2004年的中国业风雨飘摇，对于大大小小的证券公司，2004年也是一场“生死劫”。作为一名财经记者，能参与到这样两个被高度关注的行业报道感觉很兴奋。2005年，两个行业面临重新“洗牌”。危机的同时也是机遇，对我的报道也是一样——充满了挑战。

2004年，宏观紧缩政策及“土地新政”下的中国业，正在冬日的寒冷中被迫整合。这对于已经“试水”中国业两、三年的海外基金来说，却是“意外的好运气”。

抢滩上海

2004年，上海业吸引着国内外的众多眼球，其位居中国首位的房价涨幅，成为喧嚣一时的“地产泡沫论”的佐证。在上海地产投资的热潮中，海外基金频频亮相。

不久前，由澳大利亚最大投资银行麦格理银行、施罗德物业集团联手成立的第一中国发展集团和上海浦东发展银行签署合作协议，双方共同开发上海浦东三林土地项目。此前，该机构已悄然运作欲拿下上海市中心一块土地的开发权。第一中国发展集团在中国已有近10年的住宅开发和基金管理实践，但真正开始酝酿大规模投资计划却是在今年，目标地为上海。

同样，世界著名投资银行摩根士丹利旗下的基金也已参与上海项目投资。2004年7月10日，摩根士丹利基金与上海永业集团宣布建立共同投资上海市场的战略联盟。双方第一个项目“锦麟天地雅苑”总投资额预计9000万美元，这是美资首次进军上海高端住宅市场。

另一家以公司面貌出现的外资基金公司——新加坡投资公司旗下的GIC地产计划斥资4200万美元，在浦东陆家嘴批租一块7万平方米的土地，兴建写字楼综合物业。亚洲最大的上市地产公司之一——嘉德置地集团旗下的嘉茂基金，也欲拿出1亿美元至2亿美元成立中国住宅发展基金。

美国雷曼兄弟、洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海，并与上海房产发展商达成紧密型合作意向，其中一些项目已进入实质性操作阶段。

资料显示，在目前投入到上海市场的100亿美元左右外资中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右，摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。

业内分析认为，外资大规模进驻上海主要是看中了上海的发展前景。虽然上海房价在国内很高，但和亚洲其他国际化城市相比，房价依旧偏低，投资回报率相对较高。此外，人民币升值预期也是促使海外基金介入的重要动因。

“中国攻略”

基金是一种从事收购、发展、拥有、运作并产生收入的物业基金。其运作如一般单位信托基金，即集合不同投资者的资金，由基金经理决定投资在一系列的项目上。通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行或抵押贷款投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益，风险和收益都不高，其赎回有非常严格的计划。其中，有些是股本基金，也有一些按揭的基金，这就是证券化。

目前，海外地产基金主要以三种方式进入国内市场：一是投资开发型，即从前期就开始介入项目开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际、澳大利亚麦格理银行；二是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；三是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，参与者主要是高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等跨国投行。

开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。

据了解，海外基金判断风险的方法和控制风险的手段与国内商业银行有很大区别。它们在作出投融资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业绩、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素；其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等；再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。

政策不确定因素带来风险

业内人士认为，中国业日益规范化，加之中国人民银行发布的《关于进一步加强信贷业务管理的通知》(俗称“121号文件”)等金融条例的出台，都将促使业多元化融资成为必然。这让基金发展潜力巨大。

虽然很多中国开发商对外资基金热切期望，海外基金却远未到“井喷”式发展阶段。大型海外地产基金进入中国还只是最近两、三年的事，市场占有率非常小，并没有充分发挥其融资作用。未来几年，国内将会有更多的机会让国际基金参与，共同帮助国内开发商发展。国内开发商若想吸引海外基金介入，自身改组将是必然。

目前，海外地产基金在华合作伙伴一般只选择当地最有实力和发展潜力的公司，并倾向于大型国有企业、中型民营企业与上市公司。

对中国市场充满浓厚兴趣的海外基金多数认为，现阶段要在中国开展基金业务和证券化业务，中国产业政策连续性、外汇管理体制、税收政策等各方面还存在诸多不确定因素，因而有一定的风险。

据了解，目前内地市场对外资基金的运作有很多限制，外资地产基金在内地市场的发展仍处于试探阶段——尚无一家海外基金直接以基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。

外资基金要进入中国，必须在国内先有投资项目，然后才能引进相应的资金。而国际通行的做法是，基金可在其他国家任意存放，这意味着基金在没有项目的情况下也可自由流动，这在中国尚无法实现。

版权/财经时报