福建省物业管理条例进入省人大常委会审议程序 首次业主大会投票权如何确定？架空层、地下室属于谁？专项维修基金如何管理？物业管理如何收费？对此，国务院《物业管理条例》尚未作出具体规定，我省又无相应的法规予以规范。这些问题已经引起不少物业管理纠纷，也在一定程度上影响着社会的安定。 25日上午，在省十届人大常委会第十八次会议上，省建设厅厅长林坚飞关于《福建省物业管理条例（草案）》的说明及省人大常委会环城委主任洪长平关于《福建省物业管理条例（草案）》的初步审查报告，对物业管理中的九大疑难问题作了专门阐述。据悉，《福建省物业管理条例（草案）》目前已进入省人大常委会的审议程序；《条例》的出台将促进物业管理朝着更加健康、理性、规范化的方向发展。 保护中小业主权益投票权数如何确定 关于投票权问题，国务院《物业管理条例》第１０条仅作了原则性规定，即业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。 鉴于单纯以建筑面积作为投票权计算标准对广大中小套业主不利，而单纯以住宅套数作为投票计算标准又不能体现对大套业主权益的兼顾。因此，《条例（草案）》第１０条结合我省的实际情况，在充分考虑保护广大中小套业主权益的同时，也兼顾了大套业主权益，规定采取套数与面积相结合的加权办法来确定业主在首次业主大会上的投票权： 住宅物业以建筑面积１２０平方米作为业主投票权计算的加权基数，即住宅物业以一套计２０个投票权数，建筑面积不足１２０平方米的按一套计算，超过１２０平方米的每满１０平方米增加一个投票权数。非住宅物业建筑面积每满１００平方米计２０个投票权数，建筑面积不足１００平方米的按１００平方米计算，超过１００平方米的每满１０平方米增加一个投票权数，不足１０平方米的部分不计算。 ●不同看法：但《福建省物业管理条例（草案）》的初步审查报告指出，在几年的实践中，按建筑面积计算投票权执行得比较顺利，简单易行，便于计算，广大业主也未提出异议。建议将《条例（草案）》第１０条改为“业主在首次业主大会上的投票权数，根据业主拥有的物业建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足１平方米的不计算。单个业主或未售出物业所占的投票权数不得超过总投票权数的３０％。” 省人大常委会环城委的有关人士指出，这一条将成为此次争议的热点之一。 地下室等配套设施是否属于全体业主 物业管理区域配套设施的权属、管理、使用情况比较复杂，国务院《物业管理条例》对此未作规定。在我省物业管理实际中，业主与建设单位、物业管理企业在配套设施的权属、使用问题上存在较大争议，引起的纠纷矛盾较为突出。 一般而言，底层架空层除了具有促进空气流通、减少潮湿、美化景观的建筑设计功能外，它还具有小区配套停车、提供公众活动场所等功用；地下室则具有配套停车、建筑结构需要等功能。考虑到供物业管理区域配套使用的地下室、底层架空层在功能上是为满足整个物业管理区域需要，方便全体业主生活而配建的，如果由建筑单位所有并出售，就可能出现供物业管理区域配套使用的地下室、底层架空层中的停车位归部分业主所用，甚至出售给物业管理区域外的业主，造成其他业主无法停放车辆，影响了整个物业管理区域生活秩序。因此，《条例（草案）》第２８条进一步明确了物业管理区域内的配套设施所有权归属，尤其对长期以来争议较大，易产生权属纠纷的地下室、底层架空层等部位的所有权明确规定属于全体业主。 ●不同看法：初步审查报告指出，在调研和论证中，大家对《条例（草案）》第２８条“地下室、底层架空层归全体业主所有”的规定争议比较大。地下室和底层架空层的权属问题较为复杂，不宜简单规定归业主所有，建议将该条修改为“物业管理区域内依照规划要求配套建设的公共绿地、道路、物业管理用房、地面公共停车场属于业主共有。地下室、底层架空层等其他配套设施设备和共用部位的权属应当在购房合同中约定；未约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有权外，属于业主共有。” 专项维修资金如何妥善管理 关于专项维修资金管理，国务院《物业管理条例》也仅作了原则性规定，难以操作。为此，《条例（草案）》第４４条规定，业主缴交的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会已成立的，房地产行政主管部门应当在业主大会成立备案之日起１０日内，将代管的专项维修资金移至业主委员会开立的银行专户。专项维修资金使用计划和维修项目的预算方案，应当经过业主大会审查通过。业主委员会应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主监督。同时，考虑到国家正在制定有关专项维修资金收取、使用及其监督管理规定，为与将来出台的国家规定相衔接。具体内容有待国家规定出台后，再根据我省实际情况对其作出详细规定。 物业使用的水电费能否摊到业主头上 国务院《物业管理条例》第４５条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，但对物业管理区域公共使用部分的费用特别是公共用水的水费如何收取未作规定。在实际生活中此类问题引起的矛盾比较普遍，社会各方对此反映强烈。 为此《条例（草案）》结合我省实际，在第３７条中规定：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的按照物业服务合同约定收取。 《条例（草案）》第３５条规定，前期物业服务收费实行政府指导价，县级以上的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布；具体收费标准，由建设单位与物业管理企业根据指导价在物业服务合同中约定。 共用设施维修费用能否按照面积分摊 《条例（草案）》第４５条规定，物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用按照物业建筑面积分摊。但部分委员和专家认为这一规定不尽合理，如电梯的维修费用与楼层有关，简单按照面积分摊，有失公平。 公共场所停车收费应由业主大会决定 业主和物业管理企业之间因物业管理区域内车辆停放、保管和收费而产生大量的矛盾，而国务院《物业管理条例》对此没有作出相应规定。 所以，《条例（草案）》第４３条规定，车辆在物业管理区域内公共场所停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。 在立法调研中，部分专家和委员认为，这一条还应增加相应的规定：“物业管理区域内的停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用。停车库（位）不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车库（位）有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。” 物业管理用房面积具体规定配置标准 国务院《物业管理条例》第３０条只是原则要求建设单位应当配置必要的物业管理用房，但对配置的面积标准和使用功能没有作出相应规定。 因此，《条例（草案）》第３０条对物业管理用房的面积标准和使用功能作出具体规定：建筑面积１０万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置；建筑面积超过１０万平方米的，超过部分按照千分之三配置。 业委会法律地位 得到进一步明确 国务院《物业管理条例》第１５条对业主委员会的法律地位及职责规定较为原则，难以满足实际需要。属于全体业主共同所有的供物业小区配套使用的房屋，由于以全体业主的名义难以登记操作，也无法以业主委员会的名义登记，产权得不到保护，甚至出现被建设单位或物业管理企业挪作他用或者擅自进行经营的现象。 《条例（草案）》第１３条规定，经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会授权范围内，业主委员会可以代表全体业主就涉及全体业主权益的物业管理纠纷依法进行诉讼。 尽早成立业主大会建设单位限期报告 国务院《物业管理条例》第１０条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当选举产生业主委员会。但在实践中，由于前期物业管理中很多物业管理企业是建设单位委托的，一些建设单位迟迟不向房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，造成该物业管理区域业主委员会难以及时成立，业主的合法权益难以得到及时维护。 为了维护广大业主合法权益，《条例（草案）》第７条规定，具备业主成立大会条件的，建设单位应当在３０日内向县（市、区）人民政府房地产行政区域主管部门提出成立业主大会的书面报告。对于建设单位未在规定期限内提出书面报告的，《条例（草案）》第４９条还规定了相应的法律责任：由县以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以３０００元以上３００００元以下的罚款。