随着住房市场的发展，越来越多的市民通过按揭贷款圆了自己的住房梦。但是在办理按揭贷款过程中，由于购房人法律意识不够完善，经常引起法律纠纷，为此而来咨询的读者也不少。今天，我们特请福建晓晔律师事务所郑国和律师提示购房人按揭贷款应注意的几个法律问题。

    购房人提供的按揭材料要真实可靠

    申请个人住房按揭贷款，银行会要求借款人提供经济收入证明，申请人应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果申请人提供了虚假材料，一经银行调查证实，将直接影响到贷款申请许可与否。如果是预售房合同且是由开发商代为申请办理按揭手续，由于申请人提供虚假材料影响商品房预售合同的履行，开发商据此可以要求购房人承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任。

    预防按揭贷款申请不成功

    被卖方没收已付购房定金

    按揭贷款一般是在房屋买卖合同签订后办理的。由于申请按揭贷款能否成功不具确定性，因此购房者在与卖方签订购房合同交付定金时，应在合同中明确若按揭贷款未能获银行同意时致使购房者要解除购房合同，卖方应将定金全部返还给购房者，从而避免购房者的定金损失。

    注意房屋买卖合同和按揭贷款合同之间的连带违约条款

    贷款人（银行）为保证贷款的清偿，有时会要求在按揭贷款合同中写入连带违约条款。即借款人对其所签订的房屋买卖合同的违约，也将被视为对按揭贷款合同的违约。这种违约是指贷款人在买卖合同履行中出现一时的困难或缺乏履约的诚意或财务状况恶化，有时更扩展到政府或法院的措施使借款人的履约能力受到影响、抵押房产不能进行产权登记等。如果订入此条款，购房人出现上述情况，贷款人即可以收回全部贷款或处分抵押物。

    应当对提前还贷有关事项作出约定

    按揭贷款合同有规定明确的还款期限，提前还贷会影响到银行的收益和资金安排计划。如果按揭贷款合同没有明确是否可以提前还贷，合同履行中银行对借款人提出的提前还贷要求有最终决定权。如果提前还贷被允许，银行有时也会要求提前还款者给予一定的补偿。因此，按揭贷款合同应在此方面作出约定。

    贷款还清后不要忘记撤销抵押

    当购房者还清了全部贷款本金和利息后，应及时持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明，到房屋交易登记中心办理撤销抵押登记。

    准确、及时提供购房者的住址及通讯方式

    购房者提供给银行的通讯地址和联系电话应准确，以方便银行与购房者的联系。这种联系包括收到银行每月发出的还款通知单、借款人的每月还款情况的对账单，遇人民银行调整贷款利率时银行寄出的调整利率通知等。特别是借款人搬迁新居时，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知银行。

    出租按揭抵押房应履行告知义务

    购房者在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如是抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”购房者履行了告知义务，今后如果因无法还贷而导致银行行使抵押权，购房人也可免除对承租人的赔偿责任。

    转让按揭房应征得贷款人同意并办理变更或解除合同手续

    按揭贷款手续办理后，购房人由于临时资金困难不得不将按揭房转让给第三人，根据《担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人抵押物已被抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效。因此按揭抵押房转让一定要征得贷款银行和保证人的同意，并办理合同变更登记手续。否则，转让行为不发生法律效力。

    注意保管好借款合同及合同附件

    保存还款的原始记录

    申请按揭贷款，购房人与银行签订的借款合同和借据等合同附件都是重要的法律文件，由于贷款期限短则数年长可达几十年，作为借款人，购房人应当妥善保管合同和借据，并认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。按揭贷款合同履行期间，借款人还应妥善保存还款凭证，以备与银行对账使用。有关凭证的保留也为购房人在今后可能发生的纠纷中留下充分的证据。