从1992年北京第一个别墅项目——丽京花园问市至今，不过短短的12年时间，但北京的别墅项目已经迅速增加到了近200个，从最初的“皇帝女儿不愁嫁”，到今天的“酒香也得巧吆喝”，大部分别墅项目都遇到了前所未有的销售压力。面对国家在土地、金融等方面采取的抑制别墅发展的宏观调控措施，以及仍然不绝于耳的地产泡沫论调，北京别墅市场的发展前景引起了业内众多人士的普遍关注。

    笔者认为，别墅市场的前景是光明的，但项目竞争已经步入战国时代，市场定位准确与否将成为竞争成败的关键。

    一、人多地少的基本国情，决定了别墅产品的长期稀缺性

    1.我国是个人多地少的发展中国家，人均耕地面积和居住面积都远远低于国际平均水平，低密度住宅不可能成为我国住宅的发展方向，国家必将继续实行最严格的耕地保护措施，别墅用地短时期内不可能有大的松动。因此，在未来相当长时间内，通过土地、金融、税收等政策抑制别墅产业的过快发展，将是我国政府不得不长期坚持的基本政策。

    2.从北京地区来看，首都的住宅建设用地更加紧张。《北京城市总体规划(2004—2020年)》指出，北京市人口最大承载量为一千七百五十万。但是到04年底北京的常住人口已达到1522.4万，而北京城镇居民的人均居住面积还不到19平方米，与全国城镇居民的人均居住面积相比，还有近5平方米的差距。从长期来看可用于别墅开发的土地相当有限。

    二、市场需求强劲，客观上要求别墅产品适度增长

    1.国民经济的稳步发展，使别墅消费群体快速增长。04年，我国大陆百富榜的上榜门槛高达12亿元人民币，千万富翁多达24万人，百万富翁更数以百万计。《北京2001年发展报告》披露，北京至少有百万富翁150万人，今天的数目还会更多。

    2.在京外籍人士也具有强劲的消费能力。北京最早的别墅正是为满足外籍人士的需求而产生的。现在，随着北京国际化大都市地位的兀现以及国际交往的频繁，预计到2008年，北京的外籍人数将达到6-7万人。他们将成为别墅租赁市场的主力军。

    3.国内外阜富翁的购买热情也不可小视。据粗略统计，外阜购买者已占到总购买人数的四分之一强。去年，山西富翁的北京置业热情就受到了几个项目的关注。

    4.别墅的相对稀缺性，使之成为富人实现财产保值增值的理想工具。

    三、市场细分、精确定位成为营销利器

    别墅市场发展到今天，整个消费群出现了需求层次化、多样化、个性化、理性化的鲜明特征，自然而然地对产品本身提出了差异化、性价比合理化等正常要求。开发商单凭肤浅的概念炒作或者王婆卖瓜式的自卖自夸或者雇佣几个专家为自己的项目违心美言，已经很难打动日渐理性的消费者了。只有那些知“天时”、晓“地利”的开发商，按照“天时”的严格要求，利用“地利”的客观优势，了解竞争对手的基本策略，围绕目标客群的切实需要，进行准确的市场定位，潜心打造产品品质，提高产品性价比，才能最终赢得消费者的青睐；这与产品本身的建筑风格、建筑形式、地理位置、区域分布、面积大小、总价高低关系不大。回顾一下04年北京别墅市场出现的新亮点，可以很好的说明市场细分、准确定位的重要意义： 

    1.观唐、易郡、紫庐、运河岸上的院子等中式别墅的出现，让人眼前为之一亮。

    2.低廉的土地价格，使别墅分布也从过去的几大传统区域走向四面开花。西南区域京石高速旁的提香草堂以较高的性价比，受到了市场的好评。

    3.产品的使用功能细分更加明确。出现了休闲社交类，如财富公馆；旅游度假类，如七星小筑；退休养生类，如东方太阳城等明确定位。

    4. 以东山墅、碧海方舟、万城华府等为代表，提出了城区别墅的概念。

    5. 财富公馆、碧海方舟、东山墅等顶级别墅的横空出世，受到市场的广泛关注，有的单体面积达2000平方米，总价高达6000万元。

    6.产品的内在品质，特别是社区景观环境的锤炼，受到了部分开发商的异常重视。提香草堂、运河岸上的院子、温哥华森林、西山美庐、香草天空等项目，以过人的内在品质得到了市场的认可。

   四、成败各不同，冰火两重天 

    从市场竞争的结果来看，在同类项目中，有的赚了个盆溢钵满，有的则领教了市场的冷酷无情。市场规律这只看不见的手，让别墅开发商们真真切切地体验到了几家欢乐几家愁的迥异滋味。可以肯定的说，项目的建筑风格、建筑形式、地理位置、区域分布、面积大小、总价高低差异，不是畅销与否的决定性因素，市场定位的准确与否才是项目成败的关键所在。

    无庸置疑，今天的别墅市场已经迈入烽火连天的战国时代，适者生存、优胜劣汰成为竞争中的自然法则，简单的概念炒作、孰优孰劣的肤浅争论，已难以树立项目的竞争优势，只有在知“天时”、晓“地利”方面下足功夫，依据自身条件进行准确的市场定位，不断的采用新技术、新材料潜心提高产品品质和配套服务，为目标客群提供健康、安全、温馨、优美的个性化别墅社区，才能最终实现开发商、消费者及社会的多方共赢，也才会对得起我们宝贵的土地资源，为子孙后代多留点儿别墅精品。