西乡李先生：我现在准备买一套二手房，卖方张先生原来买时总价36万多元，卖给我是20多万元，我想一次性付款，但张是按揭贷款供房，现在还有20多万元的按揭款没还，而且房产证现在还没有办理，请问，我现在买还是不买？ 专家回复：记者近日连续接到三起类似咨询，都是按揭房转卖，原来的按揭贷款尚未付清的情况。依照政策规定，张先生应尽快办理房产证，还清按揭贷款，取出房产证后，才能依法进入房地产三级市场，到国土部门进行转让登记。房产证未到手，房子是无法进入三级市场的。因此，建议李先生谨慎行事，等到张先生拿到房产证再买不迟。 如何查证《房地产证》是真实的？ 宝安西乡吴先生：近期相中一套二手楼，业主称是商品房，有《房地产证》，但我听说这个楼盘属非法集资房，是没有《房地产证》的，但业主昨天拿出了《房地产证》给我看，我怎么查证《房地产证》是真实的？ 专家回复：记者经了解答复如下，可通过以下两种方法进行查证：(1)拿《房地产证》到深圳市国土资源和房产管理局产权档案室(深南中路档案大厦10楼)查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；(2)注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：“深圳市人民政府房地产证专用章”(1989年10月20日前)；“深圳市房地产权登记处”印章(1989年10月21日-1991年8月16日)；“深圳市房地产权管理处”印章(1991年8月17日-1992年1月20日)；“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。 想解除租赁合同，怎么办？ 宝城钱小姐：上个月刚租下二房二厅的套房，但发现洗手间天花板严重漏水，几次打电话给房东，要求其维修，但房东总是以“以前没住人，漏水责任不是他引起的”为由拒绝维修，请问在房屋出租期间，房屋的维修由谁负责？我想解除租赁合同，该怎么办？ 专家回复：记者经了解答复如下，出租方应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。出租方改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请批准。对出租方的以下行为，承租方可以解除租赁合同：(一)出租方不按合同约定的时间向承租人提供房屋的；(二)出租方因房屋租赁向承租人收取租金以外其他费用的；(三)出租方干扰或妨碍承租人对所租房屋正常、合理使用的；(四)出租方不按合同约定负责检查、维修及其设施，以保证房屋的安全使用的。 延期交楼能否退房？ 宝安罗小姐：我去年11月份在宝安××苑买了一套样板房，建筑面积是47.16平方米，套内面积是37.13平方米，总价19万多元，单价5200多元，包含了样板房750元/平方米装修费用，我一共支付了3万多元的装修费。楼盘原定是4月18日入伙，但前些日子又发出通知说，要延迟到6月8日入伙，并表示只对部分业主支付延期交楼的违约金。 请问：1、开发商延期交楼，我能不能退房？2、我买了样板房后，是否有权要求开发商不对外开放？如果开发商还对外开放的话，对房屋造成损耗，我能否要求开发商返修？3、样板房的装修费用是按建筑面积算，还是按套内面积算？ 专家回复：根据高院去年6月份出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商延迟交房，经催告后3个月内仍未履行，业主可有权解除合同。但目前罗小姐还不到入伙时间，而且开发商延迟交房的时间也在三个月内，广东巨龙律师事务所注册律师曹荣刚认为，开发商现在充其量承担违约责任，罗小姐要求退房，理由可能不是很充分。 至于样板房，曹认为，在房屋交付之前，罗小姐并不享有对那套样板房的所有权，开发商还有权对外开放，但如果开发商对样板房造成损耗，罗小姐可要求开发商返修。 根据罗小姐提供的样板房装修费用，开发商是按照建筑面积将装修费用算到房屋里去的，不过，装修费是按建筑面积还是套内面积算，操作起来一般比较灵活，要从双方约定，因为装修公司装修样板房，装修费用的收取标准也不是固定的。