没有规则的游戏永远玩不转。北京市发改委近日举行的关于物业管理收费政府指导价的听证会再次加速了物业管理市场的“洗牌”进程，而会中争论的焦点也成为如何“洗牌”的关节点。 物业费收多少才合理 物业管理行业竞争日趋激烈不言而喻。以北京为例，物业管理企业总数超过2000家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，低价竞争迫使很多公司无法单凭物业管理费生存，陷入了困境。 “随着北京市住宅供应量和需求的增加，势必加大物业管理市场的空间。规范市场和有序竞争成为当务之急，而价格是最好的制衡武器。”北京市北宇物业管理公司代表刘巧丽说。 北京市海淀区消费者协会投诉部王维安认为：“由于地域经济发展水平的差异，物业管理费用差异性也很大。比如说，房山区有些小区的物业管理费仅0.3元/平方米，远低于指导价，但业主和物业公司都能承受得起。所以，物业管理费应该分级分类，要细化。” 北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌也认为指导价定得过高：“由于政府实施的物业管理指导价是不包含电梯、水泵维护费用的，最合适的封顶价应该是0.6~0.7元/平方米。公共面积的费用应合理分摊，而不是平均到户。” 兼任北京均豪物业管理有限公司总经理的于庆新则认为0.9元/平方米偏低。他说：“上海、深圳实施了差异化定价，价格与服务水平是相对应的。虽然城市区域经济发展差异性较大，但物业管理的人工成本、能源成本基本上是一致的，这些大概占到了整体成本的70%左右。北京的物业管理费用指导价应定在1.65元/平方米更符合现实统计的实际成本。” 那么比照国外的物业收费方式，国内按平方米的收费是否合理呢？北京朝阳园业主委员会主任舒可心告诉记者：“在国外，物业费是按照房屋的价值，也就是市场交易价来缴纳，但这种缴纳方式要建立在一套完善的评估体系上才能够实施，国内实施起来尚有难度。” 恶性循环 “业主也有业主的原则。什么样的价格要提供相应的物业服务，我们小区经常停水停电，直到现在还没通煤气，谁还会有心情交物业费？”罗小姐向记者强调说。 就目前来看，似乎问题集中反应在了前期物业管理上，而不是价格市场化之后的问题。由于可选的物业进不来，导致了业主和物业公司矛盾激化。 于庆新解释说：“目前，由开发商遗留问题所引发的物业管理纠纷占有的比例最高。主要是由于购房合同中有漏洞，消费者难以明确开发商的责任；与此同时，开发商的维护问题也没有得到及时有效地解决。于是，消费者只能试图通过不缴纳物业费来逼迫物业公司向开发商寻求解决途径。原则上，物业公司是没有这项义务的，这反而使社区的服务越来越糟，以致于恶性循环。” 于庆新认为：“要有效地解决纠纷，必须找资质较好的物业管理公司。相对来说，这类物业管理公司在跟开发商签订合同的时候，有经验和能力确保问题有效地解决。此外，消费者购房时也要选择知名度和诚信度较高的房地产开发商。” 但李先生认为，应该通过法律途径来解决问题，“由相应的法规来规范和制约物业公司和房地产商。否则，业主的权利将无法得以保障”。 分水岭 那么，政府和市场在规范物业管理市场的过程中充当什么样的角色？ “物业收费指导听证会表明政府市场化的决心是巨大的，这是国内物业管理走向市场化的一个信号。促使业主和物业管理双方能够参与市场。物业费不是通常意义上的公共社区价格，应该是市场调节的价格，听证会的意义在于政府督促物业公司开始走向市场化。”舒可心说。 所有的经济规律都脱离不了市场这只无形的手，只有把业主和物业管理公司都推向市场，才能够有效地解决双方的分歧和争议。 因此，对于目前的物业管理行业来说，引进竞争机制所带来的变化，将不仅仅是规范那些物业管理从业人员的从业素质，更深远的是带动整个行业的重新洗牌，在这种状态下的行业整合，胜出的将是那些遵守游戏规则的物业管理企业。 建设部住宅与房地产业司高级工程师王玉平说：“物业管理是房地产开发的重要环节，也是最终环节，是小区、楼盘的卖点。一个物业管理企业要称得上有品牌必须抓住三个要素，即客户、创新和员工。也就是说，物业管理企业品牌建设必须以业主需求为导向，在业务创新中，逐步形成员工的品牌意识，为企业品牌建设积累资源。” 据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万平方米物业。 物业费指导价犹如一道分水岭，成为我国物业管理规范化竞争的新起点，规范化竞争的必然结果将是品牌物业崛起，引领我国物业管理进入新的时代。