小区内配套设施不全 物业收费标准可下调
《福建省物业服务收费管理实施办法》出台，３月１日起施行
物业服务收费该如何约定？住宅前期物业该怎么收费？今后此类纷争将“有法可依”了。
继《福建省物业管理条例》今年开始实施后，省物价局制定出台的《福建省物业服务收费管理实施办法》（以下简称“新办法”）将从3月1日起开始实施，这是自1999年省物价局制定《福建省物业管理服务收费管理规定》以来所作的一次重大修订，我省物业收费首次引入酬金制等概念，新办法是对《福建省物业管理条例》的细化。昨日，省物价局对新办法作了相关解读。
【新规解读】
我省物业收费首次引入酬金制
新办法规定，实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式。
据了解，这是我省物业服务收费首次引入包干制和酬金制。省物价局有关负责人介绍，引入酬金制和包干制，有利于促进物业管理企业间的竞争，降低成本，提高服务质量。
目前，我省多数物业实行的是包干制，个别物业实行酬金制度，但1999年制定的《福建省物业管理服务收费管理规定》对于此笼统规定为“综合管理费”，没有对包干制等收费进行明确规定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
新办法明确，实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，同时接受业主或者业主大会的质询。
无业委会旧小区纳入前期物业
“新办法明确，没成立业主委员会的旧小区属于前期物业，实行政府指导价。”省物价局有关负责人说，《福建省物业管理条例》只规定，新建成的物业，业主还未入住，由开发商选聘的物业公司为前期物业。这是对“物业管理条例”相关规定的细化。
除此外，新办法还将未成立业主委员会，已经有物业公司进行管理的旧小区也纳入到前期物业。目前，福州这类旧小区数量不少。
新办法同时明确：住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅）服务收费实行政府指导价。
物业服务收费不再一家家审批
新办法规定，物业服务收费分为实行政府指导价和实行市场调节价。实行市场调节价的，由业主委员会代表业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；而实行政府指导价的，应根据政府部门公布的指导价的范围进行约定。
省物价局有关负责人介绍，目前，物业服务收费都要经过物价部门一家家进行审批后才能实施。新办法实施后，实行政府指导价的物业，在政府指导价的范围内进行定价，不需要报物价部门审批；而实行市场调节价的物业，由业主委员会和物业公司在合同中约定后即可实施。 公共区域经营收入不列入包干范围
小区规划建设红线内、业权人套内面积以外，都属于住宅小区公共区域；利用小区建筑物外立面、楼顶、大堂、小区公共地面、地下管井、设备设施房、电梯轿厢、会所等进行经营，所得都属于小区公共区域的经营收入。
目前，福州很多小区的公共区域经营收入很可观，这部分收入目前都由物业管理公司收取。物业管理公司称，他们采取的是包干制收费，因而公共区域的经营收入应归他们所有。对此，省物价局有关负责人称，包干制指的是物业服务收费，小区公共区域的经营收入不在此范围。
【热点背景】
公共区域经营收入不列入包干范围
小区规划建设红线内、业权人套内面积以外，都属于住宅小区公共区域；利用小区建筑物外立面、楼顶、大堂、小区公共地面、地下管井、设备设施房、电梯轿厢、会所等进行经营，所得都属于小区公共区域的经营收入。
目前，福州很多小区的公共区域经营收入很可观，这部分收入目前都由物业管理公司收取。物业管理公司称，他们采取的是包干制收费，因而公共区域的经营收入应归他们所有。对此，省物价局有关负责人称，包干制指的是物业服务收费，小区公共区域的经营收入不在此范围。
【新规摘要】
代收水费等手续费问题。新办法明确，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。
物业收费两类计算方式。物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。
物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。 |
