2004年12月11日起，中国开放北京、昆明、厦门三个城市的人民币业务，加上提前开放的西安、沈阳两地，外资银行在华人民币业务版图扩至18城。自2004年12月1日起，银监会已经开始受理上述三地外资银行人民币业务的申请。

　　“在境内开业满三年，申请前连续两年赢利，并符合中国银监会所规定的其他审慎条件”。这些人民币业务资格条件对于京城24家外资银行分行而言，有半数以上“达标”。 
 
目前已有汇丰、渣打、东亚和东京三菱等多家银行正式向银监会递交了开办人民币业务的申请，东亚银行徐洁告诉记者，目前银监会正对他们递交的资料进行预审。

　　毫无疑问，在对公业务中，房地产行业作为资金密集型产业的代表，首当其冲：一方面，国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场；另一方面，由于人民币升值或美元贬值预期的实际存在，许多境外人士或企业将原来的人民币按揭贷款，转为美元贷款，并以美元还款。

　　尽管目前还没有正式开展业务，但开发商对此态度出奇的一致，不管是国有背景的北京国华置业有限公司董事长房超，还是民营背景的SOHO中国董事长潘石屹对此都表示欢迎。原因很简单，融资渠道又多了一条，境外融资又近了一步。但事实上，目前国内的地产企业境外融资之路还存在不少障碍。

　　融资并不是简单解决钱的问题

　　据世邦魏理仕环球研究咨询部高级分析师覃小梅介绍，现在海外的房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，现在投资的欲望很强。像雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。事实也证明了这一点：2004年年初，上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目；4月，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产；6月中旬，由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。据了解，荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4个项目同时开发；6月22日，金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，其中金地出资约7500万元，占注册资本的15％。MSREF出资2．75亿元，占55％股份，上海盛融出资1．5亿元，占30％。

　　万科集团在融资道路上也走在前面。2004年9月底，万科进行了第二次可转换债券发行工作，使万科成为中国目前惟一一家发行第二只可转债的公司；同时，公司与新华信托合作的信托产品成功发行；国际房地产投资银行与公司就提供总额不超过3500万美元的贷款给“中山万科城市风景花园项目”的合作达成协议。万科董事总经理郁亮对此解释说，这几笔融资都是在宏观调控之前就已经计划的。万科认为，目前国内房地产业的风险在于，融资渠道过于集中在银行，单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动，出现宏观调控或其他变化，银行信贷风险将直接危及企业。

　　郁亮表示，在2004年土地政策、金融政策纷纷收紧之前，房地产是靠关系取胜的年代，有关系就能拿到地。“前几年做业绩推介的时候，很多境外资金就问你们和当地政府的关系如何，现在问你融资渠道如何，这是一个转变”。“目前中国房地产行业关于金融这一块主要有两个问题，一个是渠道单一，主要是靠银行；第二是负债结构不合理，主要是短期负债为主，整个公司经营来说是不安全的，所以我们从这两个方面做努力”。郁亮说，“第一是融资的多元化问题，万科目前为止信托、境外融资都在运用，资本市场我们也在运用。到目前为止，万科的资金结构里面，我们银行的比重是24％，46％来自自有资金，5％是外资，其他的是其他资金来源，包括预收款之类的，这样我们显得多元化了”。

　　透明度是境外融资最大障碍

　　清华大学经济管理学院房地产金融教授王洪指出，北京放开外资银行人民币业务带来的冲击或许暂时不会表现得特别明显。原因在于“外资银行放款审核比中资银行往往更严格，它们有一整套的风险评估、业务考核体系”，因此“一些不专业、不愿意花钱、花精力提供这些审核资料的开发商还是会选择相对人情味更浓厚的中资银行”，而这样的开发商在当前房地产市场中并不是少数。

　　事实情况也的确如此，从目前已与海外基金达成合作的发展商来看，几乎无一例外都是业界大牌，而真正感到资金困难的中小发展商很难获得海外基金的青睐。

　　郁亮对此表示理解，“我们认为境外融资的首要问题就是透明度问题，中国发展商透明度不高，是会妨碍融资的，没有透明度，国内融资都做不到，更谈不上海外融资的问题。很多发展商国内的融资渠道都打不通，就去打境外融资渠道，其实是白费工夫，透明度是建立诚信合作的基础。对于国外的金融提供者来说，最关注的是风险问题，换句话说就是对你的了解和掌握，所以说透明度是第一位的”。

　　郁亮同时指出，公司是否稳健成长也是境外资金关注的重点，“中国企业往往说我们成长得特别快，但对银行来说，快同时稳健才是很大的问题，如果你快了，不够稳健的话，别人也不敢来支持你的”。

　　德思勤咨询有限公司的董事长龙固新对此十分赞同，“因为中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是若财务不公开、不透明，基金也不敢投资。目前大多数的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式很难获得境外基金的青睐”。

　　提高对资金的运营能力才是关键

　　郁亮强调，从国内的发展业务来看，跟国外的机构合作是一个补充，能补充我们的融资渠道，提高我们的项目管理水平，但是“这不应该成为我们的主流方向”。

　　郁亮进一步表示，在房地产金融化时代来临的时候，太多的发展商关注于融资本身，“与其把这么多的重心放在融资渠道本身，还不如把精力更多地放在对资金的运用能力的提高方面，只有提高了对资金的运营能力，你才有可能获得更多的资金支持。如果你的资金运营能力不能提升的话，获得更多的资金可能是灾难”。

　　“我们跟海外机构合作的时候发现，原来我们的项目管理水平还是比较低下的，或者说，中国目前房地产管理方面都是粗放经营时代，包括万科也是如此”。郁亮以万科与德国HI银行历经9个月谈判之后达成的合作为例，“房地产行业精细化的管理水平方面还有很多空间，比如说我们在境外融资发现，他需要有环境评估报告才能给我们第二笔款子，我们说我们有环境评估报告的，但是我们中间的过程没有；另外，他们对我们设计的变更感到不可理解，设计好了怎么能变更呢？尽管这个变更是经过批准的，他们觉得很奇怪。这些都反映了我们国家包括发展商自己，在房地产开发管理方面还有许多需要改进的地方”。

　　“精细化，提高资金运营能力，我相信这在未来是一个趋势。如果你看不到这一条，去海外融资意义不是很大”。郁亮说。