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| 加强商品房销售管理的通知 |
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2005-3-9 |
各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（开发办）、房地产管理局，北京市市政管理委员会，上海市、深圳市住宅局：
近来，购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反映比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度 改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费 市场的发育，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房 的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切 实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业应当依法经营，加 强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优 质服务取信于消费者。
二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标 准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管 部门提出综合验收申请，综合验证不合格的商品房屋不得交付使 用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品质量 管理，对所开发经营的商品房承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产 开发主管部门核发的资证书的房地产开发企业。 项目公司销售商品房的、必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构的销售的，房地产开发企业要对 中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务 机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进 行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必 须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣 传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规 定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容， 必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品 房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关 证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开 发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内吉提 出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品 房购销合同应当明确以下主要内容：
1、用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2、总价款、付款方式、付款时间；
3、使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用公摊面积应 分别标明）；
4、商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5、商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；
6、发生设计变更的约定；
7、关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8、物业管理方式及售后保修、维修责任。
9、合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
10、违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管 理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目不得发放《商品房 预售许可证》；对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预 项目的监督，防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的 《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合 当地实际，尽快制定实施细则 ，明确商品房实得面积的合理误差范 围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的 代数和趋于零。 在核发房屋所有权证时，要严格执行国家有关规定，以竣工图 标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理，对在房地产 开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业， 要依法予以查处。
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