损倒闭的局面。可以说韩国国内要寻找更好的投资机会已非常困难了。而仅PALACE投资会社就有2万亿韩元左右的资金难以寻找到合适的投资机会，而在整个韩国像这样的闲置资金大约会达到20万亿韩元以上。

    巨大的投资压力，迫使韩国资本开始大量流向国外寻找新的出口，中国已成为韩资的首选。北京太平洋战略研究所秘书长权元七介绍， 韩国是与中国经贸投资发展速度最快的国家之一，2004年中韩贸易额达到850亿美元，中国已经成为韩国第一大贸易对象国，同时去年所有在中国投资的国家当中，韩国首次超过日本和美国，成为第一大投资国，投资总额达50多亿美元，占到了韩国对外投资的50％以上。而由于韩国国内经济形势总体上不是很好，大量的资金缺少投放空间和市场机会，因此如果在今年中韩贸易超过1000亿美元以后，韩国对中国投资速度可能还要大幅度提升。

    韩国企业将中国作为投资重点，主要是由于中国政策宽松和有利的投资环境。前一阶段财政部财政科学研究所课题组一份报告提出：一般来说，对外国直接投资的吸引力主要包括以下因素：一是市场潜力因素，一个潜在巨大的市场对吸引外资具有重要的作用；二是政局和法律因素，政局不稳定直接影响投资的安全性，而法律不健全又使投资者的权益得不到有效保护，可以说上述因素是决定外资是否投资的两个基本条件；三是要素禀赋等比较优势因素，包括劳动力、资源禀赋等；四是成本和激励因素，包括地理优势节约运输成本，或是当地政府给予的优惠政策等。从这几方面看，中国一是拥有巨大的市场前景；二是经济发展势头的良好，政局平稳，社会安定。据有关方面预测，2005年中国经济增长率会达到8．7％；三是市场化程度不断加深成熟，相关法律法规进一步健全和完善。可以说优越的大环境是吸引外资进入的决定性因素 。

    地产业将成下一轮投放重点 

    权元七进一步认为，今后进入中国的韩资大部分的投放重点就可能是不动产。相关资料表明，有40％的韩资企业准备将企业移出本土，而其中80％看好中国市场，这其中房地产投资商占据了相当的比例。实际上，目前在中国境内数万家韩资企业，大部分主营业务仍以制造业和服务业为主。但从经济发展的进程来看，我国现在已处于产业升华时候、投资结构转换之际，包括韩资在内的外资下一步投向重点将是新兴的、市场潜力巨大的不动产行业。　　

    同时，我国房地产行业本身持续向好发展亦是吸引韩资进入的重要动力之一。中国房地产行业呈现出世界各国少有的强劲发展趋势，在国民经济持续高速地发展过程中，房地产业以平均20％以上的速度连续多年增长，潜力巨大的消费需求带动了投资、开发和销售的持续升温。无论从投资、开发和交易规模上，近年均达到了历史最高水平，也进一步显示了巨大的后市发展空间。而且，可以说从行业构成来看中国的房地产是一个高度市场化的行业，一般衡量行业市场成熟度的重要指标就是民营企业占多少。当前中国的房地产行业民营企业占到了70％以上。在一个高度市场化而市场潜力又非常巨大的行业，意味着适合资本尤其是外来资本的投入。

    此外，对于外资进入中国房地产行业来说，风险是他们首要关注的一个问题。中国和平投资有限公司副总经理王英毅对此分析认为，即使当前我国政府对于包括房地产在内的固定资产投资实施了紧缩性调控政策，但地产仍是一个发展非常快、前景乐观且已步入健康阶段的行业，市场上房地产资产升值预期也非常强烈。因为房地产整体行业收益和风险与我国经济未来走势和人民币升值预期等问题相关。从宏观角度看，中国经济已进入了产业金融向资本金融发展的过程，房地产开始成为中国经济发展的重要推动力。而在人民币汇率的稳定和各国对其强烈的升值预测条件下，使得中国资产特别是不动产相对于国际来说，将面临着一个升值的过程。在这种情况下，中国房地产行业对于中长期投资来说，是有着长期的收益保障。　 

    选择合作伙伴是首要课题 

    当然，作为地域性极强、资金密度大、与政策相连性强、项目个性化明显、运作复杂且周期长的房地产行业，外资对其的进入还是面临着相当的困难：第一，房地产行业目前还不是中国商务部鼓励的外资投入领域。可以说从这个角度来看，外资独资企业要想直接进入会面临相当大的难度；第二，房地产是风险非常高的行业，这主要是因为其资源的非连续性所决定，如土地管理的严格化使得开发商对土地的获得不是那么确定，更难以保证每次都能获得适合的地块，所以也难以保证单个开发商经营开发和盈利的连续性；第三，地产市场原来的高利甚至是暴利也基本转薄；第四，是房地产行业的个性化非常明显。每一个项目，每一个开发商都有非常强的个性，这种个性化使每一个地产项目的经营和利润都难以惯例或者说平均值去评价。

    从这几方面来看，即便是我国相关限制全部放开，外资直接进入房地产行业进行运作在短期内亦是难以实现的。对此，有人士认为，外资寻找一个非常合适的中方合作伙伴和合作项目是外国投资者进行中国房地产行业最关键的一步，这个合作伙伴是广义的，可以是国内投资机构、中介机构甚至是开发商等。

    从国内房地产融投资的实际情况来看，由于在国家此轮宏观调控政策的影响下，我国房地产行业全面走向规范化，土地管理进一步严格化，全面采取公开招标、拍卖和挂牌的供应模式，土地出让金必须全部交齐之后才可以入市进行开发运作。这对于资本积累还不是很丰厚的众多开发商来说无疑是一个更加严峻的资金考验，整个行业对资金特别是具体项目短期过桥性质的资金要求进一步强烈。实际上有开发商透露，在实践中，项目的短期过桥资金回报率非常高，基本上能够达到20％到25％左右。这种期限较短、回报率较高的资金需求，对于外资来说是一个比较好的介入机会。

    此外，由于目前外汇信托进入房地产行业在我国可以说没有法律障碍，因此外资如果采取信托入市与项目结合应是一个不错的选择。

摘自《财经时报》