根据国家税务总局的规定，8月1日起，个人转让住房所得仍按照增值部分的20%缴纳个人所得税。虽然福州市去年底就开始对二手房转让征收个税，此次个税新政对福州二手房市场并没有产生太大的影响。但是，国家税务总局此次关于个人转让住房征收个人所得税的有关规定与福州当地的相关执行措施的某些不同，以及外地纷纷出台实施细则，仍然引起市场人士的关注。因此不少人在猜测——— 两种情况拥有“豁免权” 按照国家税务总局通知规定，以下两种情况可以享受个税优惠，具有“豁免权”。 国家税务总局《个税通知》中明确规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。这条规定让绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。 在福州，这一条的执行措施与国家税务总局保持一致，也是规定了家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除缴纳个人所得税。 《个税通知》还规定，对于出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。因此，从现有政策来看，国家给予“个税”的豁免空间还是较大的。 据一些中介公司的老总介绍，目前福州执行的政策是：出售自有住房并在１年内按市场价重新购房的，在其重新购房时，一般退还原缴纳税费的５０％。据了解，之所以做退还５０％税费的规定，是因为“重新购房的金额与原住房销售额的关系”没有细化，卖房人在１年内重新购房时该退其多少纳税保证金，执行起来不好把握。但是有业内人士指出，由于这一条措施没有太明确的规定，许多购房者并不知情，而没有去办理退税手续，失去了享受优惠的机会。 两大焦点待明确 【焦点1】 ———20%的税率一刀切是否会变 国家税务总局《个税通知》中最受市场关注的一条规定是：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。一般按照情况征收１％～３％不等。从各地随即出台的实施细则看，基本都采取了就低不就高的原则：即不能提供完整、准确原购房发票的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。有业内人士指出，这实际上给卖方开了一个变相的宽松口子，可以就低纳税。 而在福州的原先执行措施中，是一律按应缴个税额的20%计算。南新中介的杨岳剑总经理说，外地的实施细则实际上提供了两种选择，如果按照外地细则，不能提供房屋原值凭证的，其所交个税比能提供房屋原值凭证的还少。如出售—套60万元的房产，如果没有提供房屋原值凭证，按新规定要交60万×1%=6000元。但如果房主能提供原值凭证，而原值加合理费用假如为50万元，那么要交个税(60-50)万×20%=2万元。两者数额相差较大。 【焦点2】 ———20%的合理费用是否调整 另外一条引起市场关注的是，在国家税务总局《个税通知》中，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用方面，公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的１５％，商品房及其他住房为原值的１０％。 而福州目前执行的是统一在交易价格的基础上扣除２０％，再对扣除后的价格与原值的差征税。比如：房子交易价为６０万元，原值为４０万元，则征税额为：６０×（１－２０％）－４０＝８（万元）。即，该房只需按８万元缴纳个人所得税。 也就是说，福州目前的做法比国家税务总局《个税通知》的规定要优惠。 因此，福州市场人士对福州会不会根据国家税务总局新出台的规定修改原执行措施，而与税务总局保持一致，就显得特别关注。前日记者向福州地税局了解情况，但福州地税局并没有给出明确说法，只是表示如果有相关信息，将会预先通知媒体。但是在业界正流传福州房地产交易登记中心已与地税局配合，准备出台实施细则的消息。细则是否与国家税务总局新出台的规定保持一致，是大家最关心的。 期待新政引导健康楼市 业内人士表示，二手房新政作为近期一系列宏观调控政策的组成部分，无非是向社会提供一个不要投机的信号。业内人士推测，政府希望通过增加二手房市场转让环节的税收率，压缩二手房投机的利润空间，从而达到平抑房价的最终目的。但不可否认的是，营业税、个税新政接踵而至，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。 在政策影响下，目前许多卖家采取的对策是长线投资，愿者上钩。福州的张先生前年买了一套台江一带的商品房，原先他把这套房子挂牌出售，现在改成出租或出售均可。他的算盘是，如果有买家愿意承受增加的交易成本就卖，没有人买，就先出租。张先生认为，从房地产市场趋势看，房价下跌的可能性很小，从长远看，房价只能是往上走，现在大家觉得贵，也许过几年就不觉得贵了。所以如果不急着兑现，完全可以长线投资。 双安房产的郑爱新说，强征个税表面上是卖方多付了一笔费用，实际上“羊毛还是出在羊身上”，大多数卖家还是会像先前征收营业税一样，把个税转嫁到买主身上。与3个月前相比，目前房价大约上涨了5%；上涨部分基本上就是交易成本。也就是说，卖家是把增加的交易成本加到房价上。由于房价上涨过快，买卖双方价格心理产生错位，因此市场观望气氛浓重。但二手房市场目前是卖方市场，房源和需求的比例在１∶５左右，在目前的僵持局面打破以后，需求仍然会很强劲。正是基于这种判断，有些投资者对市场的观望似乎并不着急。 但是在新政的影响下，二手房中介市场却在加剧分化，一些抗寒能力偏弱的小中介生存危机开始显现。记者发现在城区边缘的一些中介已经关门歇业了。郑爱新说，大部分的知名中介由于底子还殷实，在目前经营困难的情况下，正在通过战线收缩、门店数量调整、优化内部管理等手段力争挨过这个冰冻期。但是有三类中介公司或将纷纷关门：一是入行资历浅、资金力量薄的小公司、加盟店，抵御能力不强；二是并不以中介为主业的多元化公司，大势不好调转枪头，另求生路；三是在中介密集地区，业绩骤减、管理薄弱的公司难以维计。这隐约昭示着福州中介行业开始步入新一轮的整合浪潮。 记者还了解到一个新的市场动向，就是一部分原来的二手房需求开始转向新商品房。一个明显的证据是，最近福州还有一批拆迁户拿到了补偿金，但是和年初茶亭街拆迁户表现不同的是，不少拆迁户不急于去二手房市场买房子了。南新房产的杨岳剑总经理说，据他调查，有不少拆迁户认为今后经济适用房会大量增加，在等着买经济适用房。因为，如今二手房又税收加重，二手房市场房价肯定要涨起来，有些购房者认为，与其这样，还不如在房价相对较低的地区买一套小户型的商品房。 杨岳剑认为，随着营业税、个税的征收，无论从卖方还是从买方来看，二手房交易都要经过更多的权衡考虑。该政策的实行可能会引起两种后果：一是一部分房主转向租赁市场，造成二手房房源进一步稀缺；二是提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都有可能令二手房价格升高，使得买房人回流到一级市场，进一步推高新房房价。 不少市场人士认为，国家出台宏观调控政策，从“国八条”到“国六条”，已经越来越明显地使人感觉到，国家本意是控制飙升的房价，而不是打压房地产市场，其重点也是在调整供需关系上做文章。从长远看，国家的二手房税收新政也是重在打击投机炒房行为，国内一线城市出台的比较宽松的个税实施细则也可以看出，这些城市的政府并不一味地通过提高税收抑制需求，而是着眼于房地产市场长远、规范的发展。所以市场人士希望福州在制订新的实施细则时，也能参考外地的做法，考虑福州的实际，以更好的政策培育福州的房地产市场健康发展。 □他山之石 各地二手房个税征收细则出炉 上海：细则宽松 根据上海市地税局日前出台的关于个税的“操作细则”，该细则规定，对不能提供房屋原值等有关涉税资料的二手房交易，属于普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，按照转让收入的1%核定应纳个税；属于非普通住房的，按照转让收入的2%核定应纳个税。 业内人士认为，在实际操作中，卖方完全可以通过其他方式，实现在利润20%的所得税缴纳和总价1%～2%的所得税缴纳中“择低缴税”。 京杭：就低纳税 北京和杭州地税局对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，都规定按纳税人住房转让收入的1%征收。这实际上给卖方开了一个变相的宽松口子，可以就低纳税。 广州：新规利好 广州个税征收采取了据实征收和核定征收两种办法，而核定征收的应税所得率为5%，按20%的所得税率计算后，相当于对全额房款征收1%的税收。因为房价的涨幅一旦超过5%，二手房出售者便可以放弃据实征收，选择核定征收。 南京：影响有限 7月底的短短4天，南京市一些市民突击卖房，试图逃避缴纳二手房个税。然而日前南京市地税局明确了个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题。南京市地税也公布了将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。银行相关人士在计算详细税费明细后发现，1%的规定使该类房产降低了近一半所得税。 |
